買房人與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同后，發(fā)現(xiàn)所購房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題。而在房屋買賣合同解除后，由房價(jià)上漲帶給買家的損失，該由誰來彌補(bǔ)？

　　法律界人士指出：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

　　案例1　房屋存質(zhì)量問題索賠 證據(jù)不足被駁 

　　2011年2月，張先生購買了某房產(chǎn)公司住宅樓一套。房屋竣工后，張先生發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，遂將房產(chǎn)公司訴至法院，請求退還全部購房款43萬余元，并賠償房屋差價(jià)16.5萬元。

　　2012年6月，河南省漯河市舞陽縣法院審理認(rèn)為，張先生主張的房屋存在漏水、起沙等質(zhì)量問題，房產(chǎn)公司不予認(rèn)可。由于張先生在規(guī)定的期限內(nèi)未交納鑒定費(fèi)用，應(yīng)視為其對該項(xiàng)訴訟權(quán)利的放棄。張先生提供的照片不能證明房屋存在質(zhì)量缺陷，由于證據(jù)不足，沒有其它證據(jù)相互印證，判決駁回張先生的訴訟請求。

　　案例 2　別墅藏30多處毛病 法院判決退房款退差價(jià)

　　盧先生家住在上海市長寧區(qū)定西路，2010年3月盧先生與房產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，買下該公司某樓盤西區(qū)A18號別墅，建筑面積218平方米。半年后，盧先生在簽收房子時(shí)看到好幾間朝南臥室的墻面出現(xiàn)灰層大面積脫落，便立即要求房產(chǎn)商維修墻面。三個(gè)月后，盧先生第二次來到新房，發(fā)現(xiàn)新房墻面灰層剝落的老毛病非但沒有整改，反而更多的毛病被他發(fā)現(xiàn)：房屋基礎(chǔ)下沉，屋頂漏水，電線漏電，部分墻面出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象……于是，他第二次向房產(chǎn)公司投訴，并要求其立即整改。一個(gè)月后，盧先生第三次來到新房時(shí)發(fā)現(xiàn)屋頂防漏出現(xiàn)空鼓，主臥室陽臺窗框上部變形等10多處毛病，細(xì)細(xì)數(shù)來，新房大小毛病加起來都有30多處。盧先生遂要求退房并拿回全部購房款。

　　 經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定，房屋質(zhì)量不合格。蘇州市中級人民法院最終判決，解除雙方購房合同，房地產(chǎn)公司退還購房款，并補(bǔ)償盧先生房屋差價(jià)21.7萬元。

　　 案例 3　新房質(zhì)量不合格 被判退房賠差價(jià)

　　2009年8月，周某與甘肅兆遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房買賣合同，購買了永登縣城關(guān)鎮(zhèn)“兆遠(yuǎn)小區(qū)”的一套房屋。2010年7月，周先生發(fā)現(xiàn)房屋存在客廳與陽臺之間主梁斷裂、飯廳頂部多處裂縫等嚴(yán)重的質(zhì)量問題。于是，周先生向該公司提出換房，而公司卻以無房為由予以拒絕。無奈之下，周先生將甘肅兆遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司訴至法院，要求解除商品房買賣合同，退還購房款并賠償房屋差價(jià)。甘肅兆遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司在庭審時(shí)表示，不同意補(bǔ)償房屋差價(jià)，愿意按照銀行最高利息對周先生進(jìn)行賠償。

　　 永登縣法院審理后認(rèn)為，依據(jù)相關(guān)法規(guī)，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失應(yīng)予支持。法院一審支持了周先生的訴訟請求，周先生不僅成功退房，拿回12.8萬元的購房款，還拿回因房價(jià)上漲因素而產(chǎn)生的房屋差價(jià)15.1萬元。

　　主持人：本報(bào)記者 陳霞 實(shí)習(xí)生 馮正花

　　嘉 賓：甘肅勇盛律師事務(wù)所律師 周文杰

　　甘肅合睿律師事務(wù)所律師 周侃仁

　　主持人：房屋出現(xiàn)哪些質(zhì)量問題，購房人可以請求解除合同并索賠？

　　 周文杰：房屋買受人購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等亦無法保證房屋買受人的人身、財(cái)產(chǎn)安全及正常居住使用的情形，例如房屋的地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程等出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，造成地基下沉、房屋傾斜、承重結(jié)構(gòu)變形等，一般難以通過修復(fù)辦法解決，因此買受人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。但房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，是否屬于嚴(yán)重影響正常居住使用的情形，在實(shí)踐中情況是非常復(fù)雜的，一般做法是由工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測，并根據(jù)檢測結(jié)論進(jìn)行確認(rèn)。

