今年春節(jié)以后，眾多一、二線城市的樓市進入暴漲狀態(tài)，搶房大戰(zhàn)一再上演。進入10月，樓市調(diào)控目不暇接，可謂一場調(diào)控一場寒。對于購房者而言，該不該在這個時候買房？

　　沒有最瘋狂，只有更瘋狂。今年春節(jié)以后，眾多一、二線城市的樓市進入暴漲狀態(tài)，房價如脫韁的野馬，狂奔在未知的道路上。為此，國人上下焦慮不安，搶房大戰(zhàn)一再上演。

　　然而，進入10月之后，樓市調(diào)控目不暇接，可謂一場調(diào)控一場寒。先是一、二線城市紛紛限購限貸，導(dǎo)致成交急凍，價格降溫，買家毀約。隨后，央行召集5家國有銀行和12家股份制商業(yè)銀行相關(guān)負責(zé)人開會，吹風(fēng)17家銀行配合各地政府做好樓市調(diào)控。接著，國務(wù)院公布互聯(lián)網(wǎng)金融專項整治工作方案，將沒有取得資質(zhì)的房產(chǎn)中介從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)列為重點整治對象。稍后，深圳對20個在售樓盤進行突擊檢查，曝光了開發(fā)商制造購房恐慌的種種非法手段。僅隔一天，住建部就明確各地應(yīng)對捂盤惜售、惡意炒作、虛假宣傳等9種不正當(dāng)經(jīng)營行為嚴厲查處。

　　面對如此凌厲的調(diào)控，近乎瘋狂的樓市終于安靜了下來。

　　靜而思遠。是什么因素導(dǎo)致樓市一次又一次的瘋狂，房價一波接一波的暴漲，進而引致國家一輪又一輪的調(diào)控？這次調(diào)控能否將樓市引向健康發(fā)展的軌道？

　　資產(chǎn)荒

　　諸多資管人士將此輪房價暴漲歸因于資產(chǎn)荒下投資資金的主動選擇。在利率下行周期及利率市場化改革態(tài)勢下，存款的吸引力正逐步降低，而盛極一時的互聯(lián)網(wǎng)金融在一系列風(fēng)險事件的沖擊下，也正褪去高收益的光環(huán)，加之股市疲軟，債券、信托等金融產(chǎn)品收益率下滑，實體經(jīng)濟回報率下行，高收益產(chǎn)品剛性兌付逐步被打破，資金對低風(fēng)險高收益資產(chǎn)需求得不到滿足，“資產(chǎn)荒”隨之出現(xiàn)。

　　在大類資產(chǎn)中，20多年長牛行情的房地產(chǎn)時至今日依然是一枝獨秀。“中國經(jīng)濟主要靠房地產(chǎn)，房地產(chǎn)不能崩盤”是諸多購房人堅定買房的最大理由，即使未來房價下跌，幅度也有限，是相對最為保值的資產(chǎn)。這已被2008年金融危機以來的房價走勢所驗證。

　　此外，先入市者的財富效應(yīng)也吸引了更多的后來者。樓市保值成為一種集體預(yù)期。

　　在海通證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷看來，房地產(chǎn)市場是存在“隱形剛兌”的。最大的“隱形剛兌”來自政府部門對房地產(chǎn)行業(yè)的支持。這是因為房地產(chǎn)投資能夠帶動的行業(yè)最多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、家具等，而且房地產(chǎn)投資在商品房(資料、團購、論壇)銷售暢通的情況下，可以帶來可觀的現(xiàn)金流回報，而目前基建投資的現(xiàn)金流回報很少，但債務(wù)的增長卻很快。

　　興業(yè)證券分析師閻常銘認為，資產(chǎn)荒往往出現(xiàn)在貨幣寬松周期內(nèi)，這些過剩的資金大多最終進入以房地產(chǎn)為代表的存量資產(chǎn)領(lǐng)域。日本在1980~1989年貨幣環(huán)境十分寬松，在此階段釋放的過剩流動性更多地被用來購買存量資產(chǎn)，即進入土地、房地產(chǎn)市場和證券市場，從而形成了日本房地產(chǎn)歷史上最大一波牛市。

　　在土地市場上，今年以來，開發(fā)商豪擲千億元買地。數(shù)據(jù)顯示，截至8月，31家房企拿地超過百億元，搶地最積極的房企合計拿地8355.78億元，合計建筑面積11805萬平方米。

