匹配更多錢(qián)，更多的地，這就是當(dāng)下房地產(chǎn)商業(yè)的大場(chǎng)景。
“大型開(kāi)發(fā)商將在行業(yè)整合期獲益。”標(biāo)普全球評(píng)級(jí)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“標(biāo)普”）之前發(fā)表觀點(diǎn)稱(chēng)，波動(dòng)的中國(guó)樓市可能成就更強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)商，小開(kāi)發(fā)商則望而卻步。
標(biāo)普在這份中國(guó)房地產(chǎn)觀察的報(bào)告中說(shuō)，由于2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，庫(kù)存下降后，中國(guó)大型開(kāi)發(fā)商將越來(lái)越多地依賴(lài)兼并收購(gòu)來(lái)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。而且，收購(gòu)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)地塊和獲取低成本融資的能力將成為優(yōu)勝劣汰的關(guān)鍵因素。
“龍頭企業(yè)的規(guī)模是有增長(zhǎng)空間的，主要來(lái)自行業(yè)的集中化，因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還比較低，在大房企仍然保持一個(gè)超過(guò)市場(chǎng)整體增速的同時(shí)，是一些中小企業(yè)被兼并、在退出市場(chǎng)，這給大房企騰出了發(fā)展空間。在未來(lái)龍頭房企市占率飽和之前，這是一個(gè)合理的方向。”萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁譚華杰在2017年初分析房地產(chǎn)市場(chǎng)局勢(shì)時(shí)說(shuō)。
至于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在“并購(gòu)?fù)?rdquo;的孫宏斌眼里，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)穩(wěn)定健康發(fā)展。“市場(chǎng)就在那里，調(diào)控與否，已不關(guān)鍵，因?yàn)槌σ呀?jīng)不屬于大公司的范疇，他們要的是做功，他們可怕也可敬的地方是，每一家都試圖建立一整套財(cái)務(wù)模式和商業(yè)模式，改變過(guò)去式基因，改變行業(yè)的格局。”一位觀察者認(rèn)為對(duì)于目前的地產(chǎn)巨頭，已經(jīng)不能只從單一因素來(lái)理解其行為。
規(guī)模之戰(zhàn)背后的全鏈條估值
截至7月末，已有8家房企進(jìn)入千億俱樂(lè)部。2017年“可能是房地產(chǎn)小年”的預(yù)測(cè)已經(jīng)被擊破。從地產(chǎn)巨頭銷(xiāo)售額猛增速度看，2017年比2016年還是有過(guò)之而無(wú)不及的又一個(gè)大年。
碧桂園、萬(wàn)科、恒大都在爭(zhēng)奪誰(shuí)先跨進(jìn)5000億元目標(biāo)，一批第二、第三梯隊(duì)的房企也調(diào)高了全年銷(xiāo)售目標(biāo)。旭輝地產(chǎn)、新城控股、陽(yáng)光城已發(fā)布五年計(jì)劃，號(hào)令五年內(nèi)完成3000億元目標(biāo)。旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)林中表示，鑒于上半年的優(yōu)異表現(xiàn)，旭輝集團(tuán)上調(diào)2017年全年合同銷(xiāo)售目標(biāo)23%，由原定的650億元，調(diào)升至800億元。“未來(lái)5年內(nèi)，旭輝將沖刺3000億元銷(xiāo)售額的目標(biāo)并進(jìn)入全國(guó)房企前十強(qiáng)。”
商界內(nèi)外很多人都驚詫?zhuān)康禺a(chǎn)公司為什么熱衷做規(guī)模，那些進(jìn)取心強(qiáng)大的地產(chǎn)大老板也被認(rèn)為在搞“大而不倒”的把戲。也有人提出，規(guī)模的“路徑依賴(lài)”會(huì)不會(huì)是很多地產(chǎn)公司的死亡風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
