25日，記者從濟南住房公積金管理中心獲悉，調(diào)整后的濟南市住房公積金貸款政策已經(jīng)開始實施。根據(jù)新政策，使用住房公積金貸款購買首套房的，最低首付20%，不再分套型面積是否超過90平方米；購買二套房的，最低首付30%，不再區(qū)分此前商貸是否還清，而且利率不再上浮。

  業(yè)內(nèi)人士認為，目前濟南市住房公積金政策基本實現(xiàn)了全面松綁，帶來的市場預(yù)期不容小覷。

  導(dǎo)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年以來已有過百城市放松公積金貸款政策。業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)整公積金政策代表了去年以來的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開始繼續(xù)升級，預(yù)計后期，更多的樓市救市政策會繼續(xù)出臺，刺激政策對一、二線城市相對影響較大，而三、四線城市目前來看，整體降溫的趨勢依然難以改變。

  樓市成交整體小幅回升

  今年二次降息已過半月，地方政策仍以穩(wěn)定住房消費為主，受中央到地方多重利好影響，樓市成交企穩(wěn)回升。

  導(dǎo)報記者25日從濟南市房管部門獲悉，上周（5月18日至24日），濟南新建商品房市場共成交2688套，相較于前一周微漲6.6%。其中，住宅成交2090套，環(huán)比上漲19%，回升較為明顯。

  “樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的回升得益于樓市政策的落地。”搜房網(wǎng)分析師郭雪慧對導(dǎo)報記者表示，隨著央行降息以及“3·30新政”的落實，濟南公積金貸款政策也進行了新的調(diào)整，樓市利好預(yù)期愈加明顯。此外，紅五月濟南不少樓盤競相開盤，一些高端樓盤逐漸獲得改善性住房需求者的熱捧，在拉動成交的同時也讓濟南房價停止下跌。

  中指院25日發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)也顯示，上周重點監(jiān)測的35個城市成交面積環(huán)比上漲5.0%。其中19個城市環(huán)比上漲，占監(jiān)測城市的半數(shù)有余；與去年同期相比，上周代表城市成交量整體上漲44.9%，其中28個城市同比上漲。

  與以往幾次樓市回暖類似，現(xiàn)在成交量表現(xiàn)最好的城市集中在一、二線，其中北、上、廣、深再次成為焦點。

  中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年第1至21周重點城市中上海、武漢和重慶累計成交面積居前三。從累計同比來看，成都、天津和南京同比有所下降，其他城市均呈上漲態(tài)勢。杭州上漲106.44%居首位，深圳同比漲幅至99.41%；同比下降的城市中，成都降幅繼續(xù)擴大至21.77%，南京則收窄至3.37%。

  山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、導(dǎo)報特約評論員李鐵崗接受導(dǎo)報記者采訪時表示，當(dāng)前樓市買方市場已經(jīng)形成，濟南等一些地方調(diào)整公積金貸款刺激樓市的松綁政策，短期內(nèi)難以從根本上逆轉(zhuǎn)樓市局面。“今天的房產(chǎn)市場本身存在著一定的發(fā)展拖累，有下降的壓力，庫存的量相對還沒有消化得很好，人們購房的預(yù)期還沒有完全逆轉(zhuǎn)。因此這個政策完全逆轉(zhuǎn)市場還有一定難度。”李鐵崗說。

  理論利好 操作仍有阻力

  今年以來，多地政府為促進房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，紛紛放寬公積金貸款等政策，地方政府積極推出的落地政策也直接提振了轄區(qū)內(nèi)購房者的購買意愿。

  25日，記者在濟南市天橋區(qū)堤口路附近某在售樓盤看到，每名銷售人員都有前來看房者咨詢各種問題。市民任女士表示，她想換套大點的房子，早就看好了房源，一直在等待公積金新政執(zhí)行。她告訴導(dǎo)報記者，看中的房子總房款120萬元，按此前的公積金政策，由于首套房貸尚未結(jié)清，首付60%需要72萬元，壓力較大。“現(xiàn)在首付30%，我只要付36萬元就行。”

  據(jù)記者了解，從2014年10月份開始，8個月的時間里，濟南公積金政策已經(jīng)做了6次調(diào)整。雖然每次公積金貸款政策調(diào)整都帶給購房者利好，但都是“形式大于內(nèi)容”，政策理論上利好但操作起來仍有阻力。

  任女士告訴導(dǎo)報記者，限于額度，她和丈夫最高只能貸50萬元公積金，剩余的34萬元需要商業(yè)貸款。

  有業(yè)內(nèi)人士表示，由于公積金貸款市場份額有限，對市場的實際作用將打折扣。濟南住房公積金管理中心2014年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款市場上，有27.5%的購房者使用公積金貸款，也就是說“公貸”的市場占有率不到三成。超過七成的購房者使用商貸，并不能從中受益。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，不要低估救市政策的力度，市場越差，救市政策的出臺會越頻繁。“最近各地都在調(diào)整公積金貸款額度，主要原因都是為了救市，從目前市場看，公積金貸款政策是地方政府能夠動用的最直接的購房工具，而且公積金貸款利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的6.8折，對于市場有直接的刺激影響。”

  張大偉認為，調(diào)整公積金貸款政策代表了去年來的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開始繼續(xù)升級，預(yù)計后期將會繼續(xù)出臺更多的樓市救市政策，“但因為各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一、二線城市相對影響較大，而三、四線城市目前看，整體降溫的趨勢依然難以改變。”

  住建部政策研究中心主任秦虹接受導(dǎo)報記者采訪時表示，目前全國樓市總的供求關(guān)系是偏松狀態(tài)，房地產(chǎn)政策從過去嚴格控制二套房購買的政策恢復(fù)到了正常的范圍內(nèi)，對改善性需求的釋放是非常有利的。“釋放改善性需求主要有利于消化庫存，對于供求關(guān)系不太松的地方，難以出現(xiàn)2009年那樣的價格全面高漲。”

  秦虹表示，新的政策能否引起樓市暴漲主要還取決于市場的供求關(guān)系。