�？谑袨I海大道最后的一段棚戶區(qū)域即將改顏換貌。近日，�？谑袉硬┝x、鹽灶、八灶片區(qū)棚改項目，該項目不僅是海南省重點工程，也是�？谌蝿�(wù)最重、最復(fù)雜的重點棚改項目。隨著舊改的啟動，原來寂寞的棚戶區(qū)將被打破，取而代之的將是一幢幢現(xiàn)代化的大樓林立于此。舊改，帶動的不僅僅是這里居民生活條件的改善，對于房企來說又孕育著怎樣的機遇？對海南樓市又有怎樣的戰(zhàn)略意義？海南日報記者為此進行了深入采訪。
傳承 老城區(qū)鐫刻歷史印記
博義、鹽灶、八灶，在老�？谌四抢�，至今流傳著這樣的順口溜：“老廟抓魚蝦、新廟拿竹桿，上灶跑臨高、下灶販鹽賣，博義煮鹽忙，六灶破竹桿，八灶挑大糞”，形象地描述了當(dāng)時這里周圍村民的生存狀態(tài)和生產(chǎn)方式。
據(jù)史料記載，鹽灶路八灶街一帶原來有八個村，從清朝初年開始，先后形成了老廟、新廟、上灶、下灶、博義、六灶、七灶和八灶等八個村莊。順口溜的意思是說，老廟村的人主要在海灘抓魚摸蝦；新廟村的人拿竹桿撐船到近海捕魚；上灶村的人跑臨高地區(qū)做生意；下灶村的人主要從事販賣鹽的生意；博義村的人以加工煮鹽為主；六灶村的人從事破竹桿編織加工竹籠銷售；八灶村的人則挑糞種田，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。其中，七灶村在上個世紀的前期、中期已經(jīng)消失，因而順口溜中沒有提到。
如今，這里還能像以前一樣，人氣很旺。街頭最有名的是遠近聞名的牛鞭、牛尾店，一溜排開，每當(dāng)夜暮降臨，生意開始熱鬧起來，食客盈門。老巷美食的純樸的味道，伴隨著一代代人成長，不斷留下了老片區(qū)的歷史印記和文化留存。
啟動 新規(guī)劃成就核心商圈
盡管是老片區(qū)，但是博義、鹽灶、八灶三大片區(qū)周邊已經(jīng)被新的商業(yè)區(qū)所包圍。隨著新城的開發(fā)，三大片區(qū)已在為�？诎l(fā)展“拖后腿”了，居民生活環(huán)境也與新城區(qū)格格不入，舊改顯得十分迫切。
此次，博義、鹽灶、八灶片區(qū)棚改項目的啟動，其范圍內(nèi)，規(guī)劃面積636畝，共涉及近4500戶、1.8萬市民，現(xiàn)狀絕大多數(shù)是老舊小區(qū)和民房，面積狹小、人口眾多、交通擁擠。為加快推進項目，三個片區(qū)同步啟動，�？谶�將投入資金進行商業(yè)開發(fā)和公共服務(wù)設(shè)施配套等，整個片區(qū)改造投資總額達60億元，包括征收補償、安置房建設(shè)、商業(yè)開發(fā)、公共服務(wù)設(shè)施配套等，計劃在5月底前全面鋪開。
海口市龍華區(qū)相關(guān)負責(zé)人介紹，根據(jù)規(guī)劃，博義、鹽灶、八灶片區(qū)改造完成后，將被打造成“�？谑泻诵纳虅�(wù)圈中，融合濱海城市風(fēng)貌、休閑商業(yè)、高尚居住于一體，公共服務(wù)配套設(shè)施完善的精品社區(qū)”。
期盼 1.8萬多人的共同心聲
住在海口市鹽灶村的符傳信老人每天都會和幾個老街坊站在樓口，談?wù)撝磳㈤_始的博義、鹽灶、八灶片區(qū)棚改工作，欣喜之情溢于言表。“政府關(guān)心咱老百姓的衣食起居，住了幾十年的老屋馬上就要變成寬敞明亮的樓房了。”老符的期盼，代表了博義、鹽灶、八灶片區(qū)棚改項目范圍內(nèi)1.8萬多人的共同心聲。
而這不僅僅是老百姓的喜悅，而其背后的商機，讓房地產(chǎn)商也欣喜地看到了未來這三大片區(qū)投資潛力。“對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，舊城改造必然成為房企在大城市做大、做強的戰(zhàn)略性選擇，也必然成為企業(yè)未來的利潤增長點，更成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要趨勢。”綠地集團海南房地產(chǎn)事業(yè)部有關(guān)負責(zé)人說。