　　在資本市場，目前參與房地產(chǎn)開發(fā)的除了開發(fā)企業(yè)自有資金外，還有銀行、債券、證券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金通過參與競拍土地、項目開發(fā)等多種渠道流入，再加上購買端的個人住房貸款、各種消費貸款以及其他融資變相為購房資金等，甚至一些投資機構(gòu)包括一些新三板上市公司融來的資金，也直接或間接進入了房地產(chǎn)市場。

　　資產(chǎn)荒下，“買房”成了各路資本的共同選擇。

　　信貸狂飆

　　居民存款向房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)移，銀行對房貸資產(chǎn)的青睞，推動了房貸一路狂飆。

　　近幾個月的央行數(shù)據(jù)顯示，居民房貸已成為信貸的絕對主力。閻常銘介紹，今年1~8月累計新增居民中長期貸款3.63萬億，同比增長90.4%。未來這一趨勢必然帶來核心一、二線城市房地產(chǎn)基本面的長期上行。他強調(diào)，銀行資產(chǎn)配置將持續(xù)大幅度向按揭傾斜，這是利率市場化和金融自由化的必然結(jié)果，是銀行在資產(chǎn)荒背景下長期不可逆趨勢。

　　“今年以來，在實體經(jīng)濟走軟的背景下，銀行對按揭資產(chǎn)偏愛有加，反映在前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放占比加大。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，目前房貸利率優(yōu)惠已近極限，8月全國首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%，已連續(xù)9個月持平。

　　居民杠桿的快速上升正引起業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。國信證券分析師董德志測算，如果維持前7月居民貸款投放速度，2016年中國居民部門杠桿率將達到44.7%，遠超之前年份單年加杠桿的速度。

　　中國社會科學(xué)院世界經(jīng)濟與政治研究所副所長姚枝仲警告，當(dāng)下是通過居民貸款支撐起房價上漲，其中是存有風(fēng)險的。在高房價沒有明顯回落的情況下，又出現(xiàn)進一步的上升，這就是一個泡沫的過程。

　　不僅僅是居民杠桿上升，開發(fā)商的杠桿率也在升高。研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年千億級房企中，綠地控股資產(chǎn)負債率為88.36%，與去年同期基本持平；萬科A資產(chǎn)負債率為80.6%，同比上漲近3個百分點；碧桂園負債率為78%，較去年末增加了3個百分點；恒大的負債率高達81.79%，保利的負債率也近80%。

　　房企瘋狂拿地，創(chuàng)造出一個個“地王”的背后，正是其通過各種渠道不斷增加杠桿的結(jié)果。

　　土地供應(yīng)失衡

　　房價上漲的另一端是地價上漲，甚至出現(xiàn)面粉比面包還貴的現(xiàn)象。到底是地價推動房價，還是房價帶動地價？這是一個解不開的謎題。

　　但現(xiàn)實是，土地供應(yīng)特別是一線城市土地供應(yīng)在逐步下滑。比如，北京市2016年全市國有建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量為4100公頃。而2015年為4600公頃，2014年則為5150公頃。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2016年上半年，北京的土地供應(yīng)總量為18宗，同比下降45.5%，環(huán)比2015年下半年下降76%；供應(yīng)的土地面積為344.09萬平米，同比上漲27.7%，環(huán)比下降43.8%。

　　中國發(fā)展研究基金會副理事長劉世錦認為，一線城市房價上漲有兩個因素，合理因素是大都市區(qū)加快發(fā)展，不合理因素是城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地政策和制度。他直言，政府多年來通過土地財政來為城市建設(shè)募集資金，很多城市政府采取的是擠牙膏式的供地方式，使土地供應(yīng)價格最大化。

　　一位已離職的原深圳某地產(chǎn)集團高管向記者表示，中國的房地產(chǎn)市場屢漲屢調(diào)，不停輪回，這些舉措正是中國經(jīng)濟體制不健全的表現(xiàn)，“行政調(diào)控，都只是表面性的、暫時的，一旦部分資源被過度放大，經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)起不了作用的時候，國家就用這種臨時性的政策來抑制”。

　　“如果國家經(jīng)濟體制的改革未完成，地方政府對土地出讓和相關(guān)稅收的‘依賴癥’沒辦法緩解，中國房地產(chǎn)行業(yè)的改革不會完成，都只能治一治‘標(biāo)’。”上述人士表示。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，在2010~2013年，土地出讓收入占地方財政收入比例均超過60%。今年以來，土地價格出現(xiàn)了普遍性上漲，土地溢價高，以至于“地王”頻出。數(shù)據(jù)顯示，2016年1~9月，全國300個城市共成交土地面積1.83萬平方米，同比基本持平，但土地出讓金總額則為1.926萬億元，同比增加40%。其中，住宅用地出讓金總額1.502萬億元，同比增加56%。