這已不重要。“這個(gè)世界在乎的是你的努力和創(chuàng)造力。”碧桂園集團(tuán)董事局主席楊國(guó)強(qiáng)在2017年7月1日的一個(gè)講話中說(shuō)的這句話，瞬間傳遍行業(yè)，因?yàn)�，他們感同身受�?/span>
在一個(gè)行業(yè)無(wú)限擴(kuò)張時(shí)，做大規(guī)模是優(yōu)先選項(xiàng)。中原集團(tuán)主席兼總裁施永青在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)評(píng)價(jià)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商，“不計(jì)較眼前利益是內(nèi)地開(kāi)發(fā)商最犀利武器。”
超大型地產(chǎn)巨頭具有很好的規(guī)模效應(yīng)，而規(guī)模效應(yīng)帶來(lái)的第一重利益是，房企可以單獨(dú)打造一條適合自己的產(chǎn)業(yè)鏈，大大降低企業(yè)的生產(chǎn)、采購(gòu)成本。上海中原研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，“未來(lái)開(kāi)發(fā)商將發(fā)生很大的改變，將逐漸從拿地開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的整合，讓物業(yè)不斷升值。”
這只是一方面。通過(guò)觀察分析，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，共享經(jīng)濟(jì)的價(jià)值理念已經(jīng)深度影響到房地產(chǎn)公司的眼光與行動(dòng)，共享經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)的三種不同的價(jià)值——用戶(hù)價(jià)值、體量?jī)r(jià)值和產(chǎn)業(yè)鏈重構(gòu)價(jià)值，正是房地產(chǎn)巨頭看重的方向。
從世界范圍的公司史觀察，更加看得清晰，大型工業(yè)企業(yè)為了應(yīng)對(duì)由城市化和先進(jìn)技術(shù)所帶來(lái)的機(jī)會(huì)都會(huì)采取三種成長(zhǎng)戰(zhàn)略：一種是現(xiàn)有生產(chǎn)線的擴(kuò)張，以供應(yīng)更多的同一類(lèi)型的消費(fèi)者；另一種是在其他地區(qū)尋求新的市場(chǎng)和原料來(lái)源；還有一種是開(kāi)發(fā)面向不同類(lèi)型顧客的更大范圍的產(chǎn)品來(lái)創(chuàng)造新市場(chǎng)。
這三種發(fā)展方式，現(xiàn)在正被地產(chǎn)巨頭融合起來(lái)推動(dòng)。恰好可與規(guī)模效應(yīng)一拍即合，所帶來(lái)的第一重利益是估值重估，這正是地產(chǎn)巨頭們當(dāng)前的追求。
花旗在7月初一份報(bào)告中指出，碧桂園上半年銷(xiāo)售額令人驚喜，收入跳躍式增長(zhǎng)，杠桿率降低，領(lǐng)先其他優(yōu)質(zhì)同業(yè)，預(yù)計(jì)奪全年銷(xiāo)售冠軍，毛利率見(jiàn)底回升，相信碧桂園估值重估會(huì)持續(xù)。
估值重估最迅速的還有恒大。7月27日，中國(guó)恒大股價(jià)漲幅一度達(dá)到13.88%，接近24港元?jiǎng)?chuàng)下新高，中國(guó)恒大總市值一舉突破3000億港元，達(dá)到3103.2億港元。股價(jià)上漲是因?yàn)闃I(yè)績(jī)配合，今年上半年恒大銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大增，利潤(rùn)是去年同期的3倍。恒大也向投資者做出了2017~2019年度凈利潤(rùn)分別不少于243億元、308億元及337億元的承諾。
一切并購(gòu)，皆為土地而來(lái)
“7月份和第二季度涌現(xiàn)多筆重大并購(gòu)交易后，2017年全年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)并購(gòu)交易總額有望創(chuàng)紀(jì)錄。”穆迪投資者服務(wù)公司7月31日在一份新報(bào)告中稱(chēng)。
