原標(biāo)題：秦虹:房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展將面臨結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)
11月16日下午，“鄭州航空港區(qū)發(fā)展暨區(qū)域價(jià)值高峰論壇”在鄭州成功舉辦。在此次論壇上，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹發(fā)表“未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”的主題演講，稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)所面臨的發(fā)展和過(guò)去十年所經(jīng)歷的發(fā)展有很大不同，未來(lái)面臨的主要是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
秦虹說(shuō)：“面臨未來(lái)房地產(chǎn)的判斷，社會(huì)各界差別特別大。今年年初以來(lái)關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤(pán)的言論特別多，但是也有一些人對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有非常好的預(yù)期，并有某經(jīng)濟(jì)學(xué)家坦言中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)十年才是黃金十年。”
關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)所面臨的發(fā)展，秦虹稱(chēng)未來(lái)一定和過(guò)去十年所經(jīng)歷的發(fā)展有很大不同，將面臨結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，具體總結(jié)為三個(gè)方面。
行業(yè)高增長(zhǎng)時(shí)代過(guò)去
11月13日發(fā)布的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資77220億元，同比名義增長(zhǎng)12.4%，增速比1-9月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售面積88494萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。
秦虹表示：“整個(gè)行業(yè)高增長(zhǎng)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以銷(xiāo)售指標(biāo)作為領(lǐng)先指標(biāo)為代表，整個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)速度將會(huì)從過(guò)去十年的兩位數(shù)降到未來(lái)的個(gè)位數(shù)。”
而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)是同步的，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度下臺(tái)階，房地產(chǎn)增速也在下臺(tái)階。房地產(chǎn)從過(guò)去的低基數(shù)、高增長(zhǎng)一定會(huì)走到未來(lái)的高基數(shù)、低增長(zhǎng)。這對(duì)于所有開(kāi)發(fā)企業(yè)意味著什么？秦虹講：“意味著絕不可把過(guò)去高速增長(zhǎng)的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到未來(lái)。”
存量房勢(shì)態(tài)逐步走來(lái)
整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易以絕對(duì)新房為主的時(shí)期也會(huì)過(guò)去，未來(lái)正在迎接存量房市場(chǎng)擴(kuò)張形勢(shì)的到來(lái)。
秦虹說(shuō)：“過(guò)去無(wú)論是住宅、商業(yè)還是辦公等所有地產(chǎn)，完全靠新建商品房來(lái)應(yīng)對(duì)需求，所以那個(gè)時(shí)候是一個(gè)大開(kāi)發(fā)時(shí)代，但隨著房地產(chǎn)總量問(wèn)題已經(jīng)基本解決，未來(lái)面臨的主要是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。”
隨著供給能力增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從過(guò)去的完全靠新建商品房、靠開(kāi)發(fā)來(lái)滿足需求，轉(zhuǎn)變到一部分需求是靠存量房或者二手房市場(chǎng)得以滿足，存量房勢(shì)態(tài)已經(jīng)逐步向大眾走近，那這意味著什么？
秦虹分析：“既是市場(chǎng)有需求甚至需求仍然很大，但是對(duì)新房的需求有可能降低，因?yàn)槎址渴袌?chǎng)正在興起，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)走到現(xiàn)在的發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，就是整個(gè)市場(chǎng)交易以存量房為主。”
以美國(guó)為例，秦虹講到美國(guó)一年需求量500萬(wàn)左右的房子應(yīng)該說(shuō)不算小，但是二手房市場(chǎng)可以滿足它91%的需求，新房只占交易量的不到10%。
非傳統(tǒng)住宅面臨新機(jī)遇
整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)以住宅開(kāi)發(fā)為絕對(duì)主體的階段也已過(guò)去，未來(lái)整個(gè)住宅市場(chǎng)特別是傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)的增速會(huì)下降，但是非傳統(tǒng)住宅將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。
秦虹坦言：“這就是說(shuō)展望中長(zhǎng)期房地產(chǎn)，面臨的市場(chǎng)格局將會(huì)和過(guò)去所經(jīng)歷過(guò)的房地產(chǎn)格局不同所在。”
在這樣一個(gè)市場(chǎng)格局下，秦虹還認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)投資趨勢(shì)的判斷、投資的選擇以及企業(yè)的創(chuàng)新就顯得尤為重要。
“如果把過(guò)去十年總結(jié)為趨勢(shì)性機(jī)會(huì)的話，未來(lái)面臨的主要是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。在趨勢(shì)性機(jī)會(huì)下，各行各業(yè)投房地產(chǎn)，千家萬(wàn)戶(hù)買(mǎi)房子都是正確的。無(wú)論你懂還是不懂，只要進(jìn)入了房地產(chǎn)就會(huì)賺錢(qián)。但是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化能力、創(chuàng)新能力才是真正能夠在這個(gè)市場(chǎng)上站穩(wěn)腳跟的根本所在。”秦虹表示。
