長三角珠三角
經(jīng)濟(jì)探微
長三角和珠三角是中國經(jīng)濟(jì)最活躍的兩大地區(qū)，在中國經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，這兩大地區(qū)在經(jīng)歷怎樣的變化？這里的企業(yè)生存狀況怎么樣？為此，羊城晚報記者近期走訪長三角和珠三角，為您帶來現(xiàn)場報道。
超強(qiáng)臺風(fēng)“蘇力”已經(jīng)登陸，溫州依然處于晴雨交錯的天氣之中，位于甌江邊上的鹿城廣場人煙稀少。這里，是溫州標(biāo)志性豪宅，也是房價最高的地方。
“最貴的時候，這里能賣出將近9萬元1平方米的價格。”連路過的的士司機(jī)，都忍不住感嘆，“現(xiàn)在售價連一半都不到了。”價格大跌的并不只是鹿城廣場，那些曾因爆炒而一度大漲的樓盤，例如香緹半島、京都城等項目，價格也都大幅回落。
于是，“去泡沫化”是溫州人給自己的標(biāo)簽
曾經(jīng)領(lǐng)漲現(xiàn)在領(lǐng)跌
在鹿城廣場不遠(yuǎn)處，黃燕方（化名）所在的房產(chǎn)中介公司并不起眼。抬頭望著那些精致的樓盤，他只是感嘆：“房價掉得狠著呢。”2011年溫州樓市最風(fēng)光的時候，這里幾乎都是每平方米八九萬元的叫價，“現(xiàn)在均價大概4萬元左右。真是一夜回到開盤價啊。”
明碼標(biāo)價跌了一半，還不是最厲害的。“前陣子聽說有個老板為了套現(xiàn)，每平米3.2萬元的價格出掉了一套。”黃艷方向羊城晚報記者透露。不過，3.2萬一平方米也不是一個小數(shù)目，這套賣掉的房子面積高達(dá)800平方米，一套現(xiàn)就是2500多萬元。“這里都是豪宅，一梯兩戶，差不多400平方米一套，這個老板放掉的應(yīng)該是頂樓的復(fù)式。如果不是急著等錢用，一般不會低到這個價格。”
溫州人愛炒房，也許是從自己門口開始的。數(shù)據(jù)顯示，2006年，溫州市區(qū)住宅銷售均價為每平米8000元左右，2010年已上漲為每平米25000元，5年內(nèi)溫州房價上漲超過200%。
黃燕方在樓市“江湖”的時間不長，他認(rèn)為最瘋狂的莫過于2008年。“那時候溫州老板手里有的是錢，一個新樓盤一開盤就馬上售罄。”給黃燕方留下了深刻印象的不只是價格當(dāng)年，一個出名的樓盤開盤時領(lǐng)的銷售號，可以炒到三五十萬。“那時候，溫州幾乎所有的企業(yè)都直接或間接涉足房地產(chǎn)投資，我們行業(yè)內(nèi)都知道，好些出名的企業(yè)家們或公或私，聯(lián)合起來投資房地產(chǎn)。”溫州樓價一度直超國內(nèi)一線城市的平均房價，最高沖到2011年上半年的每平方米34674元。
漲得快，意味著跌得更痛。
僅僅4年后，2012年溫州的樓價開始暴跌，黃龍、江濱路等優(yōu)勢地段出現(xiàn)了“跳水價”。浙江省溫州市物價局監(jiān)測預(yù)警分局公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年，溫州市新建商品住宅價格指數(shù)和成交均價雙雙下降，其中均價下跌24%；同時，土地平均樓面地價處于近5年來最低值。今年3月份，溫州房價運(yùn)行顯得有些特立獨(dú)行。在全國各大中城市房價漲勢如潮的情況下，溫州卻成為70個大中城市中唯一出現(xiàn)房價環(huán)比下跌的城市。而上個月出爐的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，2013年5月，全國百城中只有13個城市住宅價格同比下跌，排第一位的就是溫州，跌幅在10%-20%之間。
“香緹半島（在鹿城廣場附近）的房子開盤的時候單價炒到5萬多，現(xiàn)在才3萬左右，低過開盤價。”黃燕方對記者坦言，“現(xiàn)在還不到抄底的時候。國家對房價調(diào)控越來越嚴(yán)，溫州老板現(xiàn)金流越來越少，這里被炒到天價的房子依然會一天天跌價。”
租金暴漲商鋪轉(zhuǎn)手瘋狂
跟商品房房價“跳水”狀態(tài)相反，商鋪的租賃價格卻節(jié)節(jié)飆升。
今年4月，溫州永中最熱鬧的商業(yè)街爆出一夜數(shù)十家商鋪齊齊貼出“店面轉(zhuǎn)讓”的新聞?wù)痼@業(yè)界。跟大多數(shù)商業(yè)街一樣，這條羅東街經(jīng)營的大多數(shù)為珠寶店、服裝店、小飾品店和蛋糕店，但4月時，這百余米的路段就有幾十家店面陸陸續(xù)續(xù)貼出了“轉(zhuǎn)讓”的紙條。而轉(zhuǎn)讓的很大原因便是租金太貴。“虧不起，只好轉(zhuǎn)讓。”羅東街上服裝店老板都在哭訴，據(jù)悉，一家面積為25平方米左右的店面，去年一年租金已經(jīng)超過了23萬元。