　　“地王”被作為房價標(biāo)桿，帶動周邊房價上漲的效果明顯。許多一、二線城市樓面地價已占到商品房銷售價格的50%以上。以北京為例，住宅平均樓面地價從2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均復(fù)合上漲31%；2012年地價與當(dāng)年房價的比值為44%，2016年上升到70%，這意味著只有房價大幅上漲開發(fā)商才可能盈利。

　　此外，據(jù)統(tǒng)計，直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個，包括企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅等，稅費約占房價構(gòu)成的12%~15%。如果綜合地價，在房價較高的一、二線城市，地方政府所得占房價的比例不低于60%，因此，地方政府對控制房價過快上漲的意愿相對不足，難以采取及時有效的調(diào)控措施。

　　房價何去何從

　　在中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟看來，這次房地產(chǎn)調(diào)控是在貨幣較寬松且低利率的環(huán)境下進行的一次調(diào)控，其抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險的特征明顯，更是意在為深化改革破冰贏得時間。

　　10月19日，在國務(wù)院新聞辦公室舉行的發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運也表示，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的目的主要是防止房地產(chǎn)大起大落對經(jīng)濟帶來不利影響，調(diào)控目標(biāo)最終還是保持經(jīng)濟的穩(wěn)定增長。

　　多位房地產(chǎn)專家預(yù)計，隨著暴風(fēng)驟雨般的調(diào)控政策落地，將對本輪快速上漲的房價起到抑制作用，一、二線城市的房地產(chǎn)價格上漲小周期或終結(jié)。

“本輪調(diào)控政策措施不會一會兒收緊，一會兒放松，估計要持續(xù)兩年左右的時間，這兩年會使得調(diào)控措施逐步到位，這樣的話，整個中國房地產(chǎn)市場目前過快的上漲一定會得到抑制。”中城聯(lián)盟副主席、世聯(lián)行集團董事長陳勁松分析。

　　前三季度業(yè)績增長迅猛的房地產(chǎn)商，在調(diào)控出臺后是否會受到影響？在陳勁松看來，一手交易會因為局部小的或?qū)嵙Σ粡姷拈_發(fā)商出貨而下滑，但下滑是有限的，預(yù)計在20%左右，“因為目前開發(fā)商的實力比較強”。

　　而且，自2011年以來，在房價成倍增長中受益的房地產(chǎn)商，早已習(xí)慣已成常態(tài)的房地產(chǎn)調(diào)控，會適時做出戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)上的調(diào)整。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，此輪調(diào)控對于房地產(chǎn)商的影響，按照房地產(chǎn)周期判斷，將在6~8個月之后，也即2017年年中出現(xiàn)，“伴隨著供應(yīng)量的增加，預(yù)計明年上半年，市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格可能會在2017年年中出現(xiàn)下滑，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及‘地王’頻出的板塊極有可能率先降價”。

　　不過，也有不少房地產(chǎn)專家認為，調(diào)控政策確能對房價產(chǎn)生短期打壓作用，但是在一段時間之后，往往又會繼續(xù)抬頭瘋漲，樓市有關(guān)供需矛盾和深層次問題并沒得到實質(zhì)性解決，只是時間上在推后。經(jīng)歷了2008~2009年、2010~2011年、2013~2014年三次所謂的“樓市拐點”，人們應(yīng)該對調(diào)控套路有所了解。樓市拐點在未來一段時間不會存在，除非中國的經(jīng)濟和改革騏驥一躍。

　　那么，對于購房者而言，該不該這個時候買房？

　　一位從事上海房產(chǎn)投資多年的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，他能給購房者的意見就是，“在一、二線城市居住，有能力買房的，用來自住而非投資的，現(xiàn)在買并沒有什么不好”。他表示，尤其是一線城市的剛需買房者，千萬不要有房價下跌抄底的想法，目前看來，一線城市的房價不會有下跌的情況，樓市交易量下滑，不代表房價會降低。

　　“當(dāng)然，此時炒樓投資也不合適，政策下來后，依靠房產(chǎn)投資一夜暴富的可能性在降低，哪怕去周邊投資房產(chǎn)，回本的周期也在被拉長，因為三、四線雖然在去庫存，但是需求量也有限。”該人士表示。