合同、物業(yè)、面積、中介……樓市中的那些事兒，說不盡道不明，怎能不煩心?又是一年315，成都晚報(bào)特整理出幾類購房者最關(guān)心的問題，請來專業(yè)律師詳盡解答，希望能幫助處在迷茫中的朋友找到方向，為準(zhǔn)備走向樓市的朋友打好預(yù)防針!

　　解答律師

　　國浩律師(成都)事務(wù)所 黃萍萍

　　廣告與事實(shí)不符合怎么辦?

　　案例： 偏遠(yuǎn)地段叫做“遠(yuǎn)離鬧市喧囂，盡享靜謐人生”;挖個(gè)水池子稱為“東方威尼斯”“演繹浪漫風(fēng)情”等等。律師解答：商品房的銷售廣告和宣傳資料為一般視為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　遭遇擅自變更規(guī)劃該怎么辦

　　案例：收樓后發(fā)現(xiàn)小區(qū)公共用地被占用(如綠地改停車場)，或收樓后發(fā)現(xiàn)小區(qū)配套被拆除或改建(如會(huì)所、小學(xué)等)。

　　律師解答： 根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)公共用地屬于小區(qū)業(yè)主共同所有，如果開放商擅自變更公共用地規(guī)劃，業(yè)主委員會(huì)可要求其恢復(fù)原狀，因公共用地利用而產(chǎn)生的收益也應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

　　認(rèn)購書的風(fēng)險(xiǎn)

　　案例：看好房源，雙方簽訂認(rèn)購書，購房人依約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。在正式的商品房買賣談判中，又因?yàn)閷�具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，已經(jīng)繳納的款項(xiàng)開發(fā)商宣稱視為定金，不退了!

　　律師解答：商品房買賣認(rèn)購書，是指房屋買賣雙方在訂立正式房屋買賣合同的文書，目的在于雙方交易房屋有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)，此時(shí)繳納的一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保，這筆款項(xiàng)可以視作立約定金，如因購房者原因未能簽署購房合同，則定金不予退還;如因開發(fā)商原因未能簽署購房合同，則定金雙倍退還。但如果在正式的商品房買賣過程談判中，雙方本著誠實(shí)守信的原則進(jìn)行談判，對某些具體問題條款無法達(dá)成一致產(chǎn)生爭議，且不因購房者本身故意的原因而造成的不能簽訂正式的商品房買賣合同，已經(jīng)繳納的款項(xiàng)開發(fā)商應(yīng)退還購房者。

　　新政下的那些房產(chǎn)糾紛

　　“國五條”細(xì)則的出臺(tái)，使二手房交易成本大大提高，盡管新的二手房個(gè)稅政策何時(shí)實(shí)施、如何執(zhí)行等都沒有落地明確，但一部分人已經(jīng)開始鋌而走險(xiǎn)，炮制出各類“避稅”方法，殊不知這些“辦法”為房產(chǎn)糾紛埋下了危機(jī)。

　　抵押房產(chǎn)償還欠款

　　為了逃避二手房交易稅，買方先把房款交給賣方，賣方按照房款，打一張欠條給買方，并以房產(chǎn)做抵押。然后，買方以賣方欠款不還起訴到法院，賣方承認(rèn)欠款，表示無力償還，愿以房產(chǎn)抵償。

　　律師風(fēng)險(xiǎn)提示： 法院對民間借貸案件的審理相當(dāng)嚴(yán)格，法院會(huì)要求欠款方提供轉(zhuǎn)賬信息或支付憑證，意即如何證明當(dāng)初借款給對方證明確有借款行為發(fā)生。此外，此行為法院一旦認(rèn)定這是非真實(shí)債務(wù)，目的是惡意逃避稅法，通常會(huì)判欠款無效會(huì)構(gòu)成偽造證據(jù)、惡意訴訟，嚴(yán)重者還可能追究其刑事責(zé)任。

　　假離婚

　　有夫妻將房子全部轉(zhuǎn)移到一方的名下，然后離婚。另一方以首套房的名義買房，把首付從二套房的6成降到3成。

　　律師風(fēng)險(xiǎn)提示： 根據(jù)《婚姻法新司法解釋》規(guī)定，即使離婚了復(fù)婚，復(fù)婚前買的房子，也屬于婚前財(cái)產(chǎn)，不屬于婚后共有財(cái)產(chǎn)。此外，這種“假離婚”的做法破壞婚姻關(guān)系的穩(wěn)定性，不但可能弄假成真，而且以解除婚姻關(guān)系離婚來交規(guī)避購房政策限制換購買房子，是以犧牲原本法律賦予夫妻雙方的權(quán)益與義務(wù)的得不償失行為。

　　真假“陰陽合同”

　　出售二手房時(shí)，把合同價(jià)寫得與當(dāng)初的買進(jìn)價(jià)一樣，私下再簽個(gè)“陰陽合同”，達(dá)到不交稅的目的。

　　律師風(fēng)險(xiǎn)提示： 成都市已經(jīng)啟用了按新的參考評估價(jià)系統(tǒng)進(jìn)行二手房計(jì)價(jià)征稅，通過比對評估價(jià)，就可確定納稅人主動(dòng)申報(bào)的交易價(jià)是否明顯偏低。如果申報(bào)價(jià)明顯偏低且無正當(dāng)理由，則依據(jù)評估價(jià)來核定計(jì)稅價(jià)格。房地產(chǎn)交易中心有專人對交易的房屋價(jià)格進(jìn)行評估。當(dāng)交易的房屋價(jià)格明顯低于合同價(jià)格，會(huì)被認(rèn)定為了避稅而故意做低房價(jià)。此類行為同樣會(huì)被法律不認(rèn)同。