在世邦魏理仕2012年的調(diào)查報告中顯示，香港的商業(yè)區(qū)年租金平均為每平方米2677美元，超過第二位和第三位的倫敦西區(qū)和東京銀座，是世界“最昂貴”的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)。香港購物中心的開發(fā)策略比較高明，大多采取分階段開發(fā)的方式，不求一步到位，而為未來預(yù)留發(fā)展空間。

　　城市樣本

　　全球租金排行：香港 倫敦日本

　　香港很多購物中心是集寫字樓、酒店、購物中心于一體

　　香港購物中心開發(fā)策略大多采取分階段開發(fā)的方式

　　香港的購物中心相對集中，各大社區(qū)型購物中心全城鋪開

　　2013年6月5日，世邦魏理仕最近發(fā)布的2013年《零售業(yè)全球化進(jìn)程》報告顯示，香港為全球最炙手可熱的零售市場，其新品牌入駐量位列全球第一。在世邦魏理仕2012年的調(diào)查報告中顯示，香港的商業(yè)區(qū)年租金平均為每平方米2677美元，超過第二位和第三位的倫敦西區(qū)和東京銀座，是世界“最昂貴”的商業(yè)地產(chǎn)區(qū)。

　　彈丸之地的香港如何成為東方之珠，香港的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商具有怎樣理智的判斷和成熟的經(jīng)驗，作為全球商業(yè)地產(chǎn)樣本的香港如何做到經(jīng)濟(jì)效益和社會效益持續(xù)發(fā)展，中國商業(yè)地產(chǎn)城市樣本調(diào)查，為你介紹最昂貴的商業(yè)區(qū)——香港。

　　主推綜合體將商業(yè)資源充分利用

　　在香港，很少把購物中心簡稱純商業(yè)物業(yè)，香港的商業(yè)金三角包括購物中心、酒店、寫字樓合三為一，這樣做的好處是可以將商業(yè)資源互通互用，社區(qū)型購物中心和區(qū)域型購物中心都是如此，尤其是位于城市中心的區(qū)域型購物中心。香港的很多購物中心都是集寫字樓、酒店、購物中心于一體，比如海港城、太古廣場等。海港城是香港最大面積的購物中心，包括寫字樓、商場、3間高級酒店等。太古廣場總建筑面積21萬平方米，有4座塔樓，功能包括購物中心、五星極酒店、高級寫字樓。

　　有香港地產(chǎn)公司的高管人士認(rèn)為，香港購物中心的開發(fā)策略比較高明，他們大多采取分階段開發(fā)的方式：現(xiàn)階段開發(fā)的購物中心面積適應(yīng)當(dāng)時的市場規(guī)模和容量，不求一步到位，而為未來預(yù)留發(fā)展空間，購物中心分地塊分期開發(fā)；同時在經(jīng)營上，采取分散經(jīng)營，分散風(fēng)險，不建設(shè)巨型購物中心。面積巨大的購物中心一則增大了投資壓力，二則增加了開發(fā)風(fēng)險。另外，當(dāng)購物中心進(jìn)入運(yùn)營以后，巨型購物中心也會由于運(yùn)營成本很高，而增加運(yùn)營壓力。

　　商業(yè)選址既分散又相對集中

　　在選址方面，香港的商業(yè)地產(chǎn)可以說是既分散又集中。據(jù)了解，香港購物中心有個顯著的特點(diǎn)，就是社區(qū)型購物中心發(fā)達(dá)。在香港每個議會區(qū)都有自己的購物中心，社區(qū)型購物中心占到香港全部購物中心的80％以上。香港多數(shù)社區(qū)型購物中心，每到上下班后，或者到周未，都人流涌動，車水馬龍，證明香港的社區(qū)型購物中心相當(dāng)成熟，發(fā)展程度很高，社區(qū)型購物中心有能力留住本區(qū)居民，并營造良好的商業(yè)氛圍。香港社區(qū)型購物中心占到香港全部購物中心的80%以上，所占比例更高。

　　與各大社區(qū)型購物中心全城鋪開的同時，香港的購物中心又相對集中。在香港可以看到檔次最高的購物中心，一般都開在甲級寫字樓及銀行最集中的地方。因為在此區(qū)域集中了全香港最高收入的人群，消費(fèi)力強(qiáng)。香港的開發(fā)商都遵循一個基本的商圈法則：購物中心都信奉的一個基本商圈原則就是：20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80％的生意，“二八原則”促使開發(fā)商在選址時更加看重周圍客源的消費(fèi)能力。因此甲級寫字樓和銀行密集的地方肯定是這些開發(fā)商不愿錯過的黃金地段。其中最具代表性的有：置地廣場、太古廣場和IFC MALL。

　　追隨軌道方向充分利用地鐵

　　香港是地鐵物業(yè)發(fā)展得最好的城市之一。香港購物中心的開發(fā)，緊隨地鐵建設(shè)的腳步，地鐵到哪里，購物中心開發(fā)就跟到哪里，在香港購物中心的開發(fā)戰(zhàn)略中，“位置、交通”往往是最先要考慮的，也是最重要的因素，其重要性關(guān)系到購物中心建設(shè)的成敗。其商圈呈現(xiàn)典型的地鐵商圈特點(diǎn)，香港建在地鐵軌道交通線路上的購物中心，占到總數(shù)的70％左右。

　　香港購物中心這一選址策略的精明之處就在于最大程度上利用人流，并將人流迅速轉(zhuǎn)換為購買力。眾所周知，地鐵只是一種交通工具而已，如果購物中心只將地鐵視為一種交通工具，而地鐵在地底下快速通過，則地鐵對于購物中心的意義并不太大。利用地鐵使購物中心成為地面的人流和地鐵人流交匯的場所，購物中心就成為地鐵與地面交通工具的換乘站。

　　主體化服務(wù)是未來發(fā)展趨勢

　　香港商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展可以大致分為三個階段，從1966年海運(yùn)大廈第一期開業(yè)以來至今，香港購物中心的發(fā)展經(jīng)歷了啟蒙、娛樂化階段以及現(xiàn)在的主體化服務(wù)階段。早期的海運(yùn)大廈、馬可波羅香港酒店商場等以單一的購物功能為主，購物中心設(shè)施比較簡單，雖然在環(huán)境打造方面已經(jīng)超越傳統(tǒng)商業(yè)場所，但商場提供的服務(wù)仍然停留在單純的購物方面。進(jìn)入上世紀(jì)80年代后，香港的商業(yè)地產(chǎn)開始迅猛發(fā)展，太古城中心、又一城等嫁接在地鐵軌道之上的新一代購物中心，不僅滿足了消費(fèi)者購物的需求，也增加了消費(fèi)者在娛樂方面的需求。

　　目前香港最主要的商業(yè)模式是主體化服務(wù)模式，以IFC Mall、朗豪坊、青衣城等作為代表的大型綜合體，以人為本，重視人的需求，創(chuàng)造獨(dú)一無二的主題符號，具有更強(qiáng)的個性特征和區(qū)別優(yōu)勢。香港商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展至今，經(jīng)營的品牌、商場的定位等都不可避免出現(xiàn)重疊現(xiàn)象，如何在這種情況下突出特色，服務(wù)就成為當(dāng)下各商業(yè)綜合體比拼的內(nèi)容。主體化服務(wù)成為香港商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的大趨勢。