35歲的張明亮(化名)就是這么一位被強(qiáng)制捆綁的購(gòu)房者。5月初，當(dāng)他來(lái)到大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)某樓盤(pán)，準(zhǔn)備簽約購(gòu)買時(shí)，被告知，還要簽署一份“幸福家居解決方案”。“方案其實(shí)就是一份裝修合同。開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制要求購(gòu)房者必須接受他們?nèi)齻�(gè)價(jià)位的裝修方案，一居室20萬(wàn)、兩居室42萬(wàn)、三居室53萬(wàn)。別看網(wǎng)上備案的均價(jià)沒(méi)到2萬(wàn)8，但實(shí)際均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)。”

　　一套86.98平方米的兩居室，在北京市住建委網(wǎng)站備案時(shí)，單價(jià)是27959元/平方米。但當(dāng)消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)，單價(jià)卻暴漲5000元，達(dá)到32788元/平方米。

　　在房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，開(kāi)發(fā)商必須接受“指導(dǎo)價(jià)”，不能隨意漲價(jià)。那他們又是如何做到“坐地起價(jià)”的呢？答案是拆分合同。開(kāi)發(fā)商把房?jī)r(jià)拆成房款和裝修款兩部分，且房款和裝修款捆綁銷售，消費(fèi)者近乎被強(qiáng)制買單。

　　35歲的張明亮(化名)就是這么一位被強(qiáng)制捆綁的購(gòu)房者。5月初，當(dāng)他來(lái)到大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)某樓盤(pán)，準(zhǔn)備簽約購(gòu)買時(shí)，被告知，還要簽署一份“幸福家居解決方案”。“方案其實(shí)就是一份裝修合同。開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制要求購(gòu)房者必須接受他們?nèi)齻�(gè)價(jià)位的裝修方案，一居室20萬(wàn)、兩居室42萬(wàn)、三居室53萬(wàn)。別看網(wǎng)上備案的均價(jià)沒(méi)到2萬(wàn)8，但實(shí)際均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)。”

　　張明亮很生氣，他說(shuō)有一種被綁架的感覺(jué)，“我其實(shí)已經(jīng)帶著銀行卡了，但最后還是沒(méi)簽約。”

　　業(yè)內(nèi)稱 再交易時(shí)受影響

　　開(kāi)發(fā)商 解決方案費(fèi)不是裝修款

　　上周，記者實(shí)地探訪了這個(gè)位于舊宮的樓盤(pán)。開(kāi)發(fā)商的銷售人員強(qiáng)調(diào)，讓張明亮郁悶不已的42萬(wàn)元不是裝修款，而是“解決方案”。

　　從舊宮地鐵站出來(lái)，步行10分鐘，就能看到該項(xiàng)目的售樓處。售樓處在鮮花和綠樹(shù)的映襯下，顯得春意盎然。售樓處背后，大型建筑設(shè)備正忙碌著，樓盤(pán)已初具規(guī)模。雖然是工作日，售樓處內(nèi)依然熱鬧，購(gòu)房者三三兩兩，趴在桌子上，仔細(xì)研究著手里的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)及其補(bǔ)充協(xié)議。

　　售樓處的展板上，所有在售房源價(jià)格都被公示了出來(lái)。和住建委網(wǎng)站上備案的一樣，公示出來(lái)的房?jī)r(jià)都在27000元/平方米左右。但當(dāng)記者詢問(wèn)銷售人員時(shí)，她卻表示這不是最終價(jià)格。“整體均價(jià)是3萬(wàn)，我們有一個(gè)‘幸福家居解決方案’，兩居42萬(wàn)、三居53萬(wàn)，這錢不是裝修，是我們的解決方案。”

　　銷售強(qiáng)調(diào)，解決方案不是裝修，所有一居、兩居、三居的戶型，不論面積，費(fèi)用均分別為20萬(wàn)、42萬(wàn)、53萬(wàn)，且方案費(fèi)用必須在繳付首付費(fèi)用時(shí)全部繳付。據(jù)介紹，解決方案包括地板、墻面、吊頂、電視背景墻、整體櫥柜、灶具、煙機(jī)、浴霸、空調(diào)、洗衣機(jī)等基本配置，但不包括家具、電視等配置。記者 孫毅

　　購(gòu)房者 這不就是變相漲價(jià)嗎

　　售樓處 買房必須買裝修

　　在國(guó)五條北京細(xì)則落地后，北京市住建委主任楊斌公開(kāi)表示，北京市新建商品房在新盤(pán)取得預(yù)售資格時(shí)，政府將對(duì)價(jià)格進(jìn)行管理和引導(dǎo)，“新盤(pán)取得預(yù)售資格的時(shí)候要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于該樓盤(pán)此前的成交價(jià)，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)商品房的價(jià)格。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不接受指導(dǎo)，就不發(fā)放預(yù)售許可證。”

