有人將“房抵貸”視為房?jī)r(jià)上漲的幫兇，因?yàn)檎呱喜辉试S用于購(gòu)房的“房抵貸”，在實(shí)際的資金流向上卻是處于監(jiān)管灰色狀態(tài)。
9月5日，中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《北京市銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》，要求北京市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開(kāi)展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。
北京市銀監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近期北京銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款規(guī)�？焖僭鲩L(zhǎng)，但據(jù)市場(chǎng)情況反映，個(gè)別銀行發(fā)放的上述兩類(lèi)貸款卻違規(guī)流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，借款人將其用于購(gòu)買(mǎi)住房，而非個(gè)人經(jīng)營(yíng)或日常消費(fèi)，這種行為不符合房地產(chǎn)調(diào)控的政策要求。
銀行信貸監(jiān)管力度再度加大，而后續(xù)全國(guó)其他城市可能也會(huì)跟進(jìn)。
“房抵貸”違規(guī)購(gòu)房漏洞難堵
“房抵貸”是指借款人以自然人名下的房產(chǎn)（住房、商住兩用房）作抵押，向銀行申請(qǐng)一次性或循環(huán)使用的消費(fèi)或經(jīng)營(yíng)用途的人民幣貸款。貸款可用于家庭裝修、購(gòu)車(chē)、旅游、留學(xué)等各類(lèi)消費(fèi)資金所需，又可以滿足借款人商鋪裝修、流動(dòng)資金等經(jīng)營(yíng)用途資金需求，但規(guī)定不能將資金再次投入房地產(chǎn)或者炒股等。
房抵貸很早以前就有了，而且很多銀行都開(kāi)展了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，比如農(nóng)行、建行、民生、中信、平安、華夏、招行均推出了“房抵貸”產(chǎn)品，只是具體限制上有差異，有的銀行只接受已經(jīng)還清按揭貸款的房產(chǎn)，有的銀行還可以接受只還貸一年的房子，而對(duì)于資金流向并沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定，門(mén)檻確實(shí)較低。
“銀行自查的內(nèi)容主要是看貸款審核資料是否齊全，對(duì)資料真實(shí)性的把關(guān)是否嚴(yán)格，銀行只能監(jiān)控本行內(nèi)部資金流向的全流程，但資金只要轉(zhuǎn)入其他銀行機(jī)構(gòu)，就無(wú)法繼續(xù)追蹤。所以違規(guī)使用房抵貸資金的貸款申請(qǐng)人，通常是偽造消費(fèi)合同或經(jīng)營(yíng)合同，銀行將受托支付的貸款直接打到合同對(duì)手方的賬戶中，對(duì)方再通過(guò)其他渠道把錢(qián)轉(zhuǎn)給貸款申請(qǐng)人，就可以自由使用這筆資金了。”一位銀行內(nèi)部人士表示。
而多年來(lái)，“房抵貸”資金再度流向房地產(chǎn)的現(xiàn)象并不少見(jiàn)，而隨著北京等熱點(diǎn)城市個(gè)人房地產(chǎn)貸款政策的一再收緊，今年以來(lái)個(gè)人短期消費(fèi)貸數(shù)額猛增，而個(gè)人消費(fèi)貸款中很大比例正是投資于股市和樓市。
數(shù)據(jù)顯示，2017年前7個(gè)月，居民新增消費(fèi)性短期貸款1.06萬(wàn)億元，累計(jì)同比多增7137億元。而去年全年僅新增消費(fèi)性短期貸款8305億元。
海通證券宏觀首席分析師姜超認(rèn)為，短期消費(fèi)性貸款的爆發(fā)式增長(zhǎng)可能與地產(chǎn)銷(xiāo)售密不可分。地產(chǎn)銷(xiāo)售仍在增長(zhǎng)，但去年下半年以來(lái)銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購(gòu)房貸款或借道短期消費(fèi)貸款完成，導(dǎo)致居民短貸的高增長(zhǎng)。
監(jiān)管加強(qiáng) 其他城市或陸續(xù)跟進(jìn)
不止北京，熱點(diǎn)城市都存在“房抵貸”用于購(gòu)房的做法。
有銀行界人士告訴記者，“房抵貸”一般是可以貸出房產(chǎn)凈值的七成，利率會(huì)在基準(zhǔn)利率上有所上浮，相當(dāng)于把一個(gè)人貸款的壓力提高了30%左右。
“房抵貸”授信額度還和地域以及資金用途都有極大關(guān)系。一線城市授信額度不超過(guò)房屋評(píng)估價(jià)值60%，二線城市不超過(guò)50%，三線城市不超過(guò)40%，最高可貸額度一般分別不超過(guò)500萬(wàn)元，300萬(wàn)元和200萬(wàn)元。貸款期限也不等，期限長(zhǎng)的可以做到15年。
一位游走于成都、杭州等地的炒房者，正是通過(guò)“房抵貸”方式湊夠一套又一套炒房首付，并稱中信銀行等做“房抵貸”最便捷。
通過(guò)“房抵貸”，只要有一套樓，還了一兩年，就可以把錢(qián)融出來(lái)，就會(huì)有第二套，第三套。而所有的杠桿都是建立在房產(chǎn)不會(huì)大跌的情況下。
“把本來(lái)就是貸款買(mǎi)來(lái)的住房再次抵押貸款，無(wú)論投資什么都是加杠桿行為。如果再投資買(mǎi)房，其風(fēng)險(xiǎn)可想而知。如果第三次、第四次……循環(huán)往復(fù)抵押買(mǎi)房，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)將無(wú)窮大，一旦一個(gè)環(huán)節(jié)資金鏈條斷裂，那么必將引爆金融風(fēng)險(xiǎn)。”上海社科院房地產(chǎn)研究專家楊濤指出。
“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)已不得不防。
按照《北京市銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開(kāi)展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》，下一階段，北京市銀監(jiān)局、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部將視銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查情況，有針對(duì)性地開(kāi)展專項(xiàng)檢查，對(duì)于檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，依法依規(guī)，從嚴(yán)處理。專項(xiàng)檢查會(huì)一直持續(xù)到年底，確保政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認(rèn)為，北京推出這一措施的目的是控制整個(gè)住房金融風(fēng)險(xiǎn)，有些人沒(méi)有理性住房觀念，將住房杠桿增加很高，積累風(fēng)險(xiǎn)。而銀行開(kāi)展“房抵貸”業(yè)務(wù)能將收益提高20%——30%，所以從內(nèi)在動(dòng)力看銀行會(huì)存在監(jiān)管不力的潛在可能性。
所以，“除了銀行自查，銀監(jiān)局等相關(guān)部門(mén)也會(huì)大力監(jiān)管這部分資金，雖然這部分資金在整個(gè)貸款總額中比重并不大，但危害性比較大。雖然房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得階段性成果，但這只是階段性成果，要保證政策效果持續(xù)性還需要將監(jiān)管漏洞補(bǔ)上。”劉衛(wèi)民表示。
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京這一動(dòng)作的信號(hào)意義極強(qiáng)，較為符合當(dāng)前房地產(chǎn)金融系統(tǒng)安全管理的導(dǎo)向，后續(xù)其他一二線城市的商業(yè)銀行也會(huì)采取比較嚴(yán)厲的做法，進(jìn)而打擊各類(lèi)違規(guī)購(gòu)房和炒房的行為。
