6月4日，北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志就近期北京房地產(chǎn)市場中的退房情況，與焦點房地產(chǎn)網(wǎng)進(jìn)行了溝通交流。

　　今年前五個月簽約的住房僅退房298套

　　近段時間以來，部分媒體對北京等城市退房非常關(guān)注，如有媒體說北京出現(xiàn)“超高退房率”，“部分樓盤退房率超過30%”，“樓市成交回暖，退房現(xiàn)象為何多起來？”。陳志說，作為行業(yè)協(xié)會我們看到這些報道是一頭霧水，經(jīng)過仔細(xì)研究，對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對，可以負(fù)責(zé)任地說，北京的“高退房率”是數(shù)字誤讀。

　　如有的媒體在報道里這樣說：“北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的‘期房退房公示’長達(dá)118頁，共有1759條退房記錄，這些樓盤的退房數(shù)據(jù)是根據(jù)其預(yù)售許可證號進(jìn)行統(tǒng)計的�！边@看似有根有據(jù)，實際上，誤讀也恰恰出在這里 。

　　陳志說，大家應(yīng)該注意到上述退房總量是按項目銷售許可證號統(tǒng)計的總量，包括2006年至今的所有數(shù)量，將3年多來累計的數(shù)量當(dāng)作近期的退房情況，并得出退房率，顯然是不科學(xué)的。而且，這些退房中還包含著商品住房、辦公用房、商業(yè)房、配套商業(yè)房等不同類別，甚至連車庫都包含在內(nèi)，這樣一概而論自然會出現(xiàn)誤讀。

　　大部分退房的項目是2008年以前簽約的

　　實際情況，今年前5個月北京市預(yù)售商品住房退房量與同期銷售量的比例為4.7％，比去年同期下降了3.4個百分點。今年前5個月退房2099套中，2008年之前簽約的668套，2008年簽約的1133套，2009年簽約的298套。2009年簽約的涉及110個項目，最多的一個項目退房15套，有50個項目僅退房1套，總計占同期全部預(yù)售商品住房簽約量的0.66%。

　　陳志說，我們在解讀專業(yè)數(shù)據(jù)時一定要吃透數(shù)字，如果吃不準(zhǔn)可以找相關(guān)單位進(jìn)行咨詢，我也愿意給大家提供幫助。

　　退房量較大的項目是非住宅項目

　　媒體報道的近期退房量比較大的項目都是非住宅項目。例如尚城，退了190套，是科研辦公項目；久居雅園，退了188套，退的全是車庫；三里屯SOHO中心，退了66套，是商業(yè)項目；還有中堂項目，一季度退了48套，是商業(yè)配套項目。據(jù)我們的測算，今年前5個月的退房中，有47%為非住宅項目。

　　是誰在退房？

　　陳志說，盡管上述數(shù)字存在誤讀，但對退房行為仍應(yīng)該高度重視，加強監(jiān)測和管理。

　　談到退房原因，陳志認(rèn)為：

　　一是網(wǎng)簽政策全面推行后，個人信息變更所造成的退房。北京市的網(wǎng)上簽約系統(tǒng)為了避免開發(fā)商通過變更個人信息變相捂盤惜售，或者通過變更個人信息炒房，對信息變更管理非常的嚴(yán)格。如果個人信息有誤，或者相關(guān)權(quán)利人變更都需先行到所屬區(qū)縣管理部門辦理退房手續(xù)，再作變更，由此對退房行為建立了一套嚴(yán)格的審核程序。例如身份證號、姓名等信息填寫有誤，或者購房人變更為配偶、直系親屬，隨著公積金貸款條件放寬，許多人將商業(yè)銀行貸款變更為公積金貸款，這些情況都要先辦退房再作變更，這類情況占退房數(shù)量的35%左右。

　　二是房價波動造成的退房。這一點有許多媒體也有分析，就是有些樓盤08年前后降價后，原來在高價位購房的老業(yè)主要求退房。我們協(xié)會在去年就曾經(jīng)對這種退房現(xiàn)象做過調(diào)查，部分業(yè)主在2007年下半年房價高位時買入，由于市場調(diào)整，當(dāng)去年底到今年初房價下降，便向開發(fā)商要求退房，這類情況占10%左右。