　　但拆分合同造成的變相漲價(jià)，似乎規(guī)避了調(diào)控手段。就此，記者采訪了一位房地產(chǎn)專業(yè)人士。該專業(yè)人士透露，在房產(chǎn)調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在以各種形式追求利益最大化。比如，將新盤(pán)報(bào)價(jià)提高、造成變相捂盤(pán)等；還有提前交房，把未銷售出的期房轉(zhuǎn)成現(xiàn)房，提價(jià)銷售。

　　“拆分合同這種變相漲價(jià)的方法，在北京已不鮮見(jiàn)，尤其在一些高檔精裝修小區(qū)�？陀^上來(lái)說(shuō)，拆分合同因?yàn)榉蛛x了一些房?jī)r(jià)，也會(huì)讓消費(fèi)者少繳一些契稅。但風(fēng)險(xiǎn)更為明顯，房屋的裝修質(zhì)量很可能成為日后維權(quán)的重點(diǎn)。”像張明亮看到的那份補(bǔ)充協(xié)議，實(shí)際上就幫助開(kāi)發(fā)商規(guī)避了維權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　而且，按照京版國(guó)五條細(xì)則規(guī)定，北京市個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋所得，如不滿足相關(guān)條件，將嚴(yán)格以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額，按照20%稅率計(jì)算納稅。

　　市地稅局明確：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局文件規(guī)定，“合理費(fèi)用”包括了對(duì)房屋的裝修費(fèi)、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。其中，商品房及其他住房，最高扣除限額為房屋原值的10%。如果“納稅人原購(gòu)房為裝修房”，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)的，鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

　　以張明亮看中的那套房為例，42萬(wàn)顯然超過(guò)房屋原值243萬(wàn)的10%。

　　十多年前，張明亮大學(xué)畢業(yè)后就留在了北京工作，而且也落了戶。像大多數(shù)北漂一樣，張明亮在北京的第一套房子面積不大，才50平方米出頭。隨著娶妻生子，房子已經(jīng)沒(méi)法滿足居住需求，張明亮打算換房。

　　以房養(yǎng)房，張明亮的規(guī)劃是，依靠十多年來(lái)的積蓄交新房的首付，然后把現(xiàn)在南四環(huán)附近的老房子租出去，用租金還貸款。因?yàn)槭掷锏姆e蓄也不太多，所以他打算去更遠(yuǎn)的南五環(huán)附近，買一套較便宜的大房子。經(jīng)過(guò)反復(fù)的比較和考察，他看中了舊宮地塊。

　　“舊宮這個(gè)地方，別看現(xiàn)在還沒(méi)發(fā)展起來(lái)，但是未來(lái)的前景還是可觀的。這邊挨著亦莊，屬于大亦莊的范圍，而且有地鐵，周邊也有很多大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，配套會(huì)漸漸完善起來(lái)。”張明亮看中的是一個(gè)距離舊宮地鐵站只有數(shù)百米的樓盤(pán)，就像他說(shuō)的，是大開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目。2012年7月，該項(xiàng)目一期156套房源開(kāi)盤(pán)，均價(jià)25800元/平方米，全部是精裝修，中低層低密度板樓。由于位置和戶型的優(yōu)勢(shì)，一期房源很快售罄。到了2012年10月，該項(xiàng)目又迅速加推142套房，均價(jià)小有上浮，為28000元/平方米。

　　“這個(gè)盤(pán)，我其實(shí)早就看好了，但一直沒(méi)下定決心買。”小張說(shuō)，他一直關(guān)注著樓市信息，“春節(jié)前，網(wǎng)上有消息說(shuō)，二期要在春節(jié)后開(kāi)賣，均價(jià)預(yù)計(jì)在三萬(wàn)以上。我心想，趕緊下手吧，再不買，還不知道要漲成什么樣。”

　　于是，春節(jié)前，小張就去了趟項(xiàng)目售樓處，仔細(xì)考察了樣板間，然后他登記、排號(hào)，等著開(kāi)盤(pán)，就交訂金。從老家過(guò)完春節(jié)回北京，小張就一直關(guān)注著樓市動(dòng)態(tài)，這個(gè)中意的項(xiàng)目不斷傳來(lái)開(kāi)盤(pán)的消息，但久久沒(méi)有真正的動(dòng)靜。“什么消息都有，一會(huì)兒說(shuō)春節(jié)后開(kāi)盤(pán)，一會(huì)兒又說(shuō)3月底開(kāi)盤(pán)。價(jià)格呢，也是一會(huì)兒三萬(wàn)，一會(huì)兒待定，還有說(shuō)送精裝修的。”

