全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，整體風(fēng)險(xiǎn)較突出的有十個(gè)城市，深圳、廈門(mén)風(fēng)險(xiǎn)最突出。報(bào)告預(yù)測(cè)，這些估值過(guò)高市場(chǎng)房?jī)r(jià)極有可能下跌，剛需族的購(gòu)房機(jī)會(huì)來(lái)了！
日前，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院課題組發(fā)布了《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》。
報(bào)告通過(guò)建立中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)，整體風(fēng)險(xiǎn)較突出的有十個(gè)城市，其中深圳、廈門(mén)風(fēng)險(xiǎn)最突出。
報(bào)告中提到，整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出的多數(shù)為熱點(diǎn)城市，而二線非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂(lè)觀。
“但全國(guó)總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。“報(bào)告預(yù)測(cè)，2017年中國(guó)樓市將迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期。
警告：這些城市風(fēng)險(xiǎn)最高！
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，報(bào)告通過(guò)建立中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。整體風(fēng)險(xiǎn)最為突出的十個(gè)城市依次是：深圳、廈門(mén)、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州（僅限于全國(guó)35大中城市）。
橫向來(lái)看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，而二線非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂(lè)觀。
縱向來(lái)看，當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年。估值過(guò)高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形。
本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕。
“但全國(guó)總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。”報(bào)告認(rèn)為有四個(gè)方面的原因：主要指標(biāo)沒(méi)有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線；本輪過(guò)熱是局部不是全局性的；本輪高漲與繁榮不是長(zhǎng)期拐點(diǎn)；有諸多工具可以使用和備用。
估值過(guò)高的城市 新房?jī)r(jià)格漲幅超20%
看著日趨上漲的房?jī)r(jià)，張樂(lè)（化名）感到十分忐忑。“房?jī)r(jià)一漲，首付也立刻多了幾十萬(wàn)。”
2011年入職的張樂(lè)從去年起將買房提上了日程，“年初的時(shí)候已經(jīng)有了自己中意的范圍，也看中了幾套房子。本想年中納稅滿5年之后就買下來(lái)。”
不曾想過(guò)了春節(jié)之后，突然一波暴漲席卷了一線城市。多出的數(shù)十萬(wàn)首付已經(jīng)徹底將張樂(lè)擋在了購(gòu)房的門(mén)檻之外。“現(xiàn)在只能考慮向更遠(yuǎn)的地方遷了。”張樂(lè)沮喪地說(shuō)。
根據(jù)研究院智庫(kù)中心公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，自今年以來(lái)，報(bào)告中提及的10個(gè)估值風(fēng)險(xiǎn)最突出的城市中，有7個(gè)城市的新建商品住宅均價(jià)漲幅超過(guò)了20%。
數(shù)據(jù)顯示，截至9月，合肥的新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到了14034元/平方米，較今年1月時(shí)的9215元/平方米上漲了52.29%。福州以31.24%的均價(jià)漲幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價(jià)也同比上漲超過(guò)20%。
國(guó)慶節(jié)期間的多城限購(gòu)殺得沒(méi)有準(zhǔn)備的購(gòu)房一族措手不及，讓火爆的樓市暫時(shí)冷卻下來(lái)。上至國(guó)家發(fā)改委、住建部、銀監(jiān)會(huì)，下至各省市房管局、國(guó)土局等部門(mén)接連發(fā)聲，推出一系列的調(diào)控政策。這讓不少觀望中的購(gòu)房者產(chǎn)生疑問(wèn)：現(xiàn)在要不要買房，以后房?jī)r(jià)還漲么？
明年全國(guó)樓市步入平穩(wěn)期
在接下來(lái)的2017年，房?jī)r(jià)又將如何呢？從最近上海、天津提高購(gòu)房首付、嚴(yán)查倒賣房號(hào)行為等舉措來(lái)看，政府對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)大有“不達(dá)目的誓不罷休”的意思。
回顧中國(guó)幾十年的樓市調(diào)控來(lái)看，在調(diào)控下，2005年初、2008年下半年、2011下半年、2014年下半年，都是最佳的買房時(shí)機(jī)。
