[搜狐焦點]：自調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)就成為房地產(chǎn)企業(yè)新的方向，持續(xù)至今熱度依然不減，如何看目前的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和新“國五條”對商業(yè)地產(chǎn)的影響？

　　[泉誠地產(chǎn)邵總]：新“國五條”對2013年房地產(chǎn)升溫將再次調(diào)控，新政策調(diào)控主要針對住宅投資市場，對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊并不大。在通脹背景下，意味著貨幣資產(chǎn)將大幅縮水，對于普通人而言，資產(chǎn)保值再次成為當(dāng)前的熱點話題，大量資金需要尋找出路。

　　總體而言，作為有較強的抗風(fēng)險能力及保值能力的商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)前進入成本相對較低，發(fā)展相對比較平穩(wěn)，可以說是當(dāng)前資產(chǎn)保值的最佳選擇。  

　　[搜狐焦點]：大家最關(guān)心的問題是，在投資商業(yè)地產(chǎn)時，最重點關(guān)注的是哪些問題？怎樣判定一個項目是否具備投資價值？投資什么樣的商業(yè)地產(chǎn)一樣大有學(xué)問。

　　[泉誠地產(chǎn)邵總]：對于個人投資者，投資商業(yè)地產(chǎn)時所需注意的事項相對于投資住宅而言比較多，主要表現(xiàn)在投資商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性。投資商業(yè)地產(chǎn)時，首先要注意項目的商業(yè)環(huán)境，如宏觀環(huán)境、商圈規(guī)模、進深及臨街狀況等；同時要關(guān)注項目的硬件條件，如層數(shù)、總面積及單層面積、層高、柱距、出入口設(shè)置、車位等等。商業(yè)地產(chǎn)投資本質(zhì)上是一種長期投資、價值投資。其投資思路注重的是收益的長期性和穩(wěn)定性，而不應(yīng)像投資住宅那樣追求在短期內(nèi)獲取暴利。 

　　[搜狐焦點]：作為一個成功的并從事商業(yè)地產(chǎn)業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士，您認為，長春的商業(yè)地產(chǎn)未來走向如何？目前是否是一個投資商業(yè)地產(chǎn)的良機？車庫、公寓、寫字間、門市那種不動產(chǎn)更適合當(dāng)下的投資？

　　[泉誠地產(chǎn)邵總]：在這里我們重新界定下“投機”與“投資”的區(qū)別，“投資”是指貨幣所有者以其所持有的貨幣購入非貨幣資產(chǎn)，然后在未來將購得的非貨幣資產(chǎn)再次轉(zhuǎn)換為貨幣資產(chǎn)，以賺取較低的購入價格和較高的出售價格之間的利潤，即差價；“投資”，相較于投機而言，投資的時間段更長一些，更趨向是為了在未來一定時間段內(nèi)獲得某種比較持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，是未來收益的累積。“投機”行為是政策堅決打壓的，而“投資”行為是市場經(jīng)濟的重要組成部分，是政策支持的。

　　目前國內(nèi)部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫是投機購買行為較多導(dǎo)致的，新“國五條”是在全國范圍內(nèi)局部投資過熱的情況下對房地產(chǎn)發(fā)展速度的一種調(diào)整和控制的手段。商業(yè)地產(chǎn)本來就是投資性產(chǎn)品，而且是相對高端的投資性產(chǎn)品，交易成本一直比較高，不適合做短期投機，適合長期持有及自用，不具備投資屬性；同時因投資額度較高，投資者自身具備抗風(fēng)險的財務(wù)能力，商業(yè)地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)住宅市場受政策調(diào)控的“恐慌性”波動。

　　這次政策對商業(yè)的波及范圍很小，長春商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)銷售向更加健康的方向發(fā)展，新政也幾乎卡死了住宅市場中的投資需求，這部分需求自然轉(zhuǎn)移到了商業(yè)地產(chǎn)項目，隨著城市的擴容，經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的需求量將快速增加。