　　等到五一假期，該項(xiàng)目終于正式開(kāi)盤(pán)，更讓小張興奮的是，價(jià)格似乎不漲反降了。在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的網(wǎng)站上，小張查到，該樓盤(pán)的均價(jià)為26319元/平方米，比2012年10月的價(jià)格還便宜。“我看中的一套86.98平方米的兩居，單價(jià)27959元，總價(jià)243萬(wàn)，價(jià)格比較合適。”

　　小張帶著妻兒一起，趕到了他們心目中未來(lái)的新家，準(zhǔn)備簽約交訂金。但當(dāng)他們見(jiàn)到開(kāi)發(fā)商的銷售人員時(shí)，才知道還有一個(gè)“幸福家居解決方案”。這是一個(gè)和購(gòu)房意向書(shū)捆綁在一起的補(bǔ)充協(xié)議，所有購(gòu)房者都必須簽署。“幸福家居解決方案”的核心，是三種不同價(jià)位的方案。購(gòu)房者購(gòu)買一居室、兩居室、三居室，分別需要支付該方案的各項(xiàng)費(fèi)用共20萬(wàn)元、42萬(wàn)元、53萬(wàn)元。

　　這個(gè)“幸福家居解決方案”讓張明亮覺(jué)得，“一點(diǎn)也不幸福，這不就是變相漲價(jià)嗎？既然宣傳的時(shí)候都是精裝修，甚至還提到過(guò)送精裝修，為什么現(xiàn)在又要錢了？還是強(qiáng)制性的。我說(shuō)可不可以要毛坯房，銷售說(shuō)，不行，開(kāi)發(fā)商注重品質(zhì)，從來(lái)不賣毛坯房。”

　　張明亮說(shuō)，2012年一期開(kāi)盤(pán)時(shí)，并沒(méi)有什么“幸福家居解決方案”，房?jī)r(jià)也是一口價(jià)。到了2013年二期開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)突然出現(xiàn)了拆分現(xiàn)象。

　　小張?jiān)谀玫竭@份補(bǔ)充協(xié)議后，當(dāng)場(chǎng)就用手機(jī)里的計(jì)算器算了算。以他看中的這套兩居室為例，加上42萬(wàn)的方案費(fèi)用，總價(jià)達(dá)到約285萬(wàn)，單價(jià)從27959元/平方米，漲到了32788元/平方米，幅接近5000元�？們r(jià)42萬(wàn)、單價(jià)每平方米5000元的裝修成本，讓小張目瞪口呆。

　　“我也打聽(tīng)過(guò)裝修成本，一套80多平方米的兩居室，軟裝硬裝加在一起，從毛坯到家電齊全，只要不是豪裝，20萬(wàn)元，頂天了吧。42萬(wàn)，也太夸張了。”張明亮將自己認(rèn)為不合理的地方，向銷售反映，誰(shuí)知銷售反應(yīng)冷淡，讓他仔細(xì)看協(xié)議。在補(bǔ)充協(xié)議里，小張看到了用黑體字著重強(qiáng)調(diào)的部分。

　　“甲方(購(gòu)房者)已對(duì)‘幸福家居解決方案’樣板與本協(xié)議約定的總費(fèi)用進(jìn)行了充分考量，確知較通常市場(chǎng)價(jià)格偏高，但鑒于丙方(開(kāi)發(fā)商)的品牌價(jià)值、技術(shù)、設(shè)計(jì)、服務(wù)理念等因素，甲方認(rèn)為公平合理。甲方完全同意并沒(méi)有任何異議自愿接受本次‘幸福家居解決方案’發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。”而且協(xié)議還規(guī)定，樣板間的裝修質(zhì)量不能作為交付依據(jù)。

　　“協(xié)議的意思是，我們買房的人，明知道裝修費(fèi)用太高，也必須服從，而且對(duì)裝修質(zhì)量還不能要求太高。”小張覺(jué)得這種明顯的變相漲價(jià)行為，完全不受房產(chǎn)調(diào)控政策控制，更沒(méi)有體現(xiàn)消費(fèi)者的利益。“這42萬(wàn)的裝修款，不能計(jì)算在總房?jī)r(jià)內(nèi)，不能貸款，意味著我們要多交42萬(wàn)的首付，這對(duì)我來(lái)說(shuō)負(fù)擔(dān)太重了。”

　　因?yàn)榉孔拥耐蝗蛔児�，張明亮的五一假期過(guò)得非常郁悶，購(gòu)房計(jì)劃也只能擱淺。