廣東在住房與土地上找回了改革精神。繼7月下旬全國(guó)首開(kāi)住房市場(chǎng)租售同權(quán)先河后，租售同權(quán)辦法也被用到了工業(yè)用地上。

　　傳統(tǒng)制造業(yè)大省廣東，工業(yè)用地一直處于供求不平衡的局面，用地制度的改革刻不容緩。近日，廣東省國(guó)土資源廳發(fā)布《關(guān)于完善工業(yè)用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（下稱《指導(dǎo)意見(jiàn)》），提出工業(yè)項(xiàng)目采取出讓或租賃方式供應(yīng)土地的，原則上不超過(guò)20年；對(duì)于國(guó)家、省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，需經(jīng)地級(jí)以上市人民政府認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過(guò)50年。為了提高企業(yè)租賃工業(yè)用地的積極性，廣東省還明確了租賃工業(yè)用地可以轉(zhuǎn)讓和抵押。

　　這個(gè)新用地政策有其深度邏輯。廣東省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)楊林安表示，我國(guó)企業(yè)的平均壽命只有3.7年，其中中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年，集團(tuán)企業(yè)的平均壽命僅7~8年，把工業(yè)用地的出讓年限設(shè)定為50年出讓給企業(yè)，既提高了企業(yè)的初始用地成本，也降低了用地效率。

　　“廣東特別是珠三角的用地矛盾比較突出，這次的措施相當(dāng)于給工業(yè)用地的出讓多了一個(gè)年限選擇，有利于資源的調(diào)配和效率提升。”戴德梁行廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管及助理董事黃文禮對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，《指導(dǎo)意見(jiàn)》最大的亮點(diǎn)其實(shí)是提出工業(yè)用地租售同權(quán)的概念，將租賃的地位和權(quán)利提高，如果能夠有效執(zhí)行，將大為緩解用地矛盾。

　　縮減出讓年限

　　企業(yè)的生存周期和土地使用年限的不匹配是《指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)的背景之一。根據(jù)中國(guó)的土地管理政策法規(guī)，工業(yè)用地出讓的最高年限是50年，各地在出讓工業(yè)用地時(shí)一般按照最高年限出讓。楊林安指出，從統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，我國(guó)企業(yè)的平均壽命明顯少于50年，平均壽命實(shí)際只有3.7年，其中中小企業(yè)的平均壽命僅2.5年，集團(tuán)企業(yè)的平均壽命僅7~8年。在這個(gè)基礎(chǔ)上，把工業(yè)用地的出讓年限設(shè)定為50年出讓給企業(yè)，既提高了企業(yè)的初始用地成本，也降低了用地效率。

　　為了降低企業(yè)用地初始成本，推進(jìn)企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)行，切實(shí)提高土地利用效率，《指導(dǎo)意見(jiàn)》將工業(yè)用地的出讓年限分為兩個(gè)類別。國(guó)家、省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等，經(jīng)地級(jí)以上市人民政府認(rèn)定后，以認(rèn)定的出讓年期出讓，最高不超過(guò)50年。而其他工業(yè)項(xiàng)目，采取出讓或租賃方式供應(yīng)土地的，原則上不超過(guò)20年。在20年期滿后可續(xù)期，續(xù)期時(shí)的土地價(jià)款，可參照原出讓（租賃）合同約定的價(jià)格，結(jié)合續(xù)期時(shí)土地所在區(qū)域工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)等，綜合評(píng)估確定，但不得低于續(xù)期時(shí)所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，符合省確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的，可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)70%執(zhí)行。

　　此前，北京、上海、廈門等地區(qū)都實(shí)行了類似措施，為的是加快工業(yè)用地流轉(zhuǎn)，解決企業(yè)剩余土地多、政府手里可利用土地少的難題。黃文禮指出，廣東的工業(yè)用地長(zhǎng)期供求不平衡，大項(xiàng)目往往能獲得優(yōu)先供地，土地面積大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，不少存在囤積土地的嫌疑，而急需土地落地的中小項(xiàng)目卻面臨拿地難的問(wèn)題。《指導(dǎo)意見(jiàn)》的出臺(tái)在一定程度能夠緩解供需矛盾，“但這是長(zhǎng)期效應(yīng)，3~5年間很難看到明顯效果。”

　　廣東的佛山順德區(qū)在2013年曾出臺(tái)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)租賃和彈性出讓暫行辦法》，規(guī)定工業(yè)用地、加油站、加氣站用地彈性出讓或租賃期限一般不超過(guò)20年。“產(chǎn)業(yè)用地緊張，這是為了促進(jìn)土地的再次流轉(zhuǎn)。”順德區(qū)相關(guān)政府工作人員表示，工業(yè)用地使用年限的縮短，對(duì)企業(yè)和政府來(lái)說(shuō)，都增加了更多靈活性。“過(guò)去只是探索，從9月1日開(kāi)始強(qiáng)制執(zhí)行，我們正在進(jìn)行相關(guān)土地出讓的溝通工作。”

　　租售同權(quán)解用地矛盾

　　廣東此前曾在多份政府文件中強(qiáng)調(diào)，要探索依據(jù)不同工業(yè)（產(chǎn)業(yè)）靈活采取彈性出讓年限、只租不讓、先租后讓、租讓結(jié)合、分期供應(yīng)等多種方式供應(yīng)土地，盤活工業(yè)用地存量以間接增加工業(yè)用地供給，促進(jìn)低效存量工業(yè)用地再利用，緩解工業(yè)用地供需矛盾。

　　此次出臺(tái)的《指導(dǎo)意見(jiàn)》，除了出讓年限的調(diào)整，還提出鼓勵(lì)租賃工業(yè)用地。明確了對(duì)于通過(guò)公開(kāi)交易方式確定租賃使用的工業(yè)土地，土地使用者可憑與國(guó)土資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理有關(guān)規(guī)劃、報(bào)建、土地登記等手續(xù)。在租賃期內(nèi)，地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施均可以轉(zhuǎn)租和抵押。

　　對(duì)于采取先租后讓方式使用土地的，設(shè)置“2+3+N”的土地出讓合同，明確約定2年基建租賃期，3年投產(chǎn)租賃期，N年的出讓年期，總年限原則上不得超過(guò)20年，每一個(gè)使用期內(nèi)均需通過(guò)驗(yàn)收評(píng)估后方可進(jìn)入下一個(gè)使用期。

　　這是為了解決企業(yè)租賃工業(yè)用地的后顧之憂。過(guò)去，租賃的工業(yè)用地?zé)o法和出讓的土地一樣，擁有轉(zhuǎn)讓和抵押權(quán)利，從資產(chǎn)的使用效率方面考慮，大部分企業(yè)都傾向于購(gòu)買土地，而不是租賃。

　　“這是很大的改革，將租賃工業(yè)用地的地位和權(quán)利大大提高。”在黃文禮看來(lái)，珠三角還存在很多可利用的集體土地，但因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)，無(wú)法抵押和流轉(zhuǎn)而不能發(fā)揮對(duì)國(guó)有土地的補(bǔ)充作用，如果租售同權(quán)的構(gòu)想得以落實(shí)，那么集體土地在功能上將大大縮小和國(guó)有土地的差距，成為工業(yè)用地的重要來(lái)源之一，緩解用地矛盾。