曾淵滄:星港樓市比對折射實力升跌

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  歸根到底,樓價必須反映老百姓的收入,香港樓價升幅比不上內(nèi)地一線城市及新加坡,最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差,最慢,最少。
  2010年11月,特區(qū)政府第一次推出特別印花稅(SSD),2011年樓價下跌,但人人都知,當時樓價下跌不是因為特別印花稅,而是歐債危機,情況與2008年的金融海嘯一樣。因此,可以說,過去5年,樓價并不是如一些人所說的只升不跌,而任何國際性的金融危機,都足以壓下香港樓價。從自由市場的角度來看,樓價升升跌跌,有其一定的市場規(guī)律,政府實際上不需要干預,買樓機會也經(jīng)常發(fā)生。至少在過去5年,樓價就出現(xiàn)過兩次較顯著的跌幅,只不過,大部分人在樓價下跌時都不敢買樓,然后在樓價上升時就站出來爭吵,逼政府打壓樓價。

  不單是香港,內(nèi)地也一樣,多年來,中央政府三令五申,不斷地說要打壓樓價,更推出非常多的打壓措施,甚至限制自由買樓。結(jié)果呢?一線及二線的大城市樓價仍不斷創(chuàng)新高,三線、四線小城市空置樓房一大堆,供過于求,賣不出去,地產(chǎn)發(fā)展商破產(chǎn),新樓盤建到一半停了工。

  星人均收入大幅拋離港

  被視為香港最強有力競爭者的新加坡,情況也差不多,過去幾年,政府也是不斷推出打壓樓價措施。去年11月,香港特區(qū)政府第二次推出的打壓樓價的措施,也是參考新加坡政府之前推出的措施。

  論樓價暴漲,香港樓價上漲的速度仍遠不及內(nèi)地一線城市。改革開放初期,20多年前,深圳一套房只需港幣10多萬元,是香港公屋居民想當業(yè)主的理想置業(yè)地區(qū)。今日,蛇口新盤開價,呎價1萬元港幣比其對岸的香港天水圍的樓價高了足足一倍有馀,上海更不用說,一般估計,到2020年時,上海平均樓價應該已超越香港。

  歸根到底,樓價必須反映老百姓的收入,香港樓價升幅比不上內(nèi)地一線城市及新加坡,最根本的原因就是老百姓的收入增幅最差,最慢,最少。

  今日,新加坡人均收入比香港人均收入多了接近一倍,新加坡在過去幾十年,人均收入一直落后于香港。但過去10年,新加坡發(fā)展迅速,而香港仍然忙于內(nèi)斗,停滯不前,被新加坡迅速追上,并被大幅度地拋離。今日,香港人在大吵大鬧,說自己買不起樓,但為什么香港人不問一問,為什么自己的收入不會大幅增加。今日,新加坡樓價搶貴,是因為越來越多新加坡人自認自己賺的錢多了,想搬到被公認為身份象徵的私人公寓、洋房而引起的。30年前,新加坡幾乎全民居住于政府興建的公共房屋,當時私宅只佔全國住宅量的10%。今日,這個比例已上升到15%,升幅是50%,新加坡有錢的人口多了足足50%。在新加坡,住私人公寓的確是身份的象徵,一些住在私人公寓的人甚至會將自己的住宅地址印在名片上,目的是讓其他人知道他是住在高人一等的私人公寓。是的,你或許會取笑這些人的虛榮心,但就靠著這股虛榮心,這批人打拼,拼搏出他們的財富。今日的香港呢?傳媒努力地渲染仇富之心,發(fā)達有罪,罷工工人高舉“階級斗爭”的大旗。很多年前的香港,即粵語殘片年代,香港人也是拼搏的,“鬼叫你窮,頂硬上”也是精彩的電影劇本的對白,今日的香港人是要求政府發(fā)更多的錢資助領取綜援的人,也可以如其他中產(chǎn)家庭一樣,每年到海外旅游,人人要求平等,人人不思上進,人人要分餅,人人不造餅。

  今日香港人要求政府打壓樓價,壓至他們買得起的水平,但當香港樓價真的跌至他們買得起的水平時,50萬人上街抗議了,原因很簡單,不論政府如何打壓樓價都不可能跌至全民買得起的水平,只有當經(jīng)濟大蕭條時,你失業(yè)、我失業(yè)、老闆破產(chǎn)、業(yè)主燒炭時,樓價才可能跌至人人“買得起”的水平。但多少人到那時還有膽買樓?還有馀錢買樓?今日買樓,明日失去工作,飯碗打破了,如何供樓?

  單靠辣招難幫市民上車

  2010年11月,香港特區(qū)政府第一次推出打壓樓價的特別印花稅(SSD)。2012年11月,再推出買家印花稅(BSD)及加強版的SSD,今年2月,更進一步推出雙倍印花稅(DSD)。目前,樓價不再上升了,從今年二月至今,樓價窄幅上落,打壓措施見效了。但幫了多少沒錢買樓的人買樓?沒有!樓市一片死寂,買樓的人不見了,地產(chǎn)代理一次又一次地游行示威,因為他們快沒飯開了,如果樓價下跌而沒人買樓,樓價下跌對誰有益?

  樓價何去何從?我仍然堅持我的分析:只有香港面對經(jīng)濟衰退時,樓價才會大幅下跌,政府的任何打壓措施最多只能造成今日的局面,即人人不買不賣,繼續(xù)觀望。美國聯(lián)邦儲備局正在放風說要退市,也就是說要加息,大幅加息才是真正能打壓樓價的最重大因素。

  不過,要記著的是,并不是一加息樓價就跌,只有在不斷加息、息率高到供樓者吃不消時,樓價才跌。因此,未買樓的人不要高興得太早,還有,當樓價一進入下跌的周期,你真的不知道樓價還要跌多少年才止跌!

  作者為資深評論員,博士

 

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