據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》,上海即將迎來(lái)史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控,內(nèi)容包括:1、將要收窄“3·30新政”的執(zhí)行力度;2、多部門建議加強(qiáng)資金杠桿監(jiān)管,涉及P2P、首付貸、中介等;3、上海銀監(jiān)局方面還建議收緊非普通住房的房貸政策;4、限購(gòu)資格應(yīng)該提前認(rèn)證,看是否具備購(gòu)房資格再買。二套房實(shí)行差別化的政策,未來(lái)建議收緊。

　　但央行副行長(zhǎng)潘功勝在3月9日的政協(xié)小組會(huì)討論時(shí)則提出,房?jī)r(jià)過(guò)度波動(dòng)的問(wèn)題最基本的影響因素仍是住房供求關(guān)系,目前主要的問(wèn)題是供給不足。幾乎同時(shí),國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明也指出,目前最關(guān)鍵的是增加一線城市的土地供應(yīng)面積,充分發(fā)揮政府土地收儲(chǔ),及時(shí)增加土地供應(yīng)面積。

　　在這一背景下,有開發(fā)商主動(dòng)為上海市政府分擔(dān)重責(zé)。3月9日晚間,新湖中寶(600208,SH)發(fā)布公告,通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式以11.9億元收購(gòu)上海市黃浦區(qū)508號(hào)街坊地塊。該地塊位于上海市黃浦區(qū)中華路以東、方浜中路以南、松雪街以西、復(fù)興路以北,總面積9.40萬(wàn)平方米,其中舊城改造面積9.09萬(wàn)平方米,地上建筑面積不超過(guò)23萬(wàn)平方米。聯(lián)系到2015年12月新湖中寶的另一則公告:通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式以2.4億元收購(gòu)上海虹口青云路167弄地塊。該地塊位于上海虹口區(qū)青云路以北、恒業(yè)路以南、俞涇浦以西,項(xiàng)目規(guī)劃占地面積2.15萬(wàn)平方米,總規(guī)劃建筑面積不超過(guò)6.14萬(wàn)平方米。

　　上述兩個(gè)舊改項(xiàng)目如能夠順利推進(jìn),新湖中寶就能為上海的新房市場(chǎng)增加近30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。此舉對(duì)整個(gè)上海市場(chǎng)來(lái)說(shuō)雖是杯水車薪,卻能在全行業(yè)產(chǎn)生示范效應(yīng):通過(guò)參與上海的城市更新,釋放更多供給,以抑制房?jī)r(jià)的大漲。

　　舊改之難　難在資金

　　1992年上海開始提出“到本世紀(jì)末完成市區(qū)365萬(wàn)平方米危棚簡(jiǎn)屋改造”,拉開了大規(guī)模舊改的序幕。彼時(shí),上海市民居住矛盾突出,數(shù)十萬(wàn)家庭人均居住面積低于4萬(wàn)平方米,其中3萬(wàn)多戶家庭人均居住面積不足2.5萬(wàn)平方米。

　　對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),隨著核心區(qū)域土地出讓日益緊張,介入舊改土地成了他們打入城市腹地的必經(jīng)之路。

　　舊改土地為了解決舊改資金問(wèn)題,過(guò)去舊區(qū)改造經(jīng)常采用“毛地出讓”方式:政府按土地現(xiàn)狀出讓,開發(fā)商承擔(dān)拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。“毛地出讓”加快了舊改進(jìn)程,也導(dǎo)致了一些遺留問(wèn)題。前些年舊改中遺留的一些“毛地出讓”地塊,由于資金、收益、市場(chǎng)預(yù)期等諸多原因,開發(fā)商沒(méi)能完成動(dòng)遷。

　　近年來(lái),國(guó)家多方鼓勵(lì)開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)介入地方舊區(qū)改造。隨著棚改資產(chǎn)證券化等開發(fā)性金融產(chǎn)品開閘,政府和企業(yè)又獲得了新的融資渠道,舊改項(xiàng)目從拿地到上市的日程被大大縮短。業(yè)內(nèi)人士表示,以新湖中寶為代表的參與上海舊改的主要開發(fā)企業(yè),將在這波利好行情中獲益,迎來(lái)銷售和盈利的快速增長(zhǎng)。

　　在過(guò)去,舊改土地由于大多位于市中心核心地段,并且以宅地為主,因而受到了開發(fā)商的追捧。2004年8月,土地出讓制度改革,“毛地出讓”的方式宣告退出歷史舞臺(tái)。在此之后,曾經(jīng)毛地出讓的種種弊端也開始顯露。最大的問(wèn)題就是動(dòng)遷速度極為緩慢。

