清明小長假前兩天，經(jīng)歷了3月末的一段推貨“小跑”之后，廣州樓市出現(xiàn)了階段性休整。
據(jù)相關(guān)網(wǎng)站數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，全市無一樓盤推出新貨，僅有一個樓盤開放全新樣板間。記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，在天氣不佳的情況下，個別樓盤的人氣只能算是中規(guī)中矩，但是開發(fā)商仍積極“吹風”，推介“五一”小黃金周前后將推新貨，蓄勢待發(fā)的意味十分濃厚。
昨日，廣州大道北一樓盤，一些市民在看樓。
樓市
一手：
小長假期間，不少樓盤價格未定，先“吹”即將推出的優(yōu)惠幅度。
廣州樓市3月份成交環(huán)比有所回暖，但首季度成交量仍低于去年同期。
全市新增商品住宅成交均價呈結(jié)構(gòu)性下調(diào)，但若去掉從化、增城，廣州原十區(qū)成交均價上升5%。
老城區(qū)的樓盤賣少見少，開發(fā)商推新的價位和時間也非常小心。位于地鐵陳家祠站附近的某樓盤清明節(jié)期間就正在進行誠意登記，記者昨日在現(xiàn)場看到，由于下著大雨，看樓的市民并不多，但銷售中心內(nèi)還是有三四臺客人在咨詢。銷售人員介紹，計劃推出最小41平方米單間、75~96平方米的兩房以及超過110平方米的三房單位，均帶豪華裝修。項目預(yù)計在4月底推出，然而交樓時間卻可能要到2016年初。
銷售人員表示，買家如果現(xiàn)在交5萬元進行誠意登記，未來可申請最低88折的折扣。樓盤最終定價還未出爐，目前吹風價約為40000元/平方米。而在蘿崗科學城的某樓盤，也計劃在這個月?lián)駲C推出全新的組團，戶型從最小的33平方米到最大的139平方米不等。“現(xiàn)在價格還沒有最后確定。”銷售人員透露，樓盤去年的成交價比周邊的其他開發(fā)商項目會稍微低每平方米數(shù)百元，而此次推新更會加大優(yōu)惠力度。
記者留意到，雖然樓盤離正式推售還有一段時間，但是開發(fā)商已經(jīng)利用各種媒介宣傳優(yōu)惠，除了優(yōu)惠登記1萬元享8萬元之外，還包括舊業(yè)主推介成交送禮、登記送禮、到訪送禮等活動，但是在價格方面則三緘其口。雖然實際優(yōu)惠措施并無太大特色，但開發(fā)商卻“吹風”稱“優(yōu)惠幅度35年一遇”，吊足購房者的期望值。
戴德梁行：還在上升通道 樓市未現(xiàn)拐點
今年以來，關(guān)于“樓市拐點”的討論不絕于耳。經(jīng)過3個月的沉淀，國際物業(yè)顧問機構(gòu)DTZ戴德梁行發(fā)布的最新研究報告認為：廣州樓市尚未出現(xiàn)拐點，而且房價還處在上升通道，只是漲幅收窄。
戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，雖然廣州樓市3月份成交環(huán)比有所回暖，但總體上首季度成交量仍低于去年同期。價格方面，全市新增商品住宅成交均價呈結(jié)構(gòu)性下調(diào)。蘿崗、從化、增城受惠于廣州市行政區(qū)域調(diào)整，成交量同比大幅上漲，但由于其房價相比中心城區(qū)較低，從而將全市成交均價拉低，同比下降6%。如果去掉新增的從化、增城，廣州原十區(qū)成交均價其實上升了5%。
“成交量的下降并不意味著房價的走低。實際上，成交下降與新增供應(yīng)的大幅下降是緊密相連的。”戴德梁行廣州及鄭州分公司總經(jīng)理黎慶文表示，今年2月發(fā)生的部分銀行停貸風波所引發(fā)的連鎖反應(yīng)對廣州的影響非常有限。拐點是否真的會出現(xiàn)，從根本來看還取決于供求關(guān)系。根據(jù)廣州市近期公布的數(shù)據(jù)，每四年廣州市戶籍人口就增長100萬，剛性需求不斷積累。盡管廣州目前的房價收入比是15倍，超出國際公認的警戒線，但從2006年至2014年第一季度，一手住宅年平均供需比約為1:1.03，而2014年首季全市供需比數(shù)字大致在1:1.5的水平，這說明新增住宅供應(yīng)未能跟上潛在需求步伐。尤其是在傳統(tǒng)的外圍四區(qū)，2014年一季度供需比大致在1:1.67的水平，供應(yīng)遠未滿足需求。
黎慶文認為，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)落地執(zhí)行有難度，年內(nèi)應(yīng)該不會出臺，影響房價波動的多股博弈力量在廣州不具備帶動拐點的能量。
二手：
清明這幾天二手買家減少，但租房客升溫。
3月廣州二手房價開始反彈，重回“2”字頭大關(guān)，環(huán)比漲幅為5.7%。剛需買家和高端豪客都有回流跡象。
二手樓市：實力買家開始回流
與今年初市場的淡靜相比，剛剛過去的3月廣州一手樓市已經(jīng)有量價緩升的跡象，而二手樓市中，隨著學位房等實力買家的回流，市場的熱度也開始被重新點燃。
