這個(gè)夏天，部分熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫，似乎并未影響到武漢樓市的狂奔。
一房難求、“日光”現(xiàn)象儼然成為武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)常態(tài)�？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，武漢中心城區(qū)120次開(kāi)盤，其中76次日光，比例63%。在120次開(kāi)盤中，54次捆綁精裝修，33次毛坯改精裝，13個(gè)原定毛坯項(xiàng)目開(kāi)盤即選擇精裝修。搶房熱潮蔓延到整個(gè)大武漢，從主城區(qū)到四環(huán)線，從江夏區(qū)、新洲區(qū)到蔡甸區(qū)、漢南區(qū)。
而武漢二手住宅價(jià)格漲幅更是超過(guò)新房?jī)r(jià)。據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士稱，目前武漢二手房房?jī)r(jià)已由前期的部分區(qū)域倒掛轉(zhuǎn)入全面倒掛階段。武漢二手房賣家則表現(xiàn)出售房迫切度和誠(chéng)意較低，保持高姿態(tài)喊價(jià)的跡象。
武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆源于當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)的供不應(yīng)求。上半年，限購(gòu)限貸限價(jià)迫壓下，武漢市商品住房累計(jì)新增供應(yīng)853萬(wàn)平方米，較去年同期回落23%。而住房需求依舊旺盛，自住改善性需求重新成為市場(chǎng)主力，投資性需求亦占重要份額。
“調(diào)控仍將持續(xù)，市場(chǎng)博弈也在持續(xù)，未來(lái)一段時(shí)間武漢樓市將進(jìn)入盤整狀態(tài)。”中指院武漢市場(chǎng)分析人士表示。
供不應(yīng)求 開(kāi)發(fā)商捂盤惜售
武漢的房子似乎一直以來(lái)就比較“稀缺”。數(shù)據(jù)顯示，武漢新增住宅供應(yīng)面積從2015年起就開(kāi)始持續(xù)下降，但銷量卻連續(xù)幾年高企，蟬聯(lián)全國(guó)第一。2016年，武漢新增住宅供應(yīng)面積超過(guò)3000萬(wàn)平方米，去年年底庫(kù)存已降至6個(gè)月以下。
今年上半年，武漢新增住宅供應(yīng)進(jìn)一步減少。中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年武漢市商品住房累計(jì)新增供應(yīng)853萬(wàn)平方米，較去年同期回落23%。按照目標(biāo)，今年二季度，武漢共有1737.17萬(wàn)平方米的商品房新增供應(yīng)。
“受政府限價(jià)規(guī)定的影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)于拿預(yù)售證開(kāi)盤的意愿并不強(qiáng)烈，普遍采取降低供貨速度、與政府博弈備案價(jià)的舉措，有部分樓盤甚至可以拖上1年都不開(kāi)盤，進(jìn)一步加劇供需不平衡的問(wèn)題。雖然房管部門一直在嚴(yán)厲打擊‘捂盤惜售’，要求取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源，但有一些開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目明明已經(jīng)竣工并達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)，遲遲不到房管部門申請(qǐng)預(yù)售，采用按兵不動(dòng)的方法‘變相捂盤’。”有當(dāng)?shù)刂槿耸恐赋觥?/span>
供應(yīng)量下滑直接導(dǎo)致上半年武漢樓市成交量顯著下降。據(jù)武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，武漢新建商品住宅成交10.05萬(wàn)套，同比、環(huán)比分別下跌34.7%、27.68%，僅為2016年全年29.28萬(wàn)套的34%。
銷量下滑并不影響住宅銷售的火爆。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，上半年武漢市場(chǎng)出現(xiàn)92個(gè)“日光盤”，開(kāi)盤平均去化率達(dá)88.89%，創(chuàng)出歷史新高。從熱銷項(xiàng)目看，以均價(jià)15000元以下樓盤為主，這也成為武漢目前置業(yè)主流。
武漢市商品房庫(kù)存下降很快。根據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至6月末，武漢商品房待售面積289.78萬(wàn)平方米，同比下降50.7％，降幅比一季度擴(kuò)大了10.6個(gè)百分點(diǎn)。而據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2017年6月30日，武漢市住宅出清周期為4個(gè)月，部分熱點(diǎn)區(qū)域甚至低于2個(gè)月。
主力成交仍是首置首改
什么人在搶購(gòu)武漢的房子？這其中投資投機(jī)比重有多大？盡管沒(méi)有具體的數(shù)字，但可以從一則數(shù)據(jù)估算出來(lái)。
