7月28日，廣州下半年的首場大型土地拍賣，11宗經(jīng)營性用地全部底價成交，包括5宗居住用地，2宗商服用地，4宗工業(yè)用地。其中，位于海珠區(qū)的宅地成交樓面地價僅1.6萬元/平方米，而今年3月份該區(qū)出讓的宅地樓面地價高達(dá)5.5萬元/平方米。
廣州市國土資源和規(guī)劃委員會認(rèn)為，這批土地最終以起始價成交，體現(xiàn)了廣州市落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策卓有成效，土地市場價格平穩(wěn)，開發(fā)企業(yè)理性拿地。
而在方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志看來，本次土地拍賣并不能反映市場的實際情況，因為推出的商住用地都有諸多限制條件。例如，昌崗中路100號地塊需要解決債權(quán)糾紛，南沙的幾宗宅地要求30天內(nèi)與村民委員會簽訂開發(fā)協(xié)議等。這些特殊的出讓限制，導(dǎo)致了土地以非正常市場價成交。
零競價成交
作為下半年的首場土拍大戲，廣州這次出讓的11宗地并未掀起高潮，所有地塊都只有一家競買人報價，最終“零競價”、“零溢價”成交。工業(yè)用地和商服用地底價成交并不意外，但5宗居住用地低于市場價賣出則是非常態(tài)了。地處廣州市中心的海珠區(qū)昌崗中路100號地塊，成交樓面地價僅1.6萬元/平方米，而該區(qū)4個月前拍出的宅地，樓面地價高達(dá)5.5萬元/平方米，為廣州的最高單價地王。南沙此次出讓的4宗商住用地均以8000元/平方米左右的價格成交，實際上，去年底該區(qū)的宅地成交價已經(jīng)突破1.5萬元/平方米。
仔細(xì)研究這些地塊的出讓條件，不難發(fā)現(xiàn)低價成交其實都是有“套路”的。昌崗中路100號地塊是廣州歷史上有名的問題地塊，2007年第一次掛牌出讓，當(dāng)時的成交總價為1.95億元，競得人后來因故退出。2014年，該地塊二次出讓，起拍價漲至9.57億元，但隨后因故中止出讓。這是第三次出讓，出讓總價上升至12.76億元，競買人需要自行與原用地單位解決債權(quán)債務(wù)的清償問題。
而南沙的宅地也是諸多限制加身。南沙區(qū)體育北側(cè)地塊要求引入文化體育產(chǎn)業(yè)類總部、部分商業(yè)地需自持，還需按照官方要求配建1.5萬平方米地下空間。南沙黃閣鎮(zhèn)蓮溪村2017NJY-5地塊、南沙黃閣鎮(zhèn)南涌口村2017NJY-6地塊及南沙街坦頭村2017NJY-7地塊，都要求在30天內(nèi)與村民委員會簽訂開發(fā)協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容包括村集體擬購買物業(yè)套數(shù)、位置和面積，交付物業(yè)時間，村集體物業(yè)建設(shè)資金監(jiān)管，土地使用權(quán)抵押，房屋初始登記，村分成物業(yè)不得轉(zhuǎn)讓及村其它要求等條款。
廣州中原研究發(fā)展部的相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，這5宗用地屬于“商住混合”性質(zhì)，有明確的招商引資要求或需要協(xié)商開發(fā)，地塊未來產(chǎn)品成本、銷售利潤臨界點并不能單憑樓面價作為估算。
鄧浩志也認(rèn)為，這批土地的出讓比較特別，不能反映市場的實際情況，也不是市場行為。
嚴(yán)防高價地
每逢重要的土地拍賣，廣州官方都會對拍賣結(jié)果進(jìn)行一番正面解讀。對于本次拍賣，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會表示，此次出讓的居住用地，均采用“限地價+競配建+競自持+搖號”方式出讓，最終以起始價成交，體現(xiàn)了廣州市落實中央房地產(chǎn)調(diào)控政策卓有成效，土地市場價格平穩(wěn)，開發(fā)企業(yè)理性拿地。廣州市還將繼續(xù)堅決落實中央有關(guān)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的要求，密切跟蹤和分析下一階段的土地市場運行情況，加強研判和預(yù)警，除繼續(xù)采取“限地價+競配建+競自持+搖號”方式、提高保證金繳交比例、嚴(yán)格審查購地自有資金、降低購地資金杠桿等措施外，還將根據(jù)市場情況和對出讓宗地的預(yù)判，組合使用“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、現(xiàn)房銷售等政策工具，堅決防止異常高價地擾亂市場預(yù)期。
今年年初，廣州出現(xiàn)的幾塊高價地確實給廣州的調(diào)控增添了不少難度。在采取了各種政策工具后，廣州的成交地價應(yīng)聲而降，但熱度并未減退。合富研究院的統(tǒng)計顯示，上半年廣州經(jīng)營性用地成交398萬平方米，同比增加14%；出讓金額488億元，同比增加162%。1季度在限地價競配建方式下，土地多以“面粉價≈面包價”成交，2季度在限地價競配建方式下，疊加競自持，地價穩(wěn)定，但競爭依然激烈，房企拿地代價不低，自持比例達(dá)到了50%-55%。
合富研究院市研總監(jiān)馮佩云對中國房地產(chǎn)報記者表示，預(yù)計廣州下半年的土地供應(yīng)會較上半年有所增加，但由于政府土地出讓方式的靈活多樣（自持+捆綁條件+更新的方式），預(yù)計成交樓面地價（可計算數(shù)值）呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降；但由于后續(xù)開發(fā)的成本及運營周期會加長，所以其實開發(fā)商拿地的成本并不低。
“以往傳統(tǒng)的開發(fā)銷售模式，是快速周轉(zhuǎn)型，所以行業(yè)通常把‘地價占房價約50%’認(rèn)為是比較合理；但今后的土地出讓方式是住宅自持及商業(yè)自持+運營，令到后期的開發(fā)運營成本大大增加，所以單從成交樓面地價降與不降來衡量拿地成本的高低及對未來樓價的影響，已經(jīng)不科學(xué)了。”