2016年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外完成并購(gòu)案例197起，涉及金額4014億元，以恒大、融創(chuàng)和陽(yáng)光城并購(gòu)動(dòng)作最為進(jìn)取。
對(duì)于房地產(chǎn)并購(gòu)背后的動(dòng)機(jī)，代表人物孫宏斌解釋得最清楚，“房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)價(jià)值在于土地”。
從土地儲(chǔ)備規(guī)模計(jì)算，目前融創(chuàng)中國(guó)超過(guò)了1.5億平方米，僅次于恒大和碧桂園。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在與孫宏斌的簽約儀式上說(shuō)，收購(gòu)13個(gè)文旅項(xiàng)目將會(huì)給融創(chuàng)中國(guó)帶來(lái)機(jī)遇。“這些分布在一二線城市的低成本銷(xiāo)售物業(yè)，將使融創(chuàng)財(cái)報(bào)合并收入和利潤(rùn)大漲。兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。”
在去年的一個(gè)內(nèi)部講話中，孫宏斌曾經(jīng)表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了一個(gè)規(guī)模上的天花板，但市場(chǎng)集中度會(huì)迅速攀升，行業(yè)的前十名會(huì)在接下來(lái)的幾年里占到40%左右，前100名會(huì)占據(jù)70%~80%的市場(chǎng)份額。“前10名的平均銷(xiāo)售規(guī)模會(huì)在4000億元以上，這將主要通過(guò)行業(yè)間的收購(gòu)、兼并來(lái)實(shí)現(xiàn)。”
孫宏斌說(shuō)的是實(shí)情和局面。去年4月份恒大董事局主席許家印在布置全年工作時(shí)發(fā)出指令，“接下來(lái)48天，我們要大上100個(gè)項(xiàng)目。”隨后恒大展開(kāi)大尺度并購(gòu)。
在7月10日爆出融創(chuàng)中國(guó)和萬(wàn)達(dá)的“世紀(jì)大并購(gòu)”事件之前，6月29日，萬(wàn)科在股權(quán)戰(zhàn)中解脫后，以551億元拿下廣州廣信花地灣地塊，被稱(chēng)為“史詩(shī)級(jí)交易”。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的生態(tài)和并購(gòu)態(tài)勢(shì)，譚華杰從行業(yè)集中度上對(duì)比分析，一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)下降，另一方面融資成本差異擴(kuò)大，兩個(gè)因素結(jié)合在一起，會(huì)推動(dòng)行業(yè)集中度快速上升，推動(dòng)大量的中小房企或者退出行業(yè)或者被并購(gòu)。“以美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，影響房地產(chǎn)企業(yè)集中度的最大因素是融資價(jià)格的差異化。美國(guó)原來(lái)的一批龍頭房企，即原來(lái)的五大開(kāi)發(fā)商，他們加速增長(zhǎng)期都在1992年到2005年，比如美國(guó)的帕爾迪，市占率最高到8%，但是在1992年的時(shí)候，它的市占率和我們現(xiàn)在差不多，就在3%左右。為什么它能在十幾年的時(shí)間內(nèi)，把市占率提高一倍以上？背后的重要原因就是大房企在融資方面具備很大優(yōu)勢(shì)。在美國(guó)，小型房地產(chǎn)公司也是通過(guò)貸款公司借錢(qián)，利率也很高，而大房企利率就低很多。這個(gè)就是融資價(jià)格或者利率差異導(dǎo)致的結(jié)果�，F(xiàn)在中國(guó)的這個(gè)趨勢(shì)也比較明顯，大房企相比小房企，貸款利率也能差到一倍以上。”
孫宏斌就直接說(shuō)，別的行業(yè)并購(gòu)的是資產(chǎn)占有率、大腦、專(zhuān)利，而房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的就是土地。
在地產(chǎn)巨頭大肆并購(gòu)背后，土地供應(yīng)的邏輯很清晰。以北京為例，以數(shù)據(jù)為證，2012年至2016年間，北京商品房供地計(jì)劃平均值超過(guò)850公頃，其中2014年是1000公頃，但至2017年則驟然下降至260公頃，較2016年的850公頃亦減少七成，為五年來(lái)最低。