　　周侃仁：房屋質(zhì)量、開發(fā)商開發(fā)的房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是目前最常見也最容易引發(fā)糾紛的問題。具體來說包括：主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，屋面漏雨、墻面脫落，門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定，有防水要求的地下室漏水，室內(nèi)上下水滴漏、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線、照明燈具墜落，室內(nèi)氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害氣體含量超標(biāo)等等。對于這類房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)法律責(zé)任，包括修理、退房、換房、賠償?shù)取?/span>

　　主持人：如果購房人認(rèn)為房屋質(zhì)量不合格，應(yīng)該怎樣申請鑒定、保存和搜集證據(jù)？

　　周侃仁：《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量。”商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測結(jié)果則沒有法律效力。

　　周文杰：房屋質(zhì)量爭議當(dāng)事雙方如果協(xié)商一致，可以共同委托房屋質(zhì)量缺陷損失評估機(jī)構(gòu)做評估報(bào)告。在司法實(shí)踐中，當(dāng)事人不能協(xié)商確定時(shí)，法院將在評估機(jī)構(gòu)中指定。對房屋質(zhì)量缺陷損失評估機(jī)構(gòu)做出的評估報(bào)告，人民法院依法進(jìn)行審查，評估機(jī)構(gòu)會出庭接受當(dāng)事人質(zhì)詢。購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因?yàn)樵诜ㄔ簩徖碇�，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。首先是房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題的證據(jù)，其次是出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)，購房人自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)的證據(jù)，最后是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。如果不能提供上述證據(jù)，就會因舉證不能得不到法律的支持，從而無法達(dá)到索賠的目的。例如案例1中，張某提供的照片不能證明房屋存在質(zhì)量缺陷，證據(jù)不足也沒有其它證據(jù)相互印證，所以索賠沒有得到支持。

　　主持人：房屋買賣合同解除后，因房價(jià)上漲因素而產(chǎn)生的房屋差價(jià)是否應(yīng)當(dāng)賠償？

　　 周文杰：這個(gè)應(yīng)視案件的具體情況分別作不同處理，當(dāng)事實(shí)上合同的履行已不必要或者系因違約方惡意違約導(dǎo)致合同的履行不可能時(shí)，對非違約方提出的可得利益損失賠償請求應(yīng)予支持，業(yè)主提出退房時(shí)，開發(fā)商應(yīng)按照規(guī)定給業(yè)主辦理退房手續(xù)，并退還業(yè)主所交納的購房款。在退款過程中，一旦房價(jià)上漲，開發(fā)商應(yīng)補(bǔ)齊房屋差價(jià)；房價(jià)下跌，開發(fā)商應(yīng)按照銀行執(zhí)行的利率結(jié)算利息并退款。對于合同明確約定了違約損害賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)或者數(shù)額時(shí)，即合同雙方對違約金作出明確約定時(shí)，不再考慮非違約方提出的可得利益損失賠償請求。

　　主持人：購房者在驗(yàn)收房屋時(shí)應(yīng)注意哪些問題？

　　周侃仁：購房者在驗(yàn)房時(shí)要注意看開發(fā)商的文件是否齊全，尤其要注意開發(fā)商能不能出具兩書一表，如住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、竣工驗(yàn)收備案表。注意入戶檢查房屋質(zhì)量，如檢查廚房、衛(wèi)生間的地板和天花板是否漏水；檢查室內(nèi)墻面是否平整光澤；地面是否平整、清潔等。最后還要提醒大家，不同的房屋質(zhì)量問題法律規(guī)定了不同的救濟(jì)辦法，購房者在維權(quán)時(shí)一定要選擇正確的途徑，不能出現(xiàn)了一般的房屋質(zhì)量問題比如墻面掉漆，就要求開發(fā)商退房，并為此找專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測問題，請律師代理，結(jié)果花了很多錢還是得不到法院支持。