對(duì)新國五條個(gè)稅解讀: 300萬房屋稅費(fèi)相差37萬

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  “新國五條”中,住房轉(zhuǎn)讓所得要繳納20%個(gè)人所得稅成為關(guān)注焦點(diǎn)。究竟政策的變化對(duì)普通老百姓會(huì)帶來多大影響?對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國際商學(xué)院教授王素榮近日在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

  “出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收個(gè)人所得稅的,應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征,F(xiàn)行出售住房應(yīng)征收個(gè)人所得稅的情況有:出售高檔住房、出售不滿5年的普通住房、出售已滿5年的多套普通住房之中的一套,都應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅。 原來各地征收個(gè)人所得稅基本上都按售價(jià)的1%簡(jiǎn)易計(jì)算,此次的通知?jiǎng)t要求各地新調(diào)控政策應(yīng)按住房出售收入減去原購房成本,再減去營業(yè)稅等稅費(fèi)后的凈所得額,繳納20%的個(gè)人所得稅。”王素榮說。

  舉例來看,張某家庭有2套房,2013年轉(zhuǎn)讓了2006年貸款購買的105平方米的普通商品房,原購買價(jià)80萬元,買房契稅1.2萬元(有契稅發(fā)票),發(fā)生裝修費(fèi)10萬元(有正規(guī)稅務(wù)發(fā)票)。2011年還清貸款,結(jié)息證明上貸款利息共計(jì)11萬元,F(xiàn)轉(zhuǎn)讓價(jià)為300萬元。

  因轉(zhuǎn)讓的是已滿5年的普通住房,獲得免營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和瑩稅的稅收優(yōu)惠。

  同時(shí),因?yàn)樵摷彝碛卸嗵鬃》,?yīng)征收個(gè)人所得稅。出售商品房,可扣除的裝修費(fèi)為購買價(jià)的10%,即8萬元,但要求裝修費(fèi)發(fā)票的付款人與房產(chǎn)證一致。應(yīng)交個(gè)人所得稅=(300-80-1.2-8-11)×20%=199.8×20%=39.96萬元。

  原來各地簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí),征收個(gè)人所得稅=300×1%=3萬元。政策嚴(yán)格后,個(gè)人所得稅增加了36.96萬元。

  另外,出售住房,中介交易費(fèi)率一般為2.7%,則交易費(fèi)=300×2.7%=8.1萬元,評(píng)估費(fèi)約1%,則評(píng)估費(fèi)=300×1%=3萬元。

  王素榮特別提到,二手房交易中,交易過程中的上述各種稅費(fèi)一般由買方負(fù)擔(dān)。若新政策實(shí)施,因稅負(fù)比較重,二手房交易合同中一定要明確稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)。

  【他山之石】

  那么,對(duì)住房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個(gè)人所得稅是否太重?王素榮向記者介紹了中國香港以及其他國家的相關(guān)做法。

  在香港,出售3年內(nèi)房產(chǎn),需繳納SSD(額外瑩稅),此稅最高占交易總金額的15%,出售3年以上房產(chǎn)免稅。

  在英國,出售自住房屋,不用繳納資本利得稅。出售非自住房屋,利得超過免征額的部分,征收18%或28%的資本利得稅。

  在新加坡,對(duì)住房轉(zhuǎn)售繳納瑩稅在近幾年多次調(diào)整。2011年1月出臺(tái)新的抑制房?jī)r(jià)措施中明確:在2011年1月14日之后購買的房屋,4年之內(nèi)轉(zhuǎn)售都要繳交瑩稅,逐年遞減稅率為16%、12%、8%和4%。

  在日本,出售住房免征額為3000萬日元,出售5年內(nèi)的住房,減除3000萬日元后,稅率為39%;出售5年以上的住房,除3000萬日元后余額低于6000萬的,稅率為14%;高于6000萬日元的,稅率為20%。

  除上述稅收規(guī)定外,王素榮告訴記者,《通知》中還有3點(diǎn)對(duì)普通百姓影響較大。一是更加嚴(yán)格限制外地購房者。對(duì)那些雖有納稅證明但沒有當(dāng)?shù)貞艨冢乙延?套以上住房的家庭,暫停售房;對(duì)既無當(dāng)?shù)貞艨,又無納稅證明或社保繳費(fèi)證明的家庭,暫停售房。

  二是嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策!锻ㄖ芬蠓?jī)r(jià)上漲過快的城市,提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。這將在很大程度上限制無全款買房者。

  三是到“十二五”末,所有地級(jí)以上城市要實(shí)現(xiàn)住房信息聯(lián)網(wǎng)。

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