充滿懸疑的2017年樓市跌跌撞撞已然過半，當多家開發(fā)商陸續(xù)交出驕人的業(yè)績之際，國內主要城市房地產(chǎn)市場的收縮卻為行業(yè)下半年埋下一絲隱憂。
中國指數(shù)研究院的研究數(shù)據(jù)顯示，該機構2017年上半年監(jiān)測的30個主要城市，17個城市成交面積同比下降，一線陣營中的北上廣深同比降幅較高，其中深圳同比降幅超過50%，北京、上海降幅高于30%，二線陣營的南京甚至創(chuàng)下6年來同期最低交易額。
冰凍三尺非一日之寒。雖然多個城市的一二手房價依然維持穩(wěn)定，但重點城市成交量的下跌依舊透露出市場降溫的端倪。
值此拐點來臨之際，曾經(jīng)高歌猛進采取擴張型戰(zhàn)略的開發(fā)商們，不得不重新對市場進行思考，唯有及時調整戰(zhàn)略順勢而為的公司，才有望在這一輪調整中平穩(wěn)生存乃至贏得先機。
中國房地產(chǎn)市場全新格局，或許已經(jīng)開啟。
多城市交易量收縮
日前，深圳市國土委公布6月份樓市成交情況，顯示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套住宅，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環(huán)比下跌3.9%。據(jù)悉，自去年10月8日深圳公布“深八條”以來，樓市調控效果明顯，進入今年以來，房價逐月環(huán)比下降。1至5月，深圳新房成交均價分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。
該市剛剛公布的6月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，6月新房成交2953套，環(huán)比增加27.7%;成交價格為54492元/平方米，環(huán)比降0.04%。從去年10月份以來，深圳新房成交均價已經(jīng)連續(xù)九個月環(huán)比下降。
同樣為一線城市的北京也在政策疊加效應下出現(xiàn)交易量的下滑。北京的“930新政”被稱為“繼2011年限購后的最嚴政策”。進入2017年，北京調控范圍不斷擴大，3月17日以來，北京相繼出臺了近20項調控政策，甚至祭出針對離婚的堵漏新規(guī)。與此同時，增加供給的調節(jié)手段也被決策層使用。2016年上半年，北京住宅用地共實現(xiàn)成交24宗，遠高于去年同期7宗的成交量。
亞豪君岳會日前提供給第一財經(jīng)的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京商品住宅僅成交13464套，成交面積204.59萬平方米，同比分別減少44%、42%。這一成交量也創(chuàng)造了歷史新低。以剛過去的一周(6月26日~7月2日)為例，北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套，成交面積5.9萬平方米，創(chuàng)近17周新低。
在廣州，成交同比下跌幅度低于北京和深圳，但下跌的趨勢依然成立。數(shù)據(jù)顯示，僅僅6月份，廣州一手住宅網(wǎng)簽成交量為6784套，環(huán)比5月的6568套小幅增加了3.29%，但同比仍然少了37.9%。
除了一線城市，部分房價漲幅較大的二線城市也陷入市場的自我修復階段。南京曾經(jīng)是去年房價漲幅最大的城市之一，但今年上半年卻陷入了“滯漲”狀態(tài)。有數(shù)據(jù)顯示，截至6月29日，不含高淳、溧水，南京市累計成交新房30478套，比去年同期的7.5萬多套大跌近六成。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京市共成交新房3.73萬套，去年同期為7.59萬套，同比下降50%，這一成交套數(shù)也創(chuàng)下2011年以來(上半年)新低。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年中指監(jiān)測的30個主要城市，17個城市成交面積同比下降，其中南京下降幅度達61.19%，福州同比降幅也超六成。當然不乏依然上漲的城市，其中汕頭升幅為195.52%，徐州次之，同比上升41.67%。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅對第一財經(jīng)分析認為，供應端的發(fā)力將繼續(xù)有效平抑房價預期，但前述入市的地塊，其項目最快也需明年年初入市，因此無法解救今年下半年的成交量。在她看來，今年下半年北京樓市成交量將繼續(xù)維持低位，2017年的全年成交情況恐將創(chuàng)造歷史新低。
一份《百日調控全景速覽》報告顯示，3月17日后的100天內，北京鏈家的二手房百日成交量下降70%，核心500盤年化換手率下降62%。5月，北京二手房核心500盤0成交占比達到1/4;上海鏈家二手房成交量環(huán)比下降25.6%，均價下跌0.2%;深圳鏈家二手房成交量繼4月環(huán)比下降23.1%后又環(huán)比下降9.5%，均價與4月基本持平;廣州鏈家二手房成交量則環(huán)比減少17.5%。