記者從滿堂紅研究部提供的近半年樓市成交數(shù)據(jù)中了解到，在經(jīng)歷了今年前兩個月的萎靡后，3月廣州二手房價已經(jīng)開始反彈，重回“2”字頭大關(guān)，環(huán)比漲幅為5.7%。3月二手樓市中，60到90平方米的成交面積段與超過144平方米的面積段成交比例都出現(xiàn)增加，前者更創(chuàng)下了半年以來的新高，而均價在25000元/平方米~30000元/平方米以及30000元/平方米以上的均價區(qū)間也有增加，顯示無論剛需買家和高端豪客都有回流的跡象。
滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰告訴記者，其實從2月下旬開始，廣州二手樓市內(nèi)的幾類潛在買家已經(jīng)開始陸續(xù)看房和下決定入市，按迫切程度從高到低排列依次是改善環(huán)境的換房客、“學位房”買家、婚房客、有三年期社�；騻�稅證明可入市的“首套”外地客、以出租為目的的長線投資客。特別是學位房買家，更是成為這波樓市成交的主力之一，像3月老東山各板塊內(nèi)一套能入讀省一級小學的房源可面對21個有效買家的爭搶，而春節(jié)前這一比例不過為1∶13。
不過，業(yè)主報價也并非鐵板一塊。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，盡管今年“兩會”前后并沒有出臺新的樓市調(diào)控政策，但房貸市場額度偏緊的狀況并沒有明顯改善，導(dǎo)致一次性付款購房比例仍然繼續(xù)維持在高位。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自去年11月至今，一次性付款購房比例已連續(xù)5個月保持在40%以上的水平，不少業(yè)主仍愿意給予一次性付款購房買家2%~5%不等的議價幅度。另一方面，穗六條出臺近半年后，廣州二手樓市實力買家的能力也在不斷提升，去年一次性付款的套均總價甚至已一舉突破200萬元/套的大關(guān)，較以往明顯上升。由區(qū)域看，天河區(qū)總體二手住宅套均接近300萬元，其中一次性付款交易的套均總價去年就已高達371萬元。
現(xiàn)場：
“這幾天二手客幾乎為零”
“清明這幾天二手客幾乎為零。”一個中原地產(chǎn)珠江新城的中介銷售告訴記者，“雖然我們照常開工，但二手看客極少。”
不過，滿堂紅濱江東分行的許國強發(fā)現(xiàn)，清明假期到店里的租客多、買家少。租客中除了部分外地人外，還有不少外國人，他們對于清明根本沒有概念，更談不上有避忌之說。許國強說，每年2月是租賃旺季，今年有所不同，旺季延遲到3月才到來，所以4月也有慣性，延續(xù)了租賃成交多的趨勢。
而滿堂紅荔灣分行的劉冬梅對于清明的二手房情況的分析是“受傳統(tǒng)節(jié)日影響并不大，而是受房地產(chǎn)政策的影響”。她對比發(fā)現(xiàn)，去年清明節(jié)時看樓的人并不少，而且4月的二手樓成交出現(xiàn)小高峰，今年受公積金和貸款政策影響，預(yù)計4月整體成交將比3月出現(xiàn)下滑。
市民齊先生：
“如果未來一個月里這種限制政策繼續(xù)出臺，我或許再觀望。如果情況明朗我就入市。”
墊首付樓盤增多 市民觀望等五一
清明時節(jié)，適逢傳統(tǒng)樓市淡季，而市場“錢緊”持續(xù)，樓市成交量還在低谷徘徊。記者發(fā)現(xiàn)，為了提升成交，越來越多的樓盤開始進入“墊首付”，降低門檻吸引購房者的行列。
“9萬首付享一線真海豪裝大戶型”，清明節(jié)當天，記者的手機收到了這樣一條廣告。此前，這一樓盤最小單位總價都在120萬元左右，按照首套三成首付來看，至少首付要在40萬元上下。該項目一位工作人員證實，目前確實以“墊首付”的形式推出了新的促銷方案。
至今為止，廣州市區(qū)加入“墊首付”的新盤已多達近20個，保利、合景、祈福、雅居樂等多個大開發(fā)商均涉足其中。而在新盤分布區(qū)域來看，絕大部分屬于市郊區(qū)域，涉及花都、蘿崗、增城、南沙、天河等多個區(qū)。其中，不少項目首付低至兩成或一成，“墊首付”的時間在6個月到3年不等。而最“給力”的一個天河盤源甚至給出4名“免首付”名額。
不過，記者發(fā)現(xiàn)，對于“墊首付”這一優(yōu)惠，不少市民并未“照單全收”。“雖然說是墊首付，但也只能做六個月的分期。如果本來首付比較不足，買房之后短期內(nèi)的資金壓力依然很大。”在蘿崗一樓盤現(xiàn)場，購房者曾女士表示，“墊首付”很難成為吸引自己入市的主要原因。
而市民齊先生認為，最近各地的樓市限制政策層出不窮，廣州樓市有可能出現(xiàn)實質(zhì)性降價，所以打算觀望一段時間：“買房為啥趕清明?等到五一不是很好嗎?如果未來一個月里限購政策繼續(xù)出臺，我或許再觀望;如果情況明朗就入市。”
