今天是一年一度的“3.15”國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日，太原購(gòu)房者迎來(lái)了集體吐槽的機(jī)會(huì)。那些一件件一樁樁“坑爹”遭遇是不是都在您腦海里翻滾?為此，搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)發(fā)起了“樓市3.15，我為自己維權(quán)”的大調(diào)查活動(dòng)。截止3月14日中午12時(shí)，已有179名網(wǎng)友參與了此次調(diào)查。
網(wǎng)友sohuh15xfu80@sohu.com給本網(wǎng)留言，自己所購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目有逾期交房，質(zhì)量問(wèn)題，周邊配套不能實(shí)現(xiàn)，房貸業(yè)務(wù)附加霸王條款。而投訴后，開(kāi)發(fā)商也多為周旋和推脫。
網(wǎng)友佚名給本網(wǎng)留言，我在這買(mǎi)的，手續(xù)不全，質(zhì)量也有問(wèn)題，退房只寫(xiě)退房協(xié)議，一直拖著，不給錢(qián)。
網(wǎng)友佚名給本網(wǎng)留言，自己所購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目出現(xiàn)有逾期交房，價(jià)格不公開(kāi)透明，質(zhì)量問(wèn)題，辦理房產(chǎn)證遇阻等問(wèn)題。
調(diào)查顯示，在179名網(wǎng)友中，有164名網(wǎng)友在買(mǎi)房過(guò)程中，或多或少地遭遇到過(guò)房產(chǎn)糾紛，而這一數(shù)值占到了92%，其中多數(shù)投訴來(lái)自于新房逾期交房和對(duì)物業(yè)公司的投訴。占一半的網(wǎng)友維權(quán)糾紛來(lái)源于開(kāi)發(fā)商逾期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題，在交房過(guò)程中，遇到的最大問(wèn)題是房屋的使用面積縮小，開(kāi)發(fā)商不能按規(guī)定向業(yè)主提供“兩書(shū)一表”（《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》《竣工驗(yàn)收備案表》）等相關(guān)資料，而開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制業(yè)主先交錢(qián)、先簽字、后驗(yàn)房也成為多少開(kāi)發(fā)商采用的管用方式。
在維權(quán)方面，占有29%的業(yè)主自認(rèn)倒霉，忍氣吞聲。占有28%的業(yè)主認(rèn)為直接與開(kāi)發(fā)商交涉，僅僅占15%的業(yè)主意識(shí)到需向消協(xié)投訴，尋求法律途徑。在采訪過(guò)程中，記者了解到，多數(shù)維權(quán)業(yè)主采用積極的態(tài)度來(lái)對(duì)待維權(quán)，但認(rèn)為只要不是太大的問(wèn)題，自己日后在裝修過(guò)程中能維修好或直接與開(kāi)發(fā)商去協(xié)調(diào)就不再去尋求法律援助，即便是去向消協(xié)投訴，消協(xié)也多采用維權(quán)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的協(xié)調(diào)處理。隨后，記者在于消協(xié)通話的過(guò)程中，也了解到，目前消費(fèi)者維權(quán)多出存在于裝修過(guò)程中，對(duì)于逾期交房、房屋使用面積縮小等維權(quán)業(yè)務(wù)，受理的不是很多，記者側(cè)面了解多，多數(shù)維權(quán)業(yè)主是直接與開(kāi)發(fā)商溝通。
隨后記者咨詢(xún)了柯瀛律師事務(wù)所齊律師，據(jù)她介紹，商品房買(mǎi)賣(mài)和交付過(guò)程中發(fā)生的糾紛呈多發(fā)態(tài)勢(shì)，僅去年一年，山西柯瀛律師事務(wù)所就承辦此類(lèi)案件二十余起。針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常發(fā)生的開(kāi)發(fā)商逾期交房、違規(guī)收費(fèi)、房屋質(zhì)量等糾紛如何處理，山西柯瀛律師事務(wù)所齊松梅律師提出如下法律意見(jiàn)：
一、逾期交房
事先預(yù)防：第一，消費(fèi)者在與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，要明確約定房屋交付時(shí)間及交付的條件，即賣(mài)方向買(mǎi)方交付房屋時(shí)，應(yīng)達(dá)到雙方約定的基本入住條件，首先由賣(mài)方向買(mǎi)方交付《建設(shè)工程質(zhì)量合格證書(shū)》、《房屋質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋使用說(shuō)明書(shū)》。其次，水、電、氣、暖等，應(yīng)全部開(kāi)通，提供的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)按合同約定達(dá)標(biāo)；
第二，合同中約定定金條款，同時(shí)約定較重的違約責(zé)任，例如，要求開(kāi)發(fā)商賠付同期貸款利率四倍的利息，或者按同時(shí)期同地區(qū)商品房平均價(jià)格退還房款，以達(dá)到震懾開(kāi)發(fā)商，為可能發(fā)生的訴訟提供證據(jù)支持的目的。
維權(quán)方法：第一，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金或賠償損失。按照《合同法》及最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》的有關(guān)規(guī)定，出賣(mài)人延期交付使用房屋的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失；商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的，可以按照延期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
第二，行使合同解除權(quán)。開(kāi)發(fā)商逾期交房，屬于《合同法》第九十四條規(guī)定“當(dāng)事人一方延期履行主要債務(wù)”的情形。按照最高人民法院《商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛解釋》第十五條“出賣(mài)人延期交房的，經(jīng)買(mǎi)受人催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。”的規(guī)定，消費(fèi)者可以在催告后開(kāi)發(fā)商三個(gè)月仍未交房的情況下，請(qǐng)求法院解除合同。
二、交房時(shí)須注意的問(wèn)題
1、契稅：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房應(yīng)按1.5%、1%（家庭唯一住房）的比例繳納契稅，購(gòu)買(mǎi)非普通住房按3%的比例繳納契稅。本所2012年承辦案件，太原市某小區(qū)開(kāi)發(fā)商就強(qiáng)行向業(yè)主收取4%的契稅，經(jīng)我所維權(quán)，開(kāi)發(fā)商退還了向業(yè)主多收取的費(fèi)用。
2、小區(qū)集中供暖、天然氣是否開(kāi)通，如交房時(shí)未開(kāi)通，會(huì)給生活帶來(lái)極大不便。
三、房屋質(zhì)量問(wèn)題
消費(fèi)者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)要注意有關(guān)房屋質(zhì)量的條款，特別是免責(zé)條款，以防被開(kāi)發(fā)商鉆了空子。交房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《房屋面積測(cè)繪表》、《竣工驗(yàn)收備案表》等文件并關(guān)注其中有關(guān)房屋質(zhì)量的條款。根據(jù)2000年頒布的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年，電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝、裝修工程為2年。在保修期內(nèi)，可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修責(zé)任，如對(duì)方拒絕，可自行維修，保存票據(jù)要求開(kāi)發(fā)商支付費(fèi)用。
