如果說土地紅利、人口紅利都遞減了，甚至消失了，那究竟怎么判斷房價會不會大漲或者大跌？
萬科試圖攻克這個難題。2014年，萬科研究部門調(diào)查了過去40年、27個經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場，統(tǒng)計一共出現(xiàn)61次房價大漲，之后有14次出現(xiàn)大跌，有47次沒有出現(xiàn)大跌或者下跌。
進一步地，萬科董秘譚華杰發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)經(jīng)常使用的房價收入比、租金收益率、按揭收益率這些指標都不是有效指標，也就是它們都不能通過過去40年歷史數(shù)據(jù)的驗證，都有大量的反例存在。
“我們最后找到三個重要指標，其中有兩個是內(nèi)因的指標，就是根據(jù)經(jīng)濟體自身情況決定房價上漲或者下跌。”譚華杰介紹，這兩個內(nèi)因指標一個叫做居民部門利息保障倍數(shù)，用居民部門儲蓄/上一年利息支出。這個倍數(shù)有一個臨界值，1.5倍，1.5倍以上是安全的，越高越安全；第二個指標，新房名義市值對居民最大購買力占用比例，80%是危險臨界點，60%是安全臨界點，越高越危險，越低越安全。
第三個因素，有一些經(jīng)濟體并不是因為本身的原因?qū)е碌南碌且驗槠渌麌矣绕涫侵苓厙曳績r下跌而受到?jīng)_擊，在這種情況下，有一個重要指標就是它的經(jīng)常性賬戶順逆差。所有因外部沖擊導(dǎo)致房價泡沫破滅的經(jīng)濟體，均處于逆差狀態(tài)。
結(jié)合這個指標看中國目前的情況，首先從居民部門利息保障倍數(shù)來看，中國現(xiàn)在處于絕對安全位置。臨界點是1.5倍，而中國目前實際是11倍，遠遠超過1.5倍安全邊際。未來十年即使這個指標往下走，要走到1.5倍的可能性幾乎不存在。從這個指標基本可以判斷未來10年就是安全的；第二個指標，新房名義市值對居民最大購買力，這個指標沒有上一個指標那么好，但是相對處于好的位置，在安全臨界點上，最近三年這個指標呈現(xiàn)向下趨勢。
從這兩個指標來看，萬科得出結(jié)論：住宅行業(yè)未來十年總體來看是安全的，基本不會發(fā)生房價斷崖式下跌、泡沫破滅；但10年后，需求將可能難以支撐房價。
十年。這個時間節(jié)點，與中原集團從人口結(jié)構(gòu)角度出發(fā)的研究結(jié)果相似。10年后，00后會成為購房主力，但他們的數(shù)量還足以支撐那時的房價嗎？10年后，中國房地產(chǎn)市場的泡沫會破滅嗎？
無論如何，萬科等大型房企已在布局應(yīng)對。萬科的計劃是，十年后，住宅開發(fā)業(yè)務(wù)在集團中的營收比重將降至一半；萬達的計劃更為激進，從今年開始萬達就要全面退出住宅銷售市場，到2020年，萬達凈利潤的三分之二要來自租賃收入。