報(bào)告預(yù)測(cè)，2017年中國(guó)樓市將迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性�；谌A房指數(shù)、基本面、改革紅利以及投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)換等多個(gè)層面進(jìn)行預(yù)測(cè)，未來(lái)樓市調(diào)整的幅度和時(shí)間長(zhǎng)度有賴于調(diào)控和改革的力度。空間上，市場(chǎng)調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。
為深入反映房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月對(duì)15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市10月下半月的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。結(jié)果顯示，一線和熱點(diǎn)二線城市因地制宜、因城施策實(shí)施調(diào)控政策以來(lái)，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)定。
在具體指標(biāo)上，全國(guó)房?jī)r(jià)整體增幅將收窄，個(gè)別月份或?qū)⒔^對(duì)下降，其中，一二線城市中先前房?jī)r(jià)上漲快的城市的房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大，三四線城市分化；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年;總體庫(kù)存將會(huì)進(jìn)一步下降，降幅會(huì)有所收窄，且城市間分化嚴(yán)重，三四線城市去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨；銷售開(kāi)工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開(kāi)工面積也將會(huì)下降，同時(shí)分化還會(huì)持續(xù)，一二線新開(kāi)工或?qū)⒃黾�。但特別需要警惕調(diào)整沒(méi)有到位過(guò)熱仍在繼續(xù)、調(diào)整過(guò)速過(guò)猛、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來(lái)的市場(chǎng)不確定性發(fā)展。
不難看出，最近的一些調(diào)控政策有保有壓，目的在于打擊投機(jī)，抑制投資者的過(guò)度炒房行為，給剛需族上車的機(jī)會(huì)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，投資客購(gòu)房比占了總購(gòu)房者的3成甚至更高。這在一定程度上造成了剛需改善族的購(gòu)房者恐慌，不少業(yè)主見(jiàn)勢(shì)坐地漲價(jià)，也在一定程度上助長(zhǎng)了樓市的“漲價(jià)風(fēng)”。
而隨著限購(gòu)限貸政策的出臺(tái)實(shí)施，外來(lái)投資客沒(méi)有了購(gòu)房資格。樓市的風(fēng)向似乎變了，樓市也趨于冷靜，投資者受到抑制。供需關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，剛需族有了更好的議價(jià)條件。
未來(lái)一年可能是剛需族購(gòu)房的最佳時(shí)期
從目前的一些政策來(lái)看，涉及到房產(chǎn)交易的稅費(fèi)依然不算是很高，銀行利率仍然是史上最低的，并且還有不少幅度大的優(yōu)惠，總而言之，當(dāng)下的購(gòu)房環(huán)境依然是一個(gè)低利率時(shí)代。此外，營(yíng)改增新政，力度也是前所未有，這對(duì)剛需族而言是節(jié)省下了一大筆費(fèi)用。
同時(shí)， 對(duì)買房者來(lái)說(shuō)，真正有壓力的供樓期并沒(méi)有20年、30年那么多，真正的貸款壓力只有10年。在最初十年可能會(huì)相對(duì)艱難一點(diǎn)，但只要有一定的償付能力、工作穩(wěn)定基本還是可以還貸的。加上人民幣貶值的沖擊，以后那點(diǎn)房貸很快就不是事了。
除了限購(gòu)限貸等調(diào)控手段，本輪調(diào)控還特別提出規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，重點(diǎn)打擊開(kāi)發(fā)企業(yè)捂盤(pán)惜售、囤積房源、閑置土地的行為，并規(guī)范網(wǎng)簽和銷售、廣告等。
同時(shí)嚴(yán)格打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、倒賣“房號(hào)”、誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。
另外，北上廣深、佛山、惠州等一二線城市均明文嚴(yán)禁從事首付貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù)或提出對(duì)存量房交易進(jìn)行資金監(jiān)管，杜絕杠桿資金通過(guò)購(gòu)房途徑進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，限制頻發(fā)的炒房現(xiàn)象，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。這些政策為購(gòu)房者打造了一個(gè)相對(duì)安全、規(guī)范、健康的購(gòu)房環(huán)境，有助于剛需族放心置業(yè)。
綜合來(lái)看，明年溫和的樓市很可能恰恰方便了真正有購(gòu)房需求的老百姓。