　　長春住宅市場自2007年以來快速上漲，商業(yè)地產(chǎn)是在2010年調(diào)控政策頻出以后大幅度上漲。商業(yè)地產(chǎn)各類產(chǎn)品銷售價格仍然處于一個低價位階段，后期升值空間較大，目前屬于一個良好的投資時期，進入門檻較低，3-5年以后價格將進入一個快速上升期。尤其是在通脹背景下，商業(yè)投資整體回報率約在8%-12%之間，投資商業(yè)地產(chǎn)是資產(chǎn)增值保值的首選。

　　綜合目前市場中各類商業(yè)產(chǎn)品成交狀況及市場需求分析，作為稀缺性產(chǎn)品的門市依舊是商業(yè)市場主流投資產(chǎn)品，投資回報率約10-12%，深受投資客戶關(guān)注；高端寫字間產(chǎn)品逐漸成為市場新寵，租金及售價上漲幅度較大，投資回報率約在8%-10%,適合中小型投資客戶進行選擇。

　　[搜狐焦點]：您怎么評估一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否成功？

　　我認為評價一個商業(yè)地產(chǎn)項目是否成功的標(biāo)準(zhǔn)只有兩個

　　1、客戶投資是否獲得豐厚的收益

　　2、該商業(yè)項目是否帶動社會經(jīng)濟發(fā)展

　　[泉誠地產(chǎn)邵總]：商業(yè)地產(chǎn)做得比較優(yōu)秀的項目有哪些？

　　萬達商業(yè)廣場、中東及中海的社區(qū)商業(yè)做的都是比較優(yōu)秀的，但是在這里來講，做得優(yōu)秀的產(chǎn)品只是從模式上來界定，不一定做得優(yōu)秀的項目就是投資回報最好的產(chǎn)品，舉個例子來講作為特色商業(yè)的一品紅城“藝術(shù)商街”及“順馳·商業(yè)廣場”都是2012年長春商業(yè)地產(chǎn)市場的投資新寵，尤其是“順馳·商業(yè)廣場”2013年新推出的商業(yè)產(chǎn)品將會是投資市場的“亮點”。

　　[搜狐焦點]：現(xiàn)在這么多商業(yè)地產(chǎn)項目，可能質(zhì)量參差不齊，您能否預(yù)測，到最后能留存下來、持續(xù)下來的項目，他會有哪些特點？

　　[泉誠地產(chǎn)邵總]：商業(yè)地產(chǎn)運營模式較好的有“綜合體模式”，“概念商業(yè)模式”，“社區(qū)商業(yè)模式”等三種，傳統(tǒng)的“地段決定商業(yè)價值”理論逐漸淡化，長春市目前商業(yè)屬于遍地開花，商業(yè)模式種類繁多，各有優(yōu)缺點，對于投資客戶來講，投資時主要關(guān)注投資回報率，看重項目的規(guī)模、客群等因素。商業(yè)成型之后是否能長期火爆下去，主要是圍繞“商業(yè)主題”與“周邊客群”兩方面，因此對于市場上目前商業(yè)項目的優(yōu)劣，大家參照以上兩方面就可以自己做出明確的判斷。

　　 [搜狐焦點]：常年跟隨貴公司投資的客戶大概有多少人？他們的平均購買力和總和平均每年能有多少？

　　[泉誠地產(chǎn)邵總]：長春泉誠房地產(chǎn)代理有限公司自成立以來，為上萬名投資客戶提供投資咨詢服務(wù)，長期保持合作關(guān)系的客戶有近千名，單宗交易有數(shù)十萬元的，也有投資在千萬元以上的客戶。不少客戶均是多次投資，均獲得豐厚的收益。作為一家商業(yè)地產(chǎn)營銷的專業(yè)公司來講，為客戶提供科學(xué)的投資平臺是我們的職責(zé)，也不辜負客戶對我們的信任。