市場集中度再提升
上半年，面對市場的重壓調控，房企依舊在規(guī)模爭奪戰(zhàn)中表現(xiàn)出了巨大的能量，強者恒強的局面日益明顯，黑馬殺出也越來越多。
根據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測，截至6月30日，銷售額超過50億元的企業(yè)達到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計36220億元，約占全國市場份額的62%。萬科、碧桂園、恒大邁入2000億門檻，綠地、保利、中海、融創(chuàng)緊隨其后邁進千億陣營，再次呈現(xiàn)強者恒強的行業(yè)定律。
來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企規(guī)模繼續(xù)保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元，增長40%;TOP30房企的入榜門檻增幅最大，大幅增長78%至309億元。龍頭房企規(guī)�？焖贁U張，與其他房企的規(guī)模差距越來越大。
事實上，過去兩年房企巨頭們的奔跑速度讓人咋舌，而這種速度并沒有因為2017年市場降溫的預期而有所降低：碧桂園銷售目標6000億，恒大銷售目標4500億，保利銷售目標3000億，旭輝將沖擊1000億，新城將沖擊1000億……
從面積銷售門檻看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增長近50%。在市場調控持續(xù)加碼的背景下，龍頭房企仍能實現(xiàn)如此高的增長實屬不易;而其他房企受調控影響更大，TOP200房企的集中度也超過六成。面積方面，TOP100和TOP200房企的集中度達到了33.2%和36.9%。
其中，恒大超過碧桂園重奪銷售權益榜榜首，達到2088億元。碧桂園則是流量金額的冠軍，其更多的合作項目讓其流量金額保持領先。上述兩家房企在一二三四五線的廣泛布局讓它們可以有效對抗調控帶來的影響，可以說在每一個地區(qū)都有貨值，因此可以保證穩(wěn)定的規(guī)模收入。
此外，融創(chuàng)中國1～6月實現(xiàn)累計銷售額1088億元，僅用半年時間達到千億規(guī)模。6月該公司更是實現(xiàn)銷售金額285億元，創(chuàng)企業(yè)單月銷售歷史新高。
“市場集中度的提高是行業(yè)發(fā)展走向成熟的標志。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領分析，我國房地產(chǎn)市場長期由增量向存量轉變，短期面臨史上最為嚴峻的調控，開發(fā)商提高集中度是必然。究其原因，首先，市場下行對開發(fā)商運營提出挑戰(zhàn)，中小開發(fā)商銷售放緩嚴重影響資金回流，財務成本壓力較大。在大企業(yè)的搶奪下，中小企業(yè)越來越拿不到土地，也就失去了生存的空間。這種情況下，手頭無地的企業(yè)將面臨倒閉，手里有地的企業(yè)可能被兼并。其次，由于開發(fā)凈利潤的下降，越來越多的開發(fā)商轉型做存量的持有和運營或轉型到其他行業(yè)，使開發(fā)商在這一階段的市場集中度迅速提高。
搶跑出貨悄然出現(xiàn)
雖然大開發(fā)商在上半年獲得不錯的銷售業(yè)績，但對后市的不樂觀依然對其銷售部門形成極大壓力。6月底，部分開發(fā)商已經(jīng)悄然啟動“搶收”行動。
6月24日，鄭州融創(chuàng)象湖壹號新一期開盤直接降價20%。在周邊高層房屋均價高于1.3萬元/平方米的前提下，象湖壹號高層直接標價1萬元/平方米。6月25日，融創(chuàng)石家莊某項目二期低調開盤，精裝高層約1.5萬元/平方米、洋房1.55萬元/平方米，低于預期價格約15%。而北京周邊的燕郊，融創(chuàng)也有項目房價已經(jīng)下調5000～6000元/平方米，降幅在20%～30%左右。在天津，融創(chuàng)融園也啟動促銷活動，新推毛坯產(chǎn)品，其售價較2016年9月的一批帶裝修的戶型下調了約3000元。雖然去掉了基礎裝修環(huán)節(jié)，但是房屋售價終歸呈現(xiàn)松動跡象。
作為半年銷售突破1000億的大型房企，融創(chuàng)的主動讓利促銷帶有某種標志性意義。在政策調控、資金收緊、買家觀望的重重圍困下，開發(fā)商主動調整策略將是下半年市場上的主流。
無獨有偶，恒大也在6月份呈現(xiàn)搶跑跡象。該公司披露的月度銷售數(shù)據(jù)顯示，6月份新開盤項目32個，占上半年新開盤項目79個的40%，這使得該公司當月實現(xiàn)合同銷售611億的新高。
有業(yè)內人士表示，今年第二季度以來，樓市中觀望氣氛濃烈，無論購房者還是開發(fā)商，都在一定程度上處于僵持狀態(tài)，但隨著時間的推進，開發(fā)商回款壓力增加，勢必會有企業(yè)率先打破僵局。
楊現(xiàn)領表示，房地產(chǎn)調控中，房貸政策的收緊會對市場產(chǎn)生實質性影響。在他看來，此次行政密集調控正好與金融市場的強監(jiān)管相疊加，也與流動性緊縮的市場周期相疊加，對市場形成的沖擊是巨大的。