更有意思的是，不少商鋪在轉(zhuǎn)讓過程中，還帶著巨額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。以市中心最繁華的商業(yè)街五馬街（相當(dāng)于廣州的北京路）中部位置的臨街大型店鋪為例，面積約700平方米月租為36000元，可是“急售”且轉(zhuǎn)讓費(fèi)用高達(dá)60萬元！“這個商鋪很新，自上次裝修不滿1年”，中介張先生透露，這樣的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在五馬一帶絕對算不上高的，由于是著急出讓，原本的租客單算轉(zhuǎn)讓費(fèi)損失了40多萬，“商店原來做的也是服裝生意，從上一任轉(zhuǎn)過來已經(jīng)花了100萬”。
營業(yè)不足一年，又為何急于再次轉(zhuǎn)手？中介含糊其辭，但在溝通中卻多次提及需“一次交付全年租金430萬”，最少也得預(yù)付半年租金，字里行間透露出的都是對于現(xiàn)錢的渴望。
不遠(yuǎn)處，另一家位于府前街的店面卻打出了“轉(zhuǎn)讓費(fèi)為零”。為何相隔不足千米，轉(zhuǎn)讓費(fèi)卻大相徑庭？該店的房屋中介則直言是“原先的老板因為資金問題進(jìn)了公安局，店面也已經(jīng)被查封”，此種情況下，房東只得另尋租客。因為不好出手，原本相連的3間店面，既可以選擇整體出租也可以按照租客的需求分租。
有業(yè)內(nèi)人士向記者坦言：“溫州商鋪近大半年來出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)高于租金的情況讓人擔(dān)憂，剛裝修不久，甚至是精裝修之后就轉(zhuǎn)讓，大多數(shù)都是老板出現(xiàn)資金鏈斷裂問題，不得不急忙高價轉(zhuǎn)租。”
現(xiàn)金流斷房價恐怕還要接著降
“現(xiàn)在有錢能投資什么？房地產(chǎn)是肯定不行的。”溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會會長周德文一句話道出了真相。
雖然房地產(chǎn)的暴漲一度吸引了大量的資金，但溫州房價高漲的背后，卻有一只看不見的手實(shí)業(yè)的發(fā)展。“房地產(chǎn)行業(yè)需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大支持才能保持穩(wěn)定。”曾有中小企業(yè)家向記者坦言，2010-2011年間，房地產(chǎn)行業(yè)就像一塊“肥豬肉”般吸引人，不少老板忍不住誘惑砸錢進(jìn)軍房地產(chǎn)。“做實(shí)業(yè)實(shí)在太難也是重要的原因之一，那時候，外貿(mào)訂單開始減少，利潤大不如前，同行們的熱情遭到了打擊，就轉(zhuǎn)向金融行業(yè)，炒房。”該企業(yè)家向羊城晚報記者坦言，幸好自己堅守在實(shí)業(yè)運(yùn)作中，不然，“接盤手隨時有可能是自己。”他自嘲，“現(xiàn)在銀行放貸太緊，不少老板迫不得已，只好忍著巨虧把手上的房子、豪車放掉，能盤活一點(diǎn)是一點(diǎn)。”
今年4月，溫州市委黨校與中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所合作推出的《2013年溫州經(jīng)濟(jì)社會形勢分析與預(yù)測》（以下簡稱“溫州藍(lán)皮書”）發(fā)布，編撰者溫州市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部副教授金甌對媒體表示，2006年~2012年，溫州市區(qū)商品住宅年均銷售量約為60萬平方米，但2012年年末，市區(qū)卻有80萬平方米左右的商品住宅存量，大約需要1年零4個月來“消化”。他直言，目前溫州的房產(chǎn)庫存壓力較大，這意味著溫州房價或?qū)⒊掷m(xù)下降。
《藍(lán)皮書》中的一組數(shù)據(jù)也顯示了溫商對房地產(chǎn)投資的熱情開始減退：2012年溫州完成工業(yè)投資469.29億元，同比增長42%，基礎(chǔ)設(shè)施投資628.65億元，增長48.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資687.50億元，僅增長1%。
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