五大細(xì)節(jié)可辨識(shí)

　　在實(shí)際二手交易中，大部分炒房者會(huì)隱藏自己的身份，偽裝成剛需客購(gòu)房，他們通常會(huì)跟業(yè)主說(shuō)自己購(gòu)房的目的是自住。那如何識(shí)別炒房客與剛需客呢?

　　廣州中原分析表示，炒房客有五大特征：第一，一次性付款，炒房客基本上資金充足，購(gòu)房會(huì)一次性付款，極少按揭;第二，低于市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買，炒房客通常精通樓市，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格變化了如指掌，通常會(huì)投資那些低于市場(chǎng)價(jià)的房源;第三，購(gòu)房速度快，炒房客精通樓市，對(duì)符合投資條件的房源，下手速度很快，不會(huì)像一般剛需客反復(fù)看房，猶豫觀望;第四，爽快支付高額定金，炒房者通常會(huì)爽快的支付定金，以迷惑業(yè)主盡快簽約，定金可能會(huì)比較高，若簽訂合同后業(yè)主拒絕委托炒房客處分房產(chǎn)，炒房者則可以“高額違約金”脅迫業(yè)主;第五，買賣合同必存在公證條款，但條款內(nèi)容模糊，故意不明確所指。炒房客通常會(huì)在買賣合同中，故意模糊公證條款的內(nèi)容，以此先騙取業(yè)主簽約。

　　指向一定要明確

　　廣州中原稱，在實(shí)際二手交易中，炒房者一般會(huì)偽裝成剛需客，與二手房業(yè)主簽訂買賣合同。但是，房屋買賣合同的公證條款往往都會(huì)先進(jìn)行模糊約定，以騙過(guò)賣房人，防止賣房人在簽訂合同時(shí)生疑拒簽。

　　當(dāng)合同進(jìn)入履行階段，炒房者就會(huì)找各種理由，要求賣房人將房屋過(guò)戶手續(xù)等事宜全權(quán)委托給自己。如果業(yè)主拒絕委托，炒房者便會(huì)以“違約”要挾，要求業(yè)主支持高額違約金。

　　雖然司法部的“五不準(zhǔn)”中，明確不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證。但對(duì)炒房者而言，仍可通過(guò)多跑幾個(gè)公證機(jī)構(gòu)的方式集齊涉及出售、租賃、抵押等幾項(xiàng)重要處分權(quán)(增加的購(gòu)房成本對(duì)炒房客而言基本沒(méi)有影響)。因此在實(shí)際交易中，二手房業(yè)主對(duì)于買賣合同的謹(jǐn)慎度依然不能放松。由于炒房者通常會(huì)將房屋買賣合同的公證條款先進(jìn)行模糊約定，以騙過(guò)賣房人。

　　因此，廣州中原提醒，二手房業(yè)主在閱讀買賣合同時(shí)，對(duì)涉及“公證”字眼的條款，一定要明確所指。第一，在合同中明確公證委托的受托人，只能是一個(gè)人，且明確記載其姓名和證件號(hào)碼;第二，在合同中明確公證委托的是具體哪一種權(quán)利，例如出售權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)，切勿籠統(tǒng)以“處分權(quán)、處分、處置”等字眼概括，因不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)同時(shí)包含出售、租賃、抵押、繼承、贈(zèng)與權(quán)等;第三，在合同中明確公證委托的時(shí)間，建議控制在一個(gè)月內(nèi)，盡量避免過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的委托;第四，在合同中明確具體的公證機(jī)構(gòu)，并且要求只接受某一家公證機(jī)構(gòu)，防止炒房客通過(guò)多家不同機(jī)構(gòu)來(lái)集齊全項(xiàng)處分權(quán)。

　　值得一提的是，除上述情況，有不少炒房者還會(huì)找其他理由，要求業(yè)主授予“委托”。因此，二手房業(yè)主還需謹(jǐn)慎分析和判斷這些理由。例如：第一，炒房客稱買房實(shí)際由其父母出資，房產(chǎn)證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過(guò)戶等事宜委托給炒房者本人辦理;第二，稱暫時(shí)沒(méi)有購(gòu)房資格(年限不足)，要求業(yè)主先將辦理買賣過(guò)戶等事宜委托給炒房者本人辦理，待其年限足夠后再自行辦理過(guò)戶;第三，以防止出現(xiàn)支付房款后不予過(guò)戶情況為由，要求委托房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員作為監(jiān)督人辦理過(guò)戶，實(shí)際上，該業(yè)務(wù)員可能就是炒房者的“同伙”。

　　新規(guī)成業(yè)主護(hù)法

　　廣州中原認(rèn)為，二手房業(yè)主在賣房交易時(shí)，可以提前留意以下相關(guān)問(wèn)題，防患于未然。

　　第一，出售房源時(shí)，選擇正規(guī)、大型、有口碑的中介機(jī)構(gòu)。一般大中介會(huì)設(shè)有專門的法律、法務(wù)部門，對(duì)二手買賣合同中的條款進(jìn)行專業(yè)審核，可有效降低因合同模糊問(wèn)題而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二，清晰了解自己房源的市場(chǎng)價(jià)格，勿信買家游說(shuō)，大幅降低報(bào)價(jià)有貓膩。實(shí)際上，二手房業(yè)主想要清晰了解自己房源的市場(chǎng)價(jià)格，并不是難事。市面上主流的正規(guī)大型中介機(jī)構(gòu)，均會(huì)在其官方網(wǎng)站上公布真實(shí)的成交價(jià)格，可以給業(yè)主提供一個(gè)相對(duì)合理的參考范圍。

　　第三，充分利用“五不準(zhǔn)”新規(guī)中的“不得在公證書(shū)中設(shè)定受托人代為收取售房款”的權(quán)利。不管受托人以何種理由和借口，二手房業(yè)主應(yīng)堅(jiān)定“售房款”必須自己親自接收。只要業(yè)主堅(jiān)持不委托“代收售房款”這一條，炒房客將無(wú)所遁形。

　　第四，充分利用“五不準(zhǔn)”新規(guī)中的“不得在公證書(shū)中設(shè)定不可撤銷委托”的權(quán)利。二手房業(yè)主若在交易過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)任何不妥之處，應(yīng)在保留證據(jù)的同時(shí)，及時(shí)行使“撤銷委托”的權(quán)利，及時(shí)止損。

　　日前，司法部發(fā)布《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》，強(qiáng)調(diào)不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其將給炒房客帶來(lái)致命一擊。據(jù)了解，在實(shí)際二手交易過(guò)程中，炒房客通常會(huì)偽裝成剛需客，并通過(guò)故意模糊買賣合同，騙過(guò)業(yè)主賣家，給二手房業(yè)主帶來(lái)交易隱患和風(fēng)險(xiǎn)。那么，二手房業(yè)主如何利用司法部的“五不準(zhǔn)”新規(guī)，來(lái)維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益呢?對(duì)此，廣州中原研究發(fā)展部表示，在二手房交易市場(chǎng)，可通過(guò)五大細(xì)節(jié)辨識(shí)炒房客與剛需客。