近期樓市，有兩個(gè)聳人聽(tīng)聞的說(shuō)法：
說(shuō)法一：央行廢除"存貸比"的剛性約束作用，將釋放出7萬(wàn)億新增貸款額度。2009年中國(guó)出臺(tái)了"4萬(wàn)億"刺激政策，7＞4，所以樓市要暴漲了。
說(shuō)法二：互聯(lián)網(wǎng)打垮了，很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，讓他們?cè)械膬r(jià)格體系崩潰，所以通過(guò)眾籌等互聯(lián)網(wǎng)金融方式，可以將房?jī)r(jià)降低至少三分之一。
筆者的看法是，這兩個(gè)說(shuō)法充滿了漏洞，中間還偷換了概念，基本上是無(wú)稽之談。
先看說(shuō)法一。沒(méi)錯(cuò)，央行是要廢除"存貸比"的硬約束作用，筆者最初計(jì)算了這一做法可能釋放的貸款量，當(dāng)時(shí)的結(jié)論是4到5萬(wàn)億。
為什么沒(méi)有7萬(wàn)億？因?yàn)椴糠种行∩虡I(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率已經(jīng)通過(guò)定向降準(zhǔn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于大銀行18.5%的水平。
其次，現(xiàn)在銀行放貸積極性不高，企業(yè)申請(qǐng)貸款積極性也不高。多數(shù)銀行的存貸比都在70%左右，沒(méi)有頂格使用75%。
所以，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)不回暖，廢除存貸比也釋放不了多少貸款額度。4月份M2增速只有10.1%，就是最好的證據(jù)。
其次，釋放出幾萬(wàn)億貸款額度，跟2009年"4萬(wàn)億刺激政策"的威力也沒(méi)有辦法比。這種差異，跟"重炮"和"原子彈"的差別一樣大。2009年所謂"4萬(wàn)億"僅僅是個(gè)象征性的說(shuō)法，事實(shí)上投入的刺激資金，中央加上地方達(dá)到數(shù)十萬(wàn)億。
當(dāng)年中國(guó)的廣義貨幣增速高達(dá)27.7%，而目前增速只有10.1%。也就是說(shuō)，2009年央行印錢(qián)的速度是今年的2.77倍！
雖然目前住房商業(yè)貸款和公積金貸款的名義利率，低于2009年，看似非常驚人，但事實(shí)上2009年房貸可以打7折，目前最多85折。
從利率杠桿上看，也是2009年更高。當(dāng)然，還有絕對(duì)房?jī)r(jià)高低，以及存量房多少的巨大差異。
所以，即便廢除"存貸比"，再加上不斷降準(zhǔn)，最終可以釋放出7萬(wàn)億貸款額度，只要廣義貨幣M2增速不翻倍，房?jī)r(jià)也沒(méi)有可能全面回暖。
再看所謂眾籌壓低房?jī)r(jià)說(shuō)，更是有人為了吸引眼球，充當(dāng)"地產(chǎn)教父"而制造出來(lái)的，估計(jì)連他自己都不相信。
互聯(lián)網(wǎng)金融的確壓低了民間借貸的成本，但跟銀行貸款比，仍然高出很多。
眾籌、P2P對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前只能救急救命，如果你靠它們?nèi)谫Y開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，無(wú)異于自殺，因?yàn)槌杀咎摺?/span>
目前國(guó)家正在全力拯救房地產(chǎn)，未來(lái)在股市、債市上融資，成本顯然是最低的。
此外，房子跟手機(jī)、電腦不同，它是高度個(gè)性化、地域化的產(chǎn)品。
同樣一線城市市中心的住宅，因?yàn)橐粭l小馬路之隔，劃到了不同學(xué)區(qū)，房?jī)r(jià)能差30%。這種產(chǎn)品，很難通過(guò)中國(guó)的"互聯(lián)網(wǎng)思維"來(lái)改變，只能通過(guò)德國(guó)的"工業(yè)4.0"來(lái)漸進(jìn)式變革。
更何況，中國(guó)銀行體系的抵押品絕大多數(shù)由土地和房產(chǎn)構(gòu)成，你想把房?jī)r(jià)全面壓低三分之一，政府會(huì)答應(yīng)嗎，銀行會(huì)答應(yīng)嗎？
別忘了，中國(guó)最近30年來(lái)都在玩資產(chǎn)泡沫，這其實(shí)是我們GDP高速增長(zhǎng)的秘訣。
在廣義貨幣M2每年增速是經(jīng)濟(jì)增速的兩倍，或者超過(guò)它5個(gè)百分點(diǎn)的情況下，房?jī)r(jià)的絕對(duì)價(jià)格很難被壓低。
事實(shí)上，筆者認(rèn)為，如果以美元計(jì)價(jià)中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)很快階段性見(jiàn)頂，但如果按照人民幣計(jì)價(jià)，肯定是繼續(xù)漲下去，目前仍然看不到停止的時(shí)候。
除非M2增速跟真實(shí)GDP的增速持平，甚至慢下來(lái)(每年不超過(guò)6%)。這才是中國(guó)房?jī)r(jià)的最大秘密，可惜沒(méi)有多少人知道。
