○樓市新政出臺(tái)：二套房貸款首付比例降至四成○業(yè)內(nèi)：刺激有限，但利于盤(pán)活存量。
在2015年一季度尾巴上，多款樓市新政策密集出臺(tái)，釋放出“提振樓市”的明顯信號(hào)。
3月30日下午，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知：二套房最低首付款4成，公積金購(gòu)買(mǎi)首套房最低首付2成，首套房還清貸款者，二套房最低首付只需3成。當(dāng)日，財(cái)政部也來(lái)加碼：二手房滿2年免征營(yíng)業(yè)稅。房產(chǎn)新政利好程度顯然超過(guò)預(yù)期，或許更值得關(guān)注的是，這一輪新政對(duì)長(zhǎng)沙樓市刺激如何?下一步，房地產(chǎn)市場(chǎng)還有哪些新政可期?
興奮劑降低首付提振樓市，為什么是降至4成
新政 解讀
對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房，最低首付款比例為20%;對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的繳存職工家庭，再次購(gòu)買(mǎi)二套房最低首付款比例為30%。
在新政發(fā)布前數(shù)天甚至數(shù)小時(shí)內(nèi)，業(yè)內(nèi)針對(duì)降低二套房貸款首付比例的猜測(cè)都相對(duì)保守：5成。為什么最終降至4成?
“降至4成超出市場(chǎng)預(yù)期，但尚在意料之中。本來(lái)就6成，若降至5成，不符合中央去庫(kù)存盤(pán)活并帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)的要求。但要降至3成，也過(guò)于激進(jìn)了些，所以4成是合適的。”湘高協(xié)房地產(chǎn)經(jīng)理人分會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)、長(zhǎng)沙創(chuàng)普集團(tuán)副總裁李杰說(shuō)，預(yù)計(jì)4月份成交量將現(xiàn)井噴。
中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所副所長(zhǎng)宗良表示，“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款最低首付比例一般在30%左右，此前我國(guó)二套房普遍執(zhí)行60%至70%，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)明顯高于國(guó)際水平，現(xiàn)在的調(diào)整也是市場(chǎng)化的一種表現(xiàn)。”
2015年開(kāi)年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。從前兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年四季度的放緩勢(shì)頭，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)一步回落，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的原因之一。
“越是曖昧不清的政策往往造成錯(cuò)誤的購(gòu)買(mǎi)決策，而清晰的政策有助于購(gòu)房者做正確的判斷。”在湖南長(zhǎng)城投資有限公司營(yíng)銷副總經(jīng)理江偉華看來(lái)，鼓勵(lì)民間閑散資金進(jìn)入樓市，是徹底解決投資者應(yīng)對(duì)通脹的疑慮，也是解決庫(kù)存的良好方式。
長(zhǎng)沙恒瑞地產(chǎn)總經(jīng)理高鐵強(qiáng)表示，“受此提振，一線城市和中心城市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)將會(huì)在未來(lái)一個(gè)月內(nèi)得到明顯改觀。”
“這一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整舉措，對(duì)于應(yīng)對(duì)目前經(jīng)濟(jì)下行壓力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)將具有積極作用。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。
組合拳 二手房滿2年免營(yíng)業(yè)稅，賣(mài)家買(mǎi)家誰(shuí)受益
3月30日，財(cái)政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足兩年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)兩年以上含兩年的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款之后的差額來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)兩年以上含兩年的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
解讀
“這對(duì)于促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展是重大利好。”長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)劉元林說(shuō)，“該政策出臺(tái)的背景是目前全國(guó)房屋存有量已經(jīng)很大了，大量房源空置造成社會(huì)資源浪費(fèi)，國(guó)家將重點(diǎn)盤(pán)活存量，提高資源有效利用，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展。”
“消費(fèi)者可以充分利用滿2年以上普通住房銷售免征營(yíng)業(yè)稅的新政策，積極換取適合自己的改善性住房，以免造成未來(lái)‘只有套數(shù)沒(méi)有居住素質(zhì)’的狀態(tài)。”碧桂園集團(tuán)湖南區(qū)域總裁助理兼辦公室主任藍(lán)維維說(shuō)。
