在世邦魏理仕2012年的調(diào)查報告中顯示,香港的商業(yè)區(qū)年租金平均為每平方米2677美元,超過第二位和第三位的倫敦西區(qū)和東京銀座,是世界“最昂貴”的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)。香港購物中心的開發(fā)策略比較高明,大多采取分階段開發(fā)的方式,不求一步到位,而為未來預(yù)留發(fā)展空間。
城市樣本
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香港很多購物中心是集寫字樓、酒店、購物中心于一體
香港購物中心開發(fā)策略大多采取分階段開發(fā)的方式
香港的購物中心相對集中,各大社區(qū)型購物中心全城鋪開
2013年6月5日,世邦魏理仕最近發(fā)布的2013年《零售業(yè)全球化進(jìn)程》報告顯示,香港為全球最炙手可熱的零售市場,其新品牌入駐量位列全球第一。在世邦魏理仕2012年的調(diào)查報告中顯示,香港的商業(yè)區(qū)年租金平均為每平方米2677美元,超過第二位和第三位的倫敦西區(qū)和東京銀座,是世界“最昂貴”的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)。
彈丸之地的香港如何成為東方之珠,香港的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商具有怎樣理智的判斷和成熟的經(jīng)驗,作為全球商業(yè)地產(chǎn)樣本的香港如何做到經(jīng)濟(jì)效益和社會效益持續(xù)發(fā)展,中國商業(yè)地產(chǎn)城市樣本調(diào)查,為你介紹最昂貴的商業(yè)區(qū)——香港。
主推綜合體將商業(yè)資源充分利用
在香港,很少把購物中心簡稱純商業(yè)物業(yè),香港的商業(yè)金三角包括購物中心、酒店、寫字樓合三為一,這樣做的好處是可以將商業(yè)資源互通互用,社區(qū)型購物中心和區(qū)域型購物中心都是如此,尤其是位于城市中心的區(qū)域型購物中心。香港的很多購物中心都是集寫字樓、酒店、購物中心于一體,比如海港城、太古廣場等。海港城是香港最大面積的購物中心,包括寫字樓、商場、3間高級酒店等。太古廣場總建筑面積21萬平方米,有4座塔樓,功能包括購物中心、五星極酒店、高級寫字樓。
有香港地產(chǎn)公司的高管人士認(rèn)為,香港購物中心的開發(fā)策略比較高明,他們大多采取分階段開發(fā)的方式:現(xiàn)階段開發(fā)的購物中心面積適應(yīng)當(dāng)時的市場規(guī)模和容量,不求一步到位,而為未來預(yù)留發(fā)展空間,購物中心分地塊分期開發(fā);同時在經(jīng)營上,采取分散經(jīng)營,分散風(fēng)險,不建設(shè)巨型購物中心。面積巨大的購物中心一則增大了投資壓力,二則增加了開發(fā)風(fēng)險。另外,當(dāng)購物中心進(jìn)入運(yùn)營以后,巨型購物中心也會由于運(yùn)營成本很高,而增加運(yùn)營壓力。
商業(yè)選址既分散又相對集中
在選址方面,香港的商業(yè)地產(chǎn)可以說是既分散又集中。據(jù)了解,香港購物中心有個顯著的特點(diǎn),就是社區(qū)型購物中心發(fā)達(dá)。在香港每個議會區(qū)都有自己的購物中心,社區(qū)型購物中心占到香港全部購物中心的80%以上。香港多數(shù)社區(qū)型購物中心,每到上下班后,或者到周未,都人流涌動,車水馬龍,證明香港的社區(qū)型購物中心相當(dāng)成熟,發(fā)展程度很高,社區(qū)型購物中心有能力留住本區(qū)居民,并營造良好的商業(yè)氛圍。香港社區(qū)型購物中心占到香港全部購物中心的80%以上,所占比例更高。
與各大社區(qū)型購物中心全城鋪開的同時,香港的購物中心又相對集中。在香港可以看到檔次最高的購物中心,一般都開在甲級寫字樓及銀行最集中的地方。因為在此區(qū)域集中了全香港最高收入的人群,消費(fèi)力強(qiáng)。香港的開發(fā)商都遵循一個基本的商圈法則:購物中心都信奉的一個基本商圈原則就是:20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80%的生意,“二八原則”促使開發(fā)商在選址時更加看重周圍客源的消費(fèi)能力。因此甲級寫字樓和銀行密集的地方肯定是這些開發(fā)商不愿錯過的黃金地段。其中最具代表性的有:置地廣場、太古廣場和IFC MALL。
追隨軌道方向充分利用地鐵
香港是地鐵物業(yè)發(fā)展得最好的城市之一。香港購物中心的開發(fā),緊隨地鐵建設(shè)的腳步,地鐵到哪里,購物中心開發(fā)就跟到哪里,在香港購物中心的開發(fā)戰(zhàn)略中,“位置、交通”往往是最先要考慮的,也是最重要的因素,其重要性關(guān)系到購物中心建設(shè)的成敗。其商圈呈現(xiàn)典型的地鐵商圈特點(diǎn),香港建在地鐵軌道交通線路上的購物中心,占到總數(shù)的70%左右。
香港購物中心這一選址策略的精明之處就在于最大程度上利用人流,并將人流迅速轉(zhuǎn)換為購買力。眾所周知,地鐵只是一種交通工具而已,如果購物中心只將地鐵視為一種交通工具,而地鐵在地底下快速通過,則地鐵對于購物中心的意義并不太大。利用地鐵使購物中心成為地面的人流和地鐵人流交匯的場所,購物中心就成為地鐵與地面交通工具的換乘站。
主體化服務(wù)是未來發(fā)展趨勢
香港商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可以大致分為三個階段,從1966年海運(yùn)大廈第一期開業(yè)以來至今,香港購物中心的發(fā)展經(jīng)歷了啟蒙、娛樂化階段以及現(xiàn)在的主體化服務(wù)階段。早期的海運(yùn)大廈、馬可波羅香港酒店商場等以單一的購物功能為主,購物中心設(shè)施比較簡單,雖然在環(huán)境打造方面已經(jīng)超越傳統(tǒng)商業(yè)場所,但商場提供的服務(wù)仍然停留在單純的購物方面。進(jìn)入上世紀(jì)80年代后,香港的商業(yè)地產(chǎn)開始迅猛發(fā)展,太古城中心、又一城等嫁接在地鐵軌道之上的新一代購物中心,不僅滿足了消費(fèi)者購物的需求,也增加了消費(fèi)者在娛樂方面的需求。
目前香港最主要的商業(yè)模式是主體化服務(wù)模式,以IFC Mall、朗豪坊、青衣城等作為代表的大型綜合體,以人為本,重視人的需求,創(chuàng)造獨(dú)一無二的主題符號,具有更強(qiáng)的個性特征和區(qū)別優(yōu)勢。香港商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今,經(jīng)營的品牌、商場的定位等都不可避免出現(xiàn)重疊現(xiàn)象,如何在這種情況下突出特色,服務(wù)就成為當(dāng)下各商業(yè)綜合體比拼的內(nèi)容。主體化服務(wù)成為香港商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的大趨勢。
