第三季度以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)始終呈季節(jié)性上漲。普通住宅供需售“三旺”，一房難求加之改善性置業(yè)成本增加，使得相當(dāng)一部分購(gòu)房者心理轉(zhuǎn)向?yàn)?ldquo;一步到位”。同時(shí)，政策影響趨弱，下半年以來(lái)，一部分房企推出了面積及總價(jià)適中的經(jīng)濟(jì)型洋房和別墅，供需雙方共同帶動(dòng)了高端住宅市場(chǎng)的回溫。昨日，戴德梁行在2013年第三季度新聞發(fā)布會(huì)上，總結(jié)了北京高端住宅市場(chǎng)在今年第三季度的發(fā)展。

  三季度高端住宅量?jī)r(jià)齊升

  其報(bào)告顯示，第三季度北京高端商品住宅市場(chǎng)成交面積為246379.79平方米，環(huán)比上漲3.14%；成交均價(jià)49923.01元/平方米，比上季度上升9.64%，同比去年同期增長(zhǎng)16.1%。高端住宅中的重要組成部分——別墅產(chǎn)品，在經(jīng)歷了第二季度的成交大幅上漲后，本季度略有下滑：成交面積90559.39平方米，環(huán)比下降6.99%，但與去年同期相比仍上漲32.73%；成交價(jià)方面則持續(xù)走高，環(huán)比漲幅為9.99%，同比漲幅為33.29%，漲至41484.82元/平方米。

  另?yè)?jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料：2013年三季度7、8、9三個(gè)單月，北京全市別墅成交量分別為232套、7.83萬(wàn)平方米，255套、9.11萬(wàn)平方米和299套、9.62萬(wàn)平方米，逐月有所增加。三個(gè)月的成交均價(jià)則分別是29077元/平方米，31390元/平方米和30786元/平方米，同比去年這三個(gè)月分別上漲20.8%、22.4%、23.4%，也始終在穩(wěn)步上升。

  總價(jià)千萬(wàn)內(nèi)別墅受寵

  從高端住宅的成交類型及價(jià)格劃分看，雖然整體別墅市場(chǎng)已邁進(jìn)“千萬(wàn)級(jí)”時(shí)代。但分階段性看，總價(jià)未超千萬(wàn)元的別墅產(chǎn)品占成交的絕對(duì)主力。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示：9月全部成交別墅中，總價(jià)在1000萬(wàn)元以內(nèi)的占比高達(dá)67%。再縮小范圍說(shuō)，總價(jià)800萬(wàn)元以內(nèi)的占總成交的58%。而從成交單價(jià)看，9月，均價(jià)2—3萬(wàn)元/平方米的別墅產(chǎn)品占比最高，為41%。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示：受調(diào)控政策的影響及人們對(duì)居住品質(zhì)要求的提升，將別墅作為第一居所的群體數(shù)量不斷增多，別墅的主力購(gòu)買(mǎi)人群性質(zhì)已不再是投資型，而變?yōu)樽宰⌒汀５珜?duì)于這部分處于中等階層的客群來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的別墅項(xiàng)目雖售價(jià)相對(duì)低廉，但交通成本較高，很難作為第一居所；城區(qū)中的別墅或超大戶型產(chǎn)品又由于價(jià)格過(guò)高難以負(fù)擔(dān)。因此，那些位于近郊，交通便利、配套成熟，面積在300—400平方米之間，單價(jià)在20000—30000元/平方米之間，總價(jià)不超過(guò)1000萬(wàn)元的“經(jīng)濟(jì)型”別墅，最能“適中”地契合他們的居住需求和經(jīng)濟(jì)能力。在9月銷(xiāo)售較好的香江別墅、中建紅杉溪谷、龍湖好望山 (論壇 相冊(cè) 戶型 樣板間 點(diǎn)評(píng) 地圖搜索)等，都是這樣的產(chǎn)品。

  高端住宅熱將持續(xù)一段時(shí)間

  7月以來(lái)，北京土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出：夏家胡同、孫河、亦莊、農(nóng)展館等多宗高溢價(jià)土地，屢屢刷新各項(xiàng)記錄。核心區(qū)域土地稀缺致使土地成本居高不下，地價(jià)的攀高又使得未來(lái)重點(diǎn)城區(qū)住宅高端化的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，激起客群緊迫性和積極性，從而直接刺激現(xiàn)有高端住宅的售價(jià)和銷(xiāo)量。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為：土地市場(chǎng)是反映銷(xiāo)售市場(chǎng)最直接和可靠的鏡子。北京地價(jià)的一再“破表”，就是現(xiàn)行樓市房?jī)r(jià)飆高的信號(hào)，高成本與合理利潤(rùn)率疊加，等于為高端住宅的上漲幅度設(shè)定了下限標(biāo)尺，近期出讓的土地入市銷(xiāo)售價(jià)可想而知。同時(shí)，高端住宅項(xiàng)目因?yàn)榭們r(jià)偏高、客群基數(shù)相對(duì)偏小而致消化速度較慢，平均交易周期較長(zhǎng)，從開(kāi)盤(pán)到售罄往往需要3—5年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，這段時(shí)間內(nèi)，核心城區(qū)住宅的供需矛盾會(huì)進(jìn)一步激化，有這種認(rèn)識(shí)的置業(yè)者，會(huì)在這些高價(jià)土地建成產(chǎn)品入市前提前出手。因此未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，置業(yè)者對(duì)高端住宅的需求將持續(xù)旺盛。