針對下半年樓市變化，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹的看法是，房地產(chǎn)調控政策難有明顯松動，市場成交同比持續(xù)放緩。資金方面，他預計行業(yè)到位資金增速將繼續(xù)縮窄，房貸利率可能明顯上調，開發(fā)投資增速則將步入下行階段，但跌幅不會太大。
擴充經(jīng)營范圍
隨著開發(fā)業(yè)務進入天花板，房企也意識到不能夠只依靠住宅銷售來提高自己的產(chǎn)能，因此越來越多房企選擇拓展更多的渠道。
特色小鎮(zhèn)、長租公寓、PPP模式等模式開始流行，房企都從單一項目開發(fā)轉向存量資產(chǎn)運營管理。
第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，包括綠城、碧桂園、恒大、萬科、華夏幸福、華僑城、綠地等房企陸續(xù)打造融入文化、旅游、科技、足球、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)生等各具特色的小鎮(zhèn)。如以碧桂園、時代地產(chǎn)等為代表的科技型服務小鎮(zhèn)、以綠城為代表的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)、以華僑城為代表的文旅小鎮(zhèn)，以及以華夏幸福為代表的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等。
事實上，伴隨著城鎮(zhèn)化的不斷加速，政企合作開發(fā)的產(chǎn)業(yè)新城和特色小鎮(zhèn)吸引了各大房企的積極參與。通過產(chǎn)業(yè)新城、特色小鎮(zhèn)的開發(fā)模式，房企可以以較低的價格在一二線核心城市經(jīng)濟圈周邊的優(yōu)質三四線城市進行戰(zhàn)略布局。
比如，華夏幸福自2002年進入固安工業(yè)園區(qū)以來，已專注在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營上深耕多年。在2016年邁入千億房企陣營后，華夏幸福也提出了三到五年內完成百城布局的規(guī)模目標。
此外，長租公寓作為未來房企多元化業(yè)務的一個盈利點，也吸引了房企紛紛試水。從長租公寓的發(fā)展?jié)摿砜矗环矫婊谡恋卣叩膬A向，北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨著熱點一二線城市租住人口比例的提升，流動人口對長租公寓市場的需求也十分可觀。
克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領域。今年來，龍湖將長租公寓業(yè)務上升到集團戰(zhàn)略發(fā)展層面，通過冠寓品牌發(fā)布三條產(chǎn)品線。碧桂園上海區(qū)域5月也開始了長租公寓管理部、商業(yè)管理部等組織架構的搭建。
同時，萬科、綠地、綠城、華夏幸福、龍光等大中型房企，通過“軌道交通+物業(yè)”模式獲取城市土地。如萬科與其基石股東深鐵集團以TOD模式共同推進實施“軌道+物業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略。綠城與寧波軌道交通集團簽約，通過楊柳郡項目實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)相融合，開啟“軌道+物業(yè)”新模式。綠地則直接簽約了多條地鐵線，并進一步獲得更多的土地。
易居中國(企業(yè))CEO丁祖昱表示，目前房企作為中國支柱產(chǎn)業(yè)的一個主體，已經(jīng)進入到了各個相關領域。隨著未來在中國房地產(chǎn)行業(yè)增量的市場空間變小，企業(yè)還將加強對于這些相關領域的探索來尋求新的業(yè)務增長點。
對于企業(yè)而言，輸?shù)舻乃俣纫馕吨e過的商機，但快速的發(fā)展和業(yè)務范圍的擴張，也讓企業(yè)面臨管理的瓶頸，從而出現(xiàn)客戶維權事件的集中爆發(fā)。第一財經(jīng)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，包括萬科、碧桂園、恒大、綠地、融創(chuàng)、金茂等企業(yè)都相繼爆發(fā)了維權事件。今年幾乎成為業(yè)內維權最多的一年，幾乎沒有房企可以幸免。
維權只是管理流弊的一方面，隨著企業(yè)增加，工程質量、人才儲備都成為房企面臨的難題。
在當今的房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)容不下“小而美”的公司存在，因為過高的土地成本和融資門檻，使得小企業(yè)在眼下的市場環(huán)境下，很難找到夾縫生存的空間。不過，在這樣一個浮躁的時代，每家企業(yè)都開始用足杠桿，而接下來的調控卻越來越嚴。已經(jīng)有企業(yè)開始降價甚至虧本賣房，對于每家企業(yè)而言，無疑走在鋼絲上。如何擴大規(guī)模并優(yōu)化管理，讓自己的產(chǎn)品在這個挑剔的時代出彩，房企還需要思考更多。
