作為為數(shù)不多的房地產(chǎn)企業(yè)家身份的全國人大代表,建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森在“兩會”上,都會就房地產(chǎn)及當下改革發(fā)展的熱門話題提出建議。今年“兩會”前夕,隨著“國五條”等出臺,樓市調(diào)控再成為一時焦點。對話胡葆森,也就從“調(diào)控”開始。
保障房供應不足造成以往房價上漲
新京報:回顧十年來的樓市調(diào)控,有人說房價越調(diào)控越高。你怎么看?
胡葆森:不調(diào)控就更高。從1998年停止福利分房,十幾年里有一個癥結就是,保障房供應量太小,跟需求不成比例。即保障房在總供應的比例中不超過10% ,而70%的需求群體都是中低收入者。沒有充足的保障房供應,有錢的、沒錢的都到商品房市場中,這就造成了房價的上漲。從“十二五”開始,保障房建設有了量化的指標,五年要建3600萬套。再用三五年或五六年,保障房總量增加后,整個房價就可能趨于理性,F(xiàn)在路徑出來了,就只是時間問題,十幾年的欠賬不可能一年就還上。
新京報:關于保障房,你這次上會提出避免保障房資源浪費。這是基于怎樣的考慮?
胡葆森:應該說,大規(guī)模實施保障房建設是一個新課題,在規(guī)劃、建設、分配等方面就可能產(chǎn)生問題。我們看到,有多個城市出現(xiàn)保障房推出規(guī)模大于申請規(guī)模,建的房子沒人住,這就是警示。
新京報:在這方面,有沒有可以借鑒的經(jīng)驗?
胡葆森:新加坡和我國香港地區(qū)的方法就很好,根據(jù)個人申請情況建設,申請人需要排隊。這個辦法核心就是,真正把握保障房需求,按申請需求進行建設,有計劃地供應。
推出房產(chǎn)稅,需要大量基礎性調(diào)查
新京報:“國五條”提出房產(chǎn)稅擴大試點。你如何看?
胡葆森:應該中性看待房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)進入成熟期后的必然選擇,通過增加持有物業(yè)的成本,對投機和投資性需求有一定的抑制作用。但我們也看到,房產(chǎn)稅從開始提出來到試點,到現(xiàn)在要擴大試點范圍,也至少應該有七八年了。這不是個很簡單的事情。房產(chǎn)稅推出的一個前提,是針對現(xiàn)在已經(jīng)出售的商品房,究竟有多大的規(guī)模,這些房子在什么人手里,都需要詳細的基礎性調(diào)查,以及明確對哪些房子征收,這是推出房產(chǎn)稅的一個基礎,工作量相當相當大。
城鎮(zhèn)化應完善政策配套
新京報:城鎮(zhèn)化是當下的熱點。你說過城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化,但城鎮(zhèn)化也需要房地產(chǎn)業(yè)。過去幾年,房企中出現(xiàn)了“向二三線進軍——重回一線”的擺動。你怎么看這一現(xiàn)象?
胡葆森:到哪兒去發(fā)展,其實是企業(yè)的一個導向問題。建業(yè)深耕河南,包括在省會城市、地級市、縣級市拓展,是戰(zhàn)略導向;而很多企業(yè),95%、96%甚至99%的企業(yè)還是機會導向。機會導向不是錯,但從企業(yè)長期存續(xù)發(fā)展的角度來說,不成熟。
新京報:推進城鎮(zhèn)化,對于地方而言,怎樣留住企業(yè)?
胡葆森:說到城鎮(zhèn)化,要明確城鎮(zhèn)化推進的主體是誰,可以是政府;但建設的主體是誰?我個人認為應該是社會力量,包括開發(fā)商、金融機構等。
城鎮(zhèn)化面臨的最大問題,還是政策不夠配套。政府如果有城鎮(zhèn)開發(fā)的完整政策出臺,特別是引導開發(fā)商直接進入中小城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鼓勵性政策,才能吸引企業(yè)前去。這是推進城鎮(zhèn)化急需解決的一個問題。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面,城鎮(zhèn)化的區(qū)域有產(chǎn)業(yè)升級,吸納就業(yè),開發(fā)商看到商機,為什么不進呢?