　　目前上海市中心內(nèi)仍有許多十幾年前“毛地出讓”的棚戶區(qū)基地尚未改造完成。業(yè)內(nèi)就曾傳出靜安區(qū)某地塊的整個(gè)動(dòng)遷時(shí)間甚至一度長(zhǎng)達(dá)15年。在這十五年中,開發(fā)商不單要持續(xù)投入資金用于安置居民,還無(wú)法通過(guò)銀行辦理土地使用權(quán)的抵押,大量的資金因此沉淀在其中。

　　在這一漫長(zhǎng)過(guò)程中,極為考驗(yàn)開發(fā)商的運(yùn)作能力和資金狀況。受限于資金狀況,不少舊改地塊曾幾易其主。即便是原本資金實(shí)力雄厚的企業(yè),歷久經(jīng)年,也被拖得“元?dú)獯髠?rdquo;。

　　香港的瑞安地產(chǎn)在過(guò)去的10多年里已在虹鎮(zhèn)老街等多個(gè)舊改項(xiàng)目上投入超過(guò)100億元。盡管瑞安集團(tuán)主席羅康瑞一再表示,會(huì)堅(jiān)持上海的舊改項(xiàng)目。但毋庸置疑的是大量的資金沉淀和時(shí)間消耗,也讓瑞安近幾年在上海的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳。

　　而來(lái)自浙江的A股企業(yè)新湖中寶僅在閘北區(qū)青-12地塊二期中資金投入就達(dá)到40億元,隨著項(xiàng)目動(dòng)遷的不斷推進(jìn),企業(yè)還將面臨更大的資金缺口,不得不多方騰挪,為項(xiàng)目持續(xù)“輸血”。

　　伴隨著地價(jià)、房?jī)r(jià)、物價(jià)上漲帶來(lái)的剛性增長(zhǎng),近年來(lái)上海舊改安置成本還在水漲船高。早年前,盡管居民要求動(dòng)遷的愿望仍然強(qiáng)烈,但始終被資金、政策等瓶頸問(wèn)題阻擋,舊改進(jìn)程可謂一波三折。

　　融資難成了橫亙?cè)谂f改土地之上的歷史遺留問(wèn)題。

　　開發(fā)性金融助力舊改

　　2015年初,國(guó)務(wù)院確定了2015年2017年城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造的基本工作規(guī)劃。2015年-2017年間,全國(guó)將完成總計(jì)1800萬(wàn)套的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工作。為了解決棚戶區(qū)改造中遇到的種種資金問(wèn)題,國(guó)家層面也在試圖通過(guò)金融創(chuàng)新的方式加快解決這一難題。

　　2015年5月,國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議決定,新增5000億元信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)規(guī)模,繼續(xù)完善制度、簡(jiǎn)化程序,鼓勵(lì)一次注冊(cè)、自主分期發(fā)行。同時(shí),國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議還提出了規(guī)范資產(chǎn)證券化產(chǎn)品信息公開的要求。

　　2015年8月,在相關(guān)中央部委的積極協(xié)調(diào)下,以棚戶區(qū)改造為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品已經(jīng)向市場(chǎng)發(fā)行。首期獲批發(fā)行的棚改證券化產(chǎn)品為國(guó)家開發(fā)銀行發(fā)放的棚戶區(qū)改造貸款,資產(chǎn)證券化總額約30.4億元人民幣。對(duì)于國(guó)家的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造目標(biāo)來(lái)說(shuō),這才是棚改資產(chǎn)證券化的一個(gè)開始。有接近國(guó)家住建部的人士透露,未來(lái)會(huì)有更多的以棚改為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品向市場(chǎng)發(fā)售,房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)流動(dòng)性定向?qū)捤伞?/span>

　　據(jù)專業(yè)人士介紹,國(guó)開行推出的棚改證券化產(chǎn)品采用注冊(cè)制發(fā)行的,上市之后獲得了1.59倍的超額認(rèn)購(gòu)。并且該產(chǎn)品是對(duì)公市場(chǎng)領(lǐng)域第一單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,也是第一單棚改貸款為全部基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

　　承銷機(jī)構(gòu)的工作人員表示:“獲得超額認(rèn)購(gòu),說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)于通過(guò)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品籌集棚改及其貨幣化補(bǔ)償安置的資金的模式,認(rèn)可程度較高。”

　　據(jù)了解,除了國(guó)開行以外,根據(jù)中央統(tǒng)一安排,農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性金融機(jī)構(gòu)也將陸續(xù)進(jìn)入棚戶區(qū)改造領(lǐng)域,提供信貸、投資等方面的支持。此外,按照國(guó)務(wù)院的工作安排,國(guó)家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行還將進(jìn)入舊改貨幣化安置領(lǐng)域。

　　住建部?jī)?nèi)部數(shù)據(jù)顯示,截至2015年7月底,棚戶區(qū)改造開工389萬(wàn)套,占年度目標(biāo)任務(wù)580萬(wàn)套的67%。資產(chǎn)證券化的閘門打開之后,對(duì)其意義無(wú)疑十分重大。

