近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)科學(xué)研究所、廈門大學(xué)數(shù)據(jù)挖掘中心對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)輿情進(jìn)行分析調(diào)查，結(jié)果顯示，大眾對(duì)樓市進(jìn)一步回暖企穩(wěn)保持積極的態(tài)度�？吹竭@里筆者有些不明白了，難道“全國(guó)人民喜迎房?jī)r(jià)上漲”，盼望著房?jī)r(jià)再高一些，盼望著首付再多一些，盼望著按揭壓力再大一些？
從去年九月的“救市政策”，到今年三月的新政，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年的“托市”，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)看似迎來(lái)企穩(wěn)曙光。之所以說(shuō)是“看似”，是因?yàn)樗械纳蠞q趨勢(shì)，都來(lái)自于輿論的鼓吹和報(bào)道，都來(lái)自于發(fā)展商利益群體的述評(píng)。如果你只看新聞，那確實(shí)是“一片光明”；但若仔細(xì)研讀官方市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，可以看出和去年同期相比，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展形勢(shì)并不樂(lè)觀。
一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的上漲和房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，最根本的支撐并不是投資客和投機(jī)者，而是“剛需”。也因此，之前就會(huì)有業(yè)內(nèi)人士鼓吹“二胎救市”“離婚救市”，他們認(rèn)為目前房?jī)r(jià)萎靡是因?yàn)樽》啃枨蟛粔虼�，只要人一多，自然就�?huì)提起房?jī)r(jià)。
事實(shí)果真是這樣嗎？
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，隨著改革開(kāi)放的進(jìn)程，從1978年到2007年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口由17245萬(wàn)人猛增到59379萬(wàn)；到了2014年末，中國(guó)大陸的城鎮(zhèn)常住人口更是增加到74916萬(wàn)人。根據(jù)2006年國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的國(guó)家《人口發(fā)展“十一五”和2020年規(guī)劃》，到2020年，城鎮(zhèn)總?cè)丝趯⑦_(dá)到8.98億人。
《全面建設(shè)小康社會(huì)居住目標(biāo)》報(bào)告指出，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)全面小康的住房標(biāo)準(zhǔn)為人均住房面積35平方米，平均每套住宅標(biāo)準(zhǔn)在120平方米左右。這就意味著，到2020年要實(shí)現(xiàn)人均35平方米的城鎮(zhèn)住房全面小康的目標(biāo)，我國(guó)城鎮(zhèn)的居民住房總量必須達(dá)到314.3億平方米。
再看2003年當(dāng)時(shí)的國(guó)家建設(shè)部公布的《2002年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)》：2002年底，全國(guó)城鎮(zhèn)房屋建筑面積131.78億平方米，其中住宅建筑面積81.85億平方米；同時(shí)結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒和公報(bào)，可知從2003到2014年全國(guó)城鎮(zhèn)竣工的新建住房總面積為 89.6億平方米；再推算全國(guó)城鎮(zhèn)每年的原有住宅拆遷（此外，還要扣除新劃入城鎮(zhèn)區(qū)域的新增住房的因素）估計(jì)要減少1.2億平方米，到2020年全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房損減的總數(shù)將達(dá)到21.6億平方米。
綜上所述，到去年底，我國(guó)城鎮(zhèn)所有的住房（包括未售出的已竣工住房）加起來(lái)也只有149.85億平方米。離2020年要達(dá)到的全面小康的住房要求，相差了一倍以上，缺口高達(dá)164.45億平方米。未來(lái)年均需要竣工銷售27.4億平方米的新建住房才能補(bǔ)上這個(gè)缺口。
而據(jù)本月中旬國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)，今年上半年全國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅房屋的竣工面積連2.44億平方米都不到，同比下降16.5%；商品住房銷售面積雖然比去年同期增加了4.5%，達(dá)到了44389萬(wàn)平方米，但以此樂(lè)觀估計(jì)，今年全國(guó)能銷售出去的商品住房也就是10億平方米左右。10億和27億之間的缺口，誰(shuí)還能說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一蹶不振，是由于需求不足？因此，未來(lái)房?jī)r(jià)不是靠離婚和二胎就可以托的起來(lái)的。
那中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一蹶不振的原因是什么呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單，剛才算出來(lái)的住房缺口，對(duì)于居民來(lái)說(shuō)，實(shí)際上只是“需要”，“需要”加上“購(gòu)買力”，才能視作剛需。而在現(xiàn)今高價(jià)的開(kāi)發(fā)商住房供應(yīng)模式下，大多數(shù)城市居民根本買不起房或改善不了住房條件。
他山之石，可以攻玉，通過(guò)對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國(guó)家和地區(qū)主要城市居民住房房?jī)r(jià)的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國(guó)人居中心分別得出結(jié)論，房?jī)r(jià)收入比在3-6之間（即家庭的3-6年收入買得起一套住房），才是正常住房消費(fèi)的合理房?jī)r(jià)。如今在我國(guó)的一些大中城市，居民買房負(fù)擔(dān)上的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)高達(dá)15-20以上（即平均每個(gè)城市家庭需用他們15-20年甚至更多的全部家庭收入，才能買得一套住房），在北京上海深圳等一線城市，普通百姓中位數(shù)收入和體面住宅的平均價(jià)格的房?jī)r(jià)收入比，更是超過(guò)20以上。
從中不難看出，我國(guó)大中城市普遍存在的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于收入的現(xiàn)象，才是遏制居民的住房“需要”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;購(gòu)買力”的關(guān)鍵所在。在我國(guó)城鎮(zhèn)中，大多數(shù)由進(jìn)城務(wù)工人員和大學(xué)畢業(yè)生為主的“新市民群體”，在目前開(kāi)發(fā)商的高房?jī)r(jià)模式下，真正買得起房的屬于少數(shù)。據(jù)初步估算，在全國(guó)城鎮(zhèn)居民的常住人口中，無(wú)房戶估計(jì)達(dá)到2.4億人左右，占到了全國(guó)城市常住人口的近三成。即使是舉全家之力湊了首付買了房子，那未來(lái)面臨長(zhǎng)期的債務(wù)，也很難獲得一個(gè)幸福的生活。
也許大家還記得，有一位很喜歡“大放厥詞”的發(fā)展商代表說(shuō)過(guò)這樣一句話：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只替富人建房，沒(méi)有責(zé)任替窮人蓋房子”“年輕人就該買不起房”。這難道還不能讓投資者和購(gòu)房者看清嗎？投資者和發(fā)展商資本市場(chǎng)中是博弈者，由于慣性思維和傳統(tǒng)認(rèn)知的誤區(qū)，在房?jī)r(jià)上漲周期的時(shí)候?qū)Πl(fā)展商所說(shuō)的每一句話都深信不疑。然而，一旦市場(chǎng)轉(zhuǎn)向下行，發(fā)展商就要跟投資者“分道揚(yáng)鑣”了。并且由于信息的不對(duì)稱，房產(chǎn)商最終會(huì)將痛苦和懊惱都拋給了普通投資者和購(gòu)房者。
購(gòu)房者需要時(shí)刻謹(jǐn)記：不要被宣傳和輿論牽著鼻子走，而應(yīng)該透過(guò)房?jī)r(jià)漲跌表象，看透當(dāng)下樓市本質(zhì)——明明尚處于去庫(kù)存攻堅(jiān)，明明購(gòu)買力不足，明明房?jī)r(jià)上漲無(wú)力，投資者還異想天開(kāi)的祈望房?jī)r(jià)暴漲，那未來(lái)很可能是用自己的真金白銀來(lái)緩解了發(fā)展商的資金壓力，收益則成了海市蜃樓。
