調(diào)查:過(guò)半受訪者遭遇侵權(quán) 逾期交房和物業(yè)成糾紛熱點(diǎn)

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  今天是一年一度的“3.15”國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日,太原購(gòu)房者迎來(lái)了集體吐槽的機(jī)會(huì)。那些一件件一樁樁“坑爹”遭遇是不是都在您腦海里翻滾?為此,搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)發(fā)起了“樓市3.15,我為自己維權(quán)”的大調(diào)查活動(dòng)。截止3月14日中午12時(shí),已有179名網(wǎng)友參與了此次調(diào)查。

  網(wǎng)友sohuh15xfu80@sohu.com給本網(wǎng)留言,自己所購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目有逾期交房,質(zhì)量問(wèn)題,周邊配套不能實(shí)現(xiàn),房貸業(yè)務(wù)附加霸王條款。而投訴后,開(kāi)發(fā)商也多為周旋和推脫。

  網(wǎng)友佚名給本網(wǎng)留言,我在這買(mǎi)的,手續(xù)不全,質(zhì)量也有問(wèn)題,退房只寫(xiě)退房協(xié)議,一直拖著,不給錢(qián)。

  網(wǎng)友佚名給本網(wǎng)留言,自己所購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目出現(xiàn)有逾期交房,價(jià)格不公開(kāi)透明,質(zhì)量問(wèn)題,辦理房產(chǎn)證遇阻等問(wèn)題。

  調(diào)查顯示,在179名網(wǎng)友中,有164名網(wǎng)友在買(mǎi)房過(guò)程中,或多或少地遭遇到過(guò)房產(chǎn)糾紛,而這一數(shù)值占到了92%,其中多數(shù)投訴來(lái)自于新房逾期交房和對(duì)物業(yè)公司的投訴。占一半的網(wǎng)友維權(quán)糾紛來(lái)源于開(kāi)發(fā)商逾期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題,在交房過(guò)程中,遇到的最大問(wèn)題是房屋的使用面積縮小,開(kāi)發(fā)商不能按規(guī)定向業(yè)主提供“兩書(shū)一表”(《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《竣工驗(yàn)收備案表》)等相關(guān)資料,而開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制業(yè)主先交錢(qián)、先簽字、后驗(yàn)房也成為多少開(kāi)發(fā)商采用的管用方式。

  在維權(quán)方面,占有29%的業(yè)主自認(rèn)倒霉,忍氣吞聲。占有28%的業(yè)主認(rèn)為直接與開(kāi)發(fā)商交涉,僅僅占15%的業(yè)主意識(shí)到需向消協(xié)投訴,尋求法律途徑。在采訪過(guò)程中,記者了解到,多數(shù)維權(quán)業(yè)主采用積極的態(tài)度來(lái)對(duì)待維權(quán),但認(rèn)為只要不是太大的問(wèn)題,自己日后在裝修過(guò)程中能維修好或直接與開(kāi)發(fā)商去協(xié)調(diào)就不再去尋求法律援助,即便是去向消協(xié)投訴,消協(xié)也多采用維權(quán)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的協(xié)調(diào)處理。隨后,記者在于消協(xié)通話的過(guò)程中,也了解到,目前消費(fèi)者維權(quán)多出存在于裝修過(guò)程中,對(duì)于逾期交房、房屋使用面積縮小等維權(quán)業(yè)務(wù),受理的不是很多,記者側(cè)面了解多,多數(shù)維權(quán)業(yè)主是直接與開(kāi)發(fā)商溝通。

  隨后記者咨詢(xún)了柯瀛律師事務(wù)所齊律師,據(jù)她介紹,商品房買(mǎi)賣(mài)和交付過(guò)程中發(fā)生的糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì),僅去年一年,山西柯瀛律師事務(wù)所就承辦此類(lèi)案件二十余起。針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生的開(kāi)發(fā)商逾期交房、違規(guī)收費(fèi)、房屋質(zhì)量等糾紛如何處理,山西柯瀛律師事務(wù)所齊松梅律師提出如下法律意見(jiàn):

  一、逾期交房

  事先預(yù)防:第一,消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí),要明確約定房屋交付時(shí)間及交付的條件,即賣(mài)方向買(mǎi)方交付房屋時(shí),應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件,首先由賣(mài)方向買(mǎi)方交付《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》。其次,水、電、氣、暖等,應(yīng)全部開(kāi)通,提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo);

  第二,合同中約定定金條款,同時(shí)約定較重的違約責(zé)任,例如,要求開(kāi)發(fā)商賠付同期貸款利率四倍的利息,或者按同時(shí)期同地區(qū)商品房平均價(jià)格退還房款,以達(dá)到震懾開(kāi)發(fā)商,為可能發(fā)生的訴訟提供證據(jù)支持的目的。

  維權(quán)方法:第一,要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或賠償損失。按照《合同法》及最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定,出賣(mài)人延期交付使用房屋的,應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失;商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

  第二,行使合同解除權(quán)。開(kāi)發(fā)商逾期交房,屬于《合同法》第九十四條規(guī)定“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十五條“出賣(mài)人延期交房的,經(jīng)買(mǎi)受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。”的規(guī)定,消費(fèi)者可以在催告后開(kāi)發(fā)商三個(gè)月仍未交房的情況下,請(qǐng)求法院解除合同。

  二、交房時(shí)須注意的問(wèn)題

  1、契稅:個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房應(yīng)按1.5%、1%(家庭唯一住房)的比例繳納契稅,購(gòu)買(mǎi)非普通住房按3%的比例繳納契稅。本所2012年承辦案件,太原市某小區(qū)開(kāi)發(fā)商就強(qiáng)行向業(yè)主收取4%的契稅,經(jīng)我所維權(quán),開(kāi)發(fā)商退還了向業(yè)主多收取的費(fèi)用。

  2、小區(qū)集中供暖、天然氣是否開(kāi)通,如交房時(shí)未開(kāi)通,會(huì)給生活帶來(lái)極大不便。

  三、房屋質(zhì)量問(wèn)題

  消費(fèi)者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)要注意有關(guān)房屋質(zhì)量的條款,特別是免責(zé)條款,以防被開(kāi)發(fā)商鉆了空子。交房時(shí),要向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《房屋面積測(cè)繪表》、《竣工驗(yàn)收備案表》等文件并關(guān)注其中有關(guān)房屋質(zhì)量的條款。根據(jù)2000年頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定,屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,最低保修期限為5年,電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程為2年。在保修期內(nèi),可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任,如對(duì)方拒絕,可自行維修,保存票據(jù)要求開(kāi)發(fā)商支付費(fèi)用。

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