　　三是這段時期商業(yè)用房退房量比較大。應(yīng)該是受金融危機影響，一些投資性購房者可能因為支付能力不足，也可能不看好原有的經(jīng)營前景而退房，一些境內(nèi)或境外投資機構(gòu)也會因為“自�！倍�放棄購房。

　　四是企業(yè)以房屋買賣做擔(dān)保進(jìn)行融資。去年房地產(chǎn)市場形勢不好，開發(fā)商賣不出去房子，國家又收緊了銀根，企業(yè)資金非常緊張，一些企業(yè)通過預(yù)售方式把房子抵給單位或個人進(jìn)行融資。今年以來，市場形勢好了，賣了房子有錢了，還款贖回房子，就形成了退房。這些退房，從緩解企業(yè)資金壓力，避免引發(fā)項目爛尾和延期交房的角度來看，我個人認(rèn)為是可以理解的。企業(yè)借不到錢，賣不出去房子，只好通過房子擔(dān)保來借錢，這實際上是企業(yè)的一種自救。從近期有關(guān)主管部門對這類項目的執(zhí)法檢查來看，企業(yè)無論是簽約還是退房，還沒有發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)現(xiàn)象，也沒有發(fā)現(xiàn)假按揭的跡象。但由于假按揭的危害很大，雖然還沒有發(fā)現(xiàn)假按揭的情況，政府和金融監(jiān)管部門還是要密切跟蹤監(jiān)測，加強有關(guān)方面的監(jiān)管。

　　單純利用退房率研判市場走勢不科學(xué)

　　合理的退房率是成熟健康市場的標(biāo)志之一，從過去爭得面紅耳赤都退不了房，到現(xiàn)在按合同約定依法退房，這恰恰證明我們這個市場在進(jìn)步。

　　退房率突然異動，應(yīng)該關(guān)注，但也需要具體情況具體對待，如果以此做出市場恐慌、樓市虛假回暖等這樣的判斷，顯然過于簡單，是不科學(xué)的。

　　假按揭操作難度非常大

　　隨著政府監(jiān)管力度不斷加大，交易程序日益完善，銀行風(fēng)險防范措施加強，目前假按揭的操作難度非常大。例如，購房者利用銀行的按揭貸款購房，那么在購房者退房的時候，是需要銀行的同意，要不然就退不了，銀行在同意退房的時候，必然會要求購房者償還貸款。因此，如果沒有開發(fā)商與銀行內(nèi)部勾結(jié)，假按揭在操作上難度是非常大的。

　　交易網(wǎng)升級確保信息準(zhǔn)確

　　陳志介紹說，針對社會對房地產(chǎn)交易網(wǎng)退房數(shù)量的誤讀，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)部門積極改進(jìn)工作，已經(jīng)完成局域網(wǎng)數(shù)據(jù)的細(xì)化工作。從4月28日起，退房公示中網(wǎng)上簽約時間、退房時間、房屋性質(zhì)等內(nèi)容，可以清晰查閱。

　　政府管理部門的態(tài)度很明確，就是凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境，提供一個透明、公開的交易環(huán)境，方便選房、購房人查閱參考，方便社會各界監(jiān)督。作為行業(yè)協(xié)會，我們也歡迎媒體本著實事求是的原則監(jiān)督房地產(chǎn)市場，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康成長。

　　陳志最后表示，希望廣大開發(fā)企業(yè)站在長遠(yuǎn)發(fā)展角度，理性面對樓市回暖，冷靜研判市場走勢，同時肩負(fù)起社會責(zé)任，珍惜來之不易的市場環(huán)境，變危機為機遇，誠信經(jīng)營，規(guī)范經(jīng)營，深化管理，杜絕炒房捂盤惜售、制造虛假現(xiàn)象、違規(guī)銷售等行為，改變房地產(chǎn)企業(yè)“粗放型”經(jīng)營模式，共同維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、健康的發(fā)展。