　　項(xiàng)目入市助推企業(yè)業(yè)績(jī)快速上升

　　融資渠道的打開對(duì)于開發(fā)商和政府獲取更充裕的資金,加快舊改土地建設(shè),是一個(gè)巨大利好。再加之政府安置補(bǔ)償政策力度加大,原本困擾開發(fā)商拆遷難、動(dòng)遷慢的問(wèn)題正在被化解。

　　例如,普陀區(qū)規(guī)定,在限定時(shí)間內(nèi)如有95%的居民同意簽約,已經(jīng)簽約的居民能得到20萬(wàn)元每戶的額外獎(jiǎng)勵(lì)。在這一政策的鼓勵(lì)之下,目前已經(jīng)簽約的部分居民還在不斷動(dòng)員身邊未簽約的鄰居早點(diǎn)簽約,早點(diǎn)同意搬遷。

　　位于普陀區(qū)的新湖中寶旗下的新湖明珠城四期南塊(東片)地塊舊改房屋征收工作在普陀區(qū)政府的主持下,取得了飛速推進(jìn):只用了短短20天,舊改征詢獲得了片區(qū)內(nèi)85%以上居民的同意。隨后,閘北區(qū)的上海大體量的舊改項(xiàng)目安康苑的動(dòng)遷進(jìn)程又刷新了這一速度——第二輪征詢簽約率達(dá)到90%的目標(biāo)僅用了10天時(shí)間。

　　資深地產(chǎn)專家薛建雄(微博)表示,舊改速度的加快將促進(jìn)一批優(yōu)質(zhì)的核心區(qū)項(xiàng)目加速上市,而擁有這些項(xiàng)目的企業(yè)也有望迎來(lái)業(yè)績(jī)的快速上升期。

　　以新湖中寶為例,新湖房產(chǎn)此前在上海閘北區(qū)和普陀區(qū)布局有兩大舊改項(xiàng)目——閘北區(qū)青-12(二期)以及普陀區(qū)東新村四期南塊東片項(xiàng)目。其中,普陀區(qū)東新村四期南塊東片項(xiàng)目舊改面積約2.66萬(wàn)平方米,需征收居民978證、1470戶,曾占普陀區(qū)整個(gè)舊改造征收計(jì)劃的四成多。光大證券的研報(bào)曾指出,兩個(gè)舊改項(xiàng)目進(jìn)展緩慢曾抑制了公司銷售規(guī)模的擴(kuò)大,若能加快對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目的開發(fā),公司的銷售規(guī)模有望大幅提升,年復(fù)合增速達(dá)到67%,盈利能力也會(huì)因此大幅提升。

　　在政府和企業(yè)的共同努力下,2014年-2015年,上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍(lán)國(guó)際先后問(wèn)世。目前兩個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)均達(dá)到6萬(wàn)元/平方米以上。上海內(nèi)環(huán)內(nèi)自2002年以后就極少有純居住用地供應(yīng),區(qū)域內(nèi)的住宅供給極為稀缺。上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍(lán)國(guó)際以絕佳的地段屬性在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力大大增強(qiáng),并且展現(xiàn)出了核心地段住宅抗風(fēng)險(xiǎn)的投資價(jià)值。

　　在舊改土地上十多年的精耕細(xì)作確實(shí)為新湖中寶帶來(lái)了業(yè)績(jī)上的靚麗一筆。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì),2015年1-11月,新湖中寶實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷售面積88萬(wàn)平方米,銷售金額100億元,同比均實(shí)現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng),銷售面積和銷售金額的增速雙雙接近50%,實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。

　　2005年是一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面爆發(fā)的一年,新湖中寶通過(guò)此前舊改土地前瞻性的布局,借助上海新湖明珠城三期和上海新湖·青藍(lán)國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目的熱銷,把握住了此輪上海樓市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。在接盤上述兩大項(xiàng)目以后,新湖成功完成了地產(chǎn)業(yè)務(wù)向一、二線城市的轉(zhuǎn)移。目前,新湖上海四大項(xiàng)目可售建筑面積達(dá)100萬(wàn)平方米,據(jù)測(cè)算,未來(lái)銷售收入近1000億元,將占據(jù)新湖地產(chǎn)未來(lái)銷售收入的半壁江山。

　　同時(shí),從公司的戰(zhàn)略層面來(lái)看,新湖中寶從2013年開始不斷強(qiáng)化互聯(lián)網(wǎng)金融方面的投資力度,已經(jīng)明確了“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金控”為雙主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。新湖地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和資金回籠加速,也為互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的穩(wěn)健開展提供了有效的現(xiàn)金流。廣發(fā)證券的研報(bào)分析認(rèn)為,目前公司土地儲(chǔ)備超過(guò)1000萬(wàn)平方米,且成本較低,未來(lái)地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠?yàn)榛ソ饦I(yè)務(wù)提供持續(xù)的資金流支持。(文/張小馬)