根據(jù)克而瑞市場(chǎng)報(bào)告，上半年武漢商品住宅市場(chǎng)主力購(gòu)房人群呈現(xiàn)年輕化趨勢(shì)，26~35歲，占據(jù)市場(chǎng)的58.9%。最受市場(chǎng)歡迎的是主打兩房及小三房的80~100平方米，以及100~120平方米的三房戶型。市場(chǎng)主力成交仍是首次置業(yè)和首次改善性購(gòu)房。
值得關(guān)注的是，80~100平方米的戶型，銷售額在逐月下滑，而100~120平方米的戶型在逐月上升。而根據(jù)政府規(guī)劃，至2020年，武漢人均居住面積達(dá)到40平方米，以目前武漢市戶均人口2.72計(jì)算，未來(lái)五年，100~120平方米的產(chǎn)品仍是主流，占比還會(huì)繼續(xù)提升。不過(guò)，雖然它是主力，但是其價(jià)格承受能力并沒(méi)有顯著上漲。數(shù)據(jù)顯示，100~120平方米的戶型的成交價(jià)格漲幅只有0.6%，而120~140平方米的戶型達(dá)到了5.4%的漲幅。
房?jī)r(jià)漲幅最大的是不足80平方米的房源，價(jià)格漲幅達(dá)到13.8%。從產(chǎn)品需求來(lái)看，目前武漢的主力需求是100平方米以上的改善型戶型，小戶型價(jià)格的飆升令人費(fèi)解。
“事實(shí)上如今在中心城區(qū)購(gòu)買小戶型的很少是剛需一族了，不少真正的剛需都被擠壓到盤龍城這樣的區(qū)域去置業(yè)了，在這些小戶型的需求中，投資投機(jī)占了很大一部分比例。”克而瑞武漢總經(jīng)理分析師吳洋認(rèn)為。
“我們測(cè)算去年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比例約占40%。今年市場(chǎng)受限購(gòu)限貸打壓，投資投機(jī)比例會(huì)減一些，但不會(huì)低太多。”克而瑞武漢市場(chǎng)分析師譚堯認(rèn)為。
樓市或進(jìn)入盤整期
目前不少開(kāi)發(fā)商對(duì)武漢市場(chǎng)看好，認(rèn)為火熱之勢(shì)將繼續(xù)延續(xù)下去。這種想法也許過(guò)于樂(lè)觀。因?yàn)槲錆h房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)——房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求局面有望得到緩解。而且，政策層面也不允許武漢房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。
“從未來(lái)樓市供應(yīng)上看，武漢未來(lái)的供應(yīng)量是相當(dāng)可觀的，今年下半年武漢中心城區(qū)供應(yīng)量預(yù)估有853萬(wàn)平方米，全市供應(yīng)預(yù)估有1177萬(wàn)平方米。武漢的供應(yīng)情況也與市場(chǎng)環(huán)境息息相關(guān)，如在2014年市場(chǎng)普遍信心不足時(shí)，武漢的樓市開(kāi)工量大幅減少，而在今年積極的市場(chǎng)預(yù)期下，項(xiàng)目入市將頗為積極。武漢房?jī)r(jià)根本不存在快速上漲基礎(chǔ)。”吳洋認(rèn)為，在今年第二季度，武漢房?jī)r(jià)已有止?jié)q的趨勢(shì)。
正在加大力度入市的還有大量租賃住房。7月18日，住建部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，其中提出，當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ螅赓U房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問(wèn)題的作用沒(méi)有充分發(fā)揮。因此，選取12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位，其中就包括武漢。
根據(jù)武漢市房管局官網(wǎng)日前發(fā)布的《武漢市關(guān)于開(kāi)展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，武漢市將多渠道增加租賃住房供應(yīng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)和住房租賃企業(yè)通過(guò)新建商品房增加租賃住房供應(yīng)；鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)存量房市場(chǎng)增加供應(yīng)；將部分公租房源調(diào)整為租賃住房向社會(huì)出租。
“短期看，發(fā)展租賃市場(chǎng)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)帶來(lái)什么影響。如果租賃房源供應(yīng)到一定規(guī)模，比如占到市場(chǎng)租賃房源的20%~30%會(huì)更高，則對(duì)租賃和房?jī)r(jià)有影響。”中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為。
而且，今年全國(guó)漲幅前五的城市無(wú)不迎來(lái)政策的調(diào)整，武漢也很難獨(dú)善其身。而目前武漢限購(gòu)區(qū)域主要集中在中心城區(qū)，如硚口、漢陽(yáng)、武昌、青山等，而江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、武湖、新洲區(qū)、漢南區(qū)、黃陂前川及漢口北等地不受限購(gòu)政策的影響。
無(wú)論是限購(gòu)還是限貸，今年下半年武漢都需要來(lái)一波細(xì)化政策了。