2017年前7個(gè)月，賣(mài)地最多的50個(gè)城市合計(jì)土地出讓收入達(dá)到1.7萬(wàn)億元，與2016年同期相比上漲44.5%，50個(gè)城市平均地價(jià)上漲33%，北京最為耀眼，前7個(gè)月賣(mài)地收入就超過(guò)1200億元，超過(guò)去年全年總額。
光是這些珍貴的土地及其總成本，只有地產(chǎn)巨頭才能撬得動(dòng)。
不管白貓黑貓 找到錢(qián)是硬道理
8月2日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）公告稱(chēng)將發(fā)行美元海外債引發(fā)了市場(chǎng)關(guān)注。融創(chuàng)中國(guó)稱(chēng)此次發(fā)債旨在優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，所得款項(xiàng)凈額擬用于償還、替換現(xiàn)有的高成本負(fù)債。
這是繼恒大、龍湖、碧桂園、綠地之后，今年又發(fā)行美元債的房企。目前，國(guó)內(nèi)房企融資主要分為債權(quán)融資和股權(quán)融資兩大類(lèi)。一般而言，債權(quán)融資占據(jù)總?cè)谫Y額的絕對(duì)比重，股權(quán)融資的比例并不高。但這個(gè)規(guī)律正在被形勢(shì)所破。
債權(quán)融資方面。彭博數(shù)據(jù)顯示，2017年5月開(kāi)始至7月25日，中國(guó)房企業(yè)共在海外發(fā)行32只債券，發(fā)行總額達(dá)1213.12億元。這一規(guī)模占內(nèi)地房企近年來(lái)境外發(fā)行存續(xù)債券規(guī)模的1/5。而從年初開(kāi)始到7月25日，中國(guó)房企在境外總計(jì)發(fā)行60只債券，發(fā)行總額為1964.51億元，已超過(guò)2016年全年的發(fā)行規(guī)模，創(chuàng)下歷史上內(nèi)地房企美元債融資規(guī)模紀(jì)錄。
從單個(gè)房企來(lái)看，恒大（03333.HK）從5月份以來(lái)，總計(jì)發(fā)行三期美元債，規(guī)模達(dá)66億美元排在首位，票面利率分別為8.75%、7.5%、6.25%。其次是佳兆業(yè)（01638.HK），境外發(fā)債融資規(guī)模為37億美元。中國(guó)建筑（ 601668.SH ）境外發(fā)債融資規(guī)模為10億美元。
此輪海外發(fā)債利率情況如何？天風(fēng)證券研報(bào)稱(chēng)，一般房企海外債的息票分布于6%~8%區(qū)間段。“2017年5月以來(lái)，房企發(fā)行債券的票面利率有向中間集中的趨勢(shì)，仍主要集中分布于6%~8%區(qū)間段。佳兆業(yè)集團(tuán)于2017年6月30日發(fā)行的7年期美元債利率最高，達(dá)9.357%。”
股權(quán)融資方面。今年以來(lái)，股權(quán)融資模式使用房企中，中國(guó)恒大（03333.HK）和華夏幸福（600340.SH）領(lǐng)先同行。
5月，中國(guó)恒大為旗下10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)融資，總金額高達(dá)108.5億元。這些資金用途主要用于項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)，融資之后，項(xiàng)目公司50%以上的權(quán)益仍由中國(guó)恒大持有。
4月至6月，華夏幸福通過(guò)股權(quán)融資獲得97億元資金，增資后華夏幸福亦持有項(xiàng)目公司50%以上的權(quán)益。
根據(jù)同策咨詢(xún)研究部監(jiān)測(cè)的40家典型房企融資情況，2017年6月共計(jì)完成融資金額折合人民幣共1131.66億元，環(huán)比5月的604.92億元增加87.08%。
一般認(rèn)為，股權(quán)融資是房企最后選擇的融資手段，因?yàn)�，選擇股權(quán)融資很容易被市場(chǎng)認(rèn)為企業(yè)現(xiàn)金流欠穩(wěn)定。
地產(chǎn)巨頭都清楚，有關(guān)他們的財(cái)務(wù)懸崖、規(guī)模陷阱的討論，會(huì)一直繼續(xù)不會(huì)停止，但至今對(duì)他們還沒(méi)有造成任何危害嚴(yán)重的后果。游戲必須抓時(shí)搶勢(shì)繼續(xù)。