近年來，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場業(yè)務(wù)競爭激烈，并且一二線城市土地供應(yīng)日趨短缺，企業(yè)要維持可持續(xù)的開發(fā)業(yè)務(wù)難度加大。在此情況下，舊城改造業(yè)務(wù)成為大型房企的一個新目標(biāo)，保利、恒大、綠地等企業(yè)紛紛進入海口的舊城改造市場。比如、�？谑徐`山片區(qū)、秀英港、濱涯新村等片區(qū)都已經(jīng)進駐房產(chǎn)企業(yè)進行全面布局。
那么，對于博義、鹽灶、八灶三大片區(qū)來說，盡管目前政府沒有明確，究竟是那個房地產(chǎn)企業(yè)進駐，但是已有多個企業(yè)開始關(guān)注著三大片區(qū)帶來的商機。海南大學(xué)王毅武教授認為，舊城改造能夠有效提高房地產(chǎn)市場供應(yīng)及項目區(qū)位效益，有助于企業(yè)提高大城市市場占有率。大城市土地供應(yīng)稀缺，尤其是市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊缺乏，對于企業(yè)來說要獲取大城市土地難度較高，通過舊城改造能夠獲取市中心優(yōu)質(zhì)地塊，提高企業(yè)在大城市的市場占有率，對企業(yè)布局具有戰(zhàn)略意義。
進駐 對房企是挑戰(zhàn)更是機遇
從海口玉沙村、新埠島、靈山片區(qū)、五源河棚戶區(qū)再到濱涯新村、府城紅城湖區(qū)域改造等，這一個個城中村經(jīng)過改造或者正在進行舊改。都離不開政府和企業(yè)攜手，這也是政府吸納房地產(chǎn)企業(yè)進行舊改的新模式。
當(dāng)年，綠地集團進軍海南施展的大手筆引起海南房地產(chǎn)業(yè)界的普遍關(guān)注——投資開發(fā)�？谌蟪鞘芯C合開發(fā)項目，與�？谑泄餐瑔恿撕？谑徐`山鎮(zhèn)、五源河棚戶區(qū)（城中村）的改造項目建設(shè)，預(yù)計總投資金額達600億元。除此之外，“騎樓老街”歷史旅游文化區(qū)的舊城改造也是這三大綜合體項目之一。
不管是府城紅城湖區(qū)域改造、新埠島片區(qū)的整體開發(fā)，還是玉沙村改造。對于開發(fā)商而言，舊城改造的確蘊藏著巨大的商機。然而，有關(guān)專家認為，有別于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，舊城改造項目涉及拿地、融資、規(guī)劃、拆遷等多個方面，目前仍存在較多問題，開發(fā)過程中的風(fēng)險與難度也不容小覷，因此，往往只有有實力的大房企才敢接手這樣的“生意”。
隨著城市發(fā)展的速度加快，�？谑心壳芭f城改造力度越來越大，相關(guān)配套設(shè)施也越來越完善。而�？谑信f城區(qū)改造的重點，是選擇一些抗震與消防隱患較突出、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、防災(zāi)減災(zāi)能力差的片區(qū)。
舊城改造將優(yōu)先啟動位于城市重要節(jié)點、主干道路沿線、對城市形象影響較大的片區(qū)。以影響最為廣泛的玉沙村改造為例：玉沙村位于�？谑泻诵纳虅�(wù)區(qū)，曾是“知名”的城中村，然而，現(xiàn)在已完成的玉沙村改造，以前破敗的棚屋、低矮的民居、臟亂的環(huán)境都不見了，代之以一棟棟拔地而起的高樓，原本臟亂差的玉沙村也就此完成了華麗轉(zhuǎn)身，成為了舒適、現(xiàn)代化的商住區(qū)。
據(jù)介紹，《海南國際旅游島�？谑薪ㄔO(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》中提出，2015年前完成鎮(zhèn)海村、博義村、夏瑤村、下洋村等28個舊城改造項目，到2020年基本完成全市舊城改造項目。海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會有關(guān)負責(zé)人說，這一個個項目的改造，對于政府來說，戰(zhàn)略規(guī)劃關(guān)系城市品位，因此政府需要進行頂層的政策安排，引導(dǎo)大企業(yè)參與舊城改造；而對于房企來說，城市更新關(guān)系擴張布局，還未參與的房企或許應(yīng)該加快腳步。
