房地產(chǎn)作為資金密集型的行業(yè)，對金融有著天然的依賴性。自2016年下半年以來，樓市在經(jīng)歷了一輪野蠻生長后，各類房地產(chǎn)市場調(diào)控政策層出不窮，融資渠道全面收緊，政府和市場多次呼喚房地產(chǎn)市場長效機制，房企正面臨著嚴峻的考驗。而在融資渠道收緊的過程中，房企表現(xiàn)出了不同于以往的融資眾生相。

　　房地產(chǎn)中小房企加快轉(zhuǎn)型

　　2017-2022年中國北京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及發(fā)展策略研究報告表明，不少中小型房企通過跨業(yè)并購、資產(chǎn)置換、出售項目等手段加快轉(zhuǎn)型。

　　以萬方發(fā)展為例，公司擬通過發(fā)行股份購買貴士信息100%股權(quán)，貴士信息聚焦于移動端用戶行為研究及大數(shù)據(jù)研究，尤其聚焦移動APP數(shù)據(jù)及移動用戶行為拾取、分析研究。

　　大港股份擬以所持有的鎮(zhèn)江港和新材、江蘇中技新材、港發(fā)工程、港潤物業(yè)全部股權(quán)，與公司控股股東江蘇瀚瑞投資控股有限公司持有的中小企業(yè)創(chuàng)新園資產(chǎn)，及其控股子公司鎮(zhèn)江新區(qū)城市建設投資有限公司持有的智能裝備園一期資產(chǎn)進行置換。港和新材、中技新材、港發(fā)工程、港潤物業(yè)2016年累計虧損9041萬元，并表凈利潤為虧損6710萬元，大幅削弱公司業(yè)績。

　　此外，珠江控股擬與控股股東資產(chǎn)置換。公司稱，擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓控股子公司海南珠江物業(yè)管理有限公司98%股權(quán)。作為與控股股東京糧集團重大資產(chǎn)重組的組成部分，公司擬以包括珠江物業(yè)98%的股權(quán)在內(nèi)的主要資產(chǎn)和部分負債，與京糧集團持有的京糧股份中的等值部分進行資產(chǎn)置換。

　　萬業(yè)企業(yè)擬以10億元認購上海集成電路裝備材料產(chǎn)業(yè)投資基金(籌)首期20%的份額，布局新興產(chǎn)業(yè)。同時，公司通過轉(zhuǎn)讓項目獲得收益。根據(jù)公告，萬業(yè)企業(yè)擬以15.98億元整體轉(zhuǎn)讓持有的湖南西沃100%股權(quán)。平安證券稱，繼2016年轉(zhuǎn)讓上海愛佳項目后，持續(xù)剝離地產(chǎn)業(yè)務凸顯公司轉(zhuǎn)型決心。本次轉(zhuǎn)讓完成后，公司將獲得一次性轉(zhuǎn)讓收益8.98億元，影響當期凈收益約7.4億元。

　　融資渠道持續(xù)收緊

　　全國金融工作會議是中國金融業(yè)發(fā)展的“風向標”，而房地產(chǎn)作為中國金融市場的一個重要組成部分，也將聞風而動。市場分析人士認為，從2016年下半年以來，國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策逐步趨緊，去杠桿、提高融資條件等措施均體現(xiàn)了這一風向，因此本次會議召開后房企融資環(huán)境將進一步收緊。

　　事實上，房企融資渠道收緊從2016年第四季度就已經(jīng)開始。2016年10月，央行召集17家銀行就房地產(chǎn)調(diào)控開會，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風險。

　　同月，銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟金融形勢分析會，要求嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務風險，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務規(guī)制要求和調(diào)控政策;審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關(guān)的業(yè)務;規(guī)范各類貸款業(yè)務管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領(lǐng)域;加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營。

　　幾乎與此同時，上交所、深交所先后發(fā)文，明確房地產(chǎn)及產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的標準。其中，上交所特別強調(diào)對在房地產(chǎn)市場調(diào)控期間在重點調(diào)控的熱點城市存在競拍地王、哄抬地價等行為的房企禁止發(fā)債，同時規(guī)定，房企公司債券募集資金不得用于購置土地。

　　2016年11月，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。這是繼交易所10月底通過分類監(jiān)管的方式收緊地產(chǎn)公司發(fā)債融資后，又一債市監(jiān)管部門對地產(chǎn)商發(fā)債融資祭出調(diào)控“大招”。

　　進入2017年，房企融資渠道收緊與房地產(chǎn)市場調(diào)控齊頭并進。商業(yè)銀行方面，據(jù)財聯(lián)社消息，中、農(nóng)、工、建四大國有商業(yè)銀行對房地產(chǎn)融資全面收緊，禁止“配資拿地”等地產(chǎn)夾層融資;新增開發(fā)貸趨緊;拒絕給“五證不全”開發(fā)商提供貸款;暫緩存量信貸置換房貸等交叉融資手段。

　　2月13日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《備案管理規(guī)范第4號》文件，對16個房價上漲過快城市住宅項目的私募產(chǎn)品不予備案。這與去年11月份證監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于CISP系統(tǒng)“資管月報”報表更新相關(guān)事項的通知》，以及銀監(jiān)會《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務專項檢查的緊急通知》中限制范圍一致，體現(xiàn)出對房企融資限制的政策連貫性。

　　銀監(jiān)會方面，4月份先后發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務實體經(jīng)濟質(zhì)效的指導意見》《關(guān)于銀行業(yè)風險防控工作的指導意見》，嚴禁違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，將房企貸款、發(fā)行債券等融資渠道納入監(jiān)測范圍。5月份，繼證監(jiān)會首提全面禁止通道業(yè)務后，銀監(jiān)會也收緊融資通道，將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點。

　　融資渠道調(diào)控效果明顯，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房企在2015年共發(fā)債6682億元，2016年發(fā)行量飆漲至1.15萬億元，同比上漲72%。但從2016年下半年開始，證監(jiān)會、上交所此時陸續(xù)發(fā)布針對房地產(chǎn)業(yè)公司債分類監(jiān)管方案，境內(nèi)發(fā)債明顯受阻。2017年前5個月房企發(fā)債融資額大幅降低，僅1375億元，較2016年同期銳減76.8%。

　　“之前那種純粹依靠金融杠桿來直接進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的行為需要改變了，現(xiàn)在房企需要存留足夠多的現(xiàn)金，以支撐企業(yè)發(fā)展。在新的金融政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)需要認真地尋找未來的發(fā)展機遇。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚認為，未來房企的融資將會更加謹慎，商業(yè)銀行和金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)的信貸將會進行進一步控制和調(diào)整。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前的大環(huán)境是金融收緊，加強防控風險力度，整體來看，房企融資難度明顯加大。但目前的收緊是相對于2015年和2016年的寬松階段而言的，部分房企因為2016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但如果房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，房企的融資壓力將越來越大。