不過(guò)，也有專家指出，此次營(yíng)業(yè)稅放寬免征期限政策力度很大，但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣(mài)方，在未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期下，不排除一些大量囤房的人會(huì)借機(jī)拋售住房。也有專家認(rèn)為，買(mǎi)房也會(huì)從中受益。如果出現(xiàn)大量拋售，則可能盤(pán)活房地產(chǎn)市場(chǎng)大量閑置的存量房，加大房屋流轉(zhuǎn)率，實(shí)際會(huì)降低買(mǎi)房成本。
湖南落地：通知下來(lái)就會(huì)執(zhí)行
記者昨日從湖南省直單位住房公積金管理中心獲悉，湖南的“寬松版”公積金新政的落地執(zhí)行也只是時(shí)間問(wèn)題。
“目前我們還沒(méi)有收到正式的文件，如果上面文件正式下來(lái)了，湖南一定會(huì)響應(yīng)國(guó)家的政策及時(shí)跟進(jìn)調(diào)整。”湖南省直單位住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)。
省直單位住房公積金管理中心的現(xiàn)行政策是：對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套住房已使用貸款，但貸款已結(jié)清且房產(chǎn)已轉(zhuǎn)讓注銷的，現(xiàn)申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的，首付比例不低于40%。
據(jù)悉，湖南省直公積金現(xiàn)行貸款政策，依然為“保”首套房“限”二套房“禁”三套房——對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的，公積金貸款的首付比例不低于20%;對(duì)于人均建筑面積尚未達(dá)到長(zhǎng)沙市人均建筑住房面積標(biāo)準(zhǔn)41.42平方米，再申請(qǐng)二套房公積金貸款的，首付比例不低于40%，貸款利率上浮至1.1倍;對(duì)于現(xiàn)有兩套(含)以上住房或已注銷三套(含)以上住房的，現(xiàn)有一套住房并有兩套住房注銷記錄等情況的，不予辦理住房公積金貸款。
中國(guó)建設(shè)銀行湖南省分行住房金融部相關(guān)工作人員介紹，由于央行也是下午5點(diǎn)才發(fā)布的通知，一般情況下總行再傳到湖南這邊，再落實(shí)到執(zhí)行的話應(yīng)該也是一兩天之內(nèi)，“目前我們也在等待總行的通知。”
隨后，記者聯(lián)系到工商銀行湖南省分行和中信銀行長(zhǎng)沙分行等相關(guān)部門(mén)，對(duì)方均表示，肯定會(huì)按照央行新政來(lái)執(zhí)行房貸，但具體的時(shí)間點(diǎn)，還需要等總行通知。
新政
再問(wèn)新政
[冷思考]
新政對(duì)長(zhǎng)沙樓市的刺激有限?
盡管政策利好頻頻，但不可忽視的是目前長(zhǎng)沙樓市供應(yīng)達(dá)歷年峰值，樓市仍以去庫(kù)存為主的現(xiàn)狀。
“這個(gè)政策對(duì)長(zhǎng)沙樓市的刺激有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入‘新常態(tài)’，自住性住房需求和改善性住房需求都有非常大的選擇空間，要想吸引消費(fèi)者，還必須在戶型設(shè)計(jì)、得房率、物業(yè)服務(wù)和小區(qū)配套等多方面拿出真正專業(yè)的水平，只有性價(jià)比高的樓盤(pán)才會(huì)得到購(gòu)房者青睞。”藍(lán)維維坦言。
一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)此也持同樣的觀點(diǎn)。
“刺激有限。奠定2015全年保7增長(zhǎng)目標(biāo)的二季度說(shuō)來(lái)就來(lái)，銀四金五鉆六。”深圳市天驁投資策劃有限公司董事長(zhǎng)彭遠(yuǎn)才認(rèn)為。
“利好的新政并不是托市的利器，大部分開(kāi)發(fā)商仍會(huì)以跑量為戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)正常的投資運(yùn)營(yíng)，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”江偉華說(shuō)。
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心分析指出，結(jié)合今年前兩個(gè)月的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙樓市的成交有一定程度的好轉(zhuǎn)，去化速度有所提升，但整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)高土地存量、高在建存量和高在售存量的“三高”態(tài)勢(shì)仍比較嚴(yán)峻，銷售均價(jià)仍低于去年同期。
藍(lán)維維表示，長(zhǎng)沙的購(gòu)房需求主要不是因?yàn)榉抠J的首付比例壓制的，這一政策對(duì)省會(huì)外的市州樓市刺激可能更大。
[下一步]
還有哪些可期的房地產(chǎn)新政出臺(tái)?
此前，記者曾就房貸利率松動(dòng)等傳聞，向省內(nèi)多家銀行求證，均獲知湖南地區(qū)房貸政策仍然按兵不動(dòng)，首套房利率水平維持在基準(zhǔn)，但基本沒(méi)有折扣。
不過(guò)，這一輪組合拳打出后，有專家認(rèn)為，下一步房地產(chǎn)新政出臺(tái)也為時(shí)不遠(yuǎn)。
融360理財(cái)分析師張懿望認(rèn)為，房產(chǎn)新政對(duì)首套房房貸市場(chǎng)影響不大，銀行執(zhí)行政策一方面受房貸政策影響，最重要是受央行信貸額度影響。在當(dāng)前救市環(huán)境下，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)為市場(chǎng)注入資金。二套房房貸方面，預(yù)計(jì)房貸利率將繼續(xù)走低，更多銀行將推出更多傾向于二套房的政策，因?yàn)槎追康馁J款人更優(yōu)質(zhì)。
長(zhǎng)沙恒瑞地產(chǎn)總經(jīng)理高鐵強(qiáng)則認(rèn)為，“后續(xù)相關(guān)的銀行利率優(yōu)惠、認(rèn)貸不認(rèn)房、貨幣補(bǔ)貼均有望緊鑼密鼓入市。”
