今年7月，深圳進(jìn)入住建部首批12個開展住房租賃試點的城市之列。隨后，在北京等13城開啟集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點的同時，深圳進(jìn)一步推出城中村規(guī)模化租賃改造的相關(guān)政策。
“租賃市場一切都在變，而且是以我們難以想象的速度在變。”萬科深圳泊寓公司執(zhí)行合伙人袁軍介紹，長租公寓一度頗受冷落，但此后一系列政策導(dǎo)致市場大為改觀，“10月份之后政府對長租公寓的認(rèn)知讓我們有一種受寵若驚的感覺。”
最近幾個月，關(guān)于租賃方面的新聞迭出，可見深圳正積極響應(yīng)構(gòu)建“租售并舉”住房供應(yīng)體系，形成住房供應(yīng)的長效機(jī)制。“租售并舉”政策中，“租”這一端相對較弱，為此，從創(chuàng)新城中村發(fā)展模式、調(diào)整土地出讓方式到銀行率先引入租賃金融工具等，深圳不斷探索“租售并舉”住房供應(yīng)體系下的新舉措。
城中村綜合整治引入開發(fā)商
10月10日，福田區(qū)南園街道辦與萬科合作，對轄內(nèi)城中村玉田村進(jìn)行企業(yè)化運(yùn)營整治，希望走出城中村綜合治理發(fā)展新模式。
據(jù)了解，玉田村位于深圳市福田區(qū)上步南路以東，由祠堂村和向東圍兩個自然村組成，面積1.72萬平方米，地處繁華地區(qū)，人流量較大。這次合作的重點，是由萬科進(jìn)行城中村“綜合整治+運(yùn)營”，屬于租賃運(yùn)營。玉田村通過將物業(yè)統(tǒng)一出租給深圳萬科旗下深圳市萬村發(fā)展有限公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理，由其進(jìn)行全方位的升級改造，整合并植入居住、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、文化等內(nèi)容。
福田區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，物業(yè)管理進(jìn)村仍有一些難題需要攻克，一些安全隱患無法徹底消除，未來將對城中村私宅進(jìn)行改造升級，徹底消除安全隱患后方可出租；萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，作為政企合作的新模式，“玉田模式”包含“統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理+綜合整治”，將有望解決城中村安全隱患、市容環(huán)境、交通等市政配套設(shè)施問題。
深圳近年來公開招拍掛的土地極少，舊改成土地開發(fā)主要動力。隨著土地開發(fā)強(qiáng)度逼近50%，土地資源緊缺、城市更新進(jìn)程緩慢等現(xiàn)實狀況正在加劇城市住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。深圳政府的土地開發(fā)政策也開始轉(zhuǎn)變。此次萬科提出“統(tǒng)租運(yùn)營+物業(yè)管理+綜合整治”，說明開發(fā)商開始從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)變。
深圳市規(guī)劃國土委8月底發(fā)布加快培育和發(fā)展住房租賃市場的征求意見稿，提出鼓勵原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及繼受單位開展規(guī)�；》孔赓U業(yè)務(wù)。“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經(jīng)質(zhì)量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經(jīng)營、規(guī)范管理。
城中村是未來深圳租賃市場爭奪的主戰(zhàn)場。數(shù)據(jù)顯示，深圳的管理人口接近2000萬，而據(jù)11月鏈家一份租賃報告則指出，目前近八成深圳人租房住，其中一半住城中村。
面對如此龐大體量的租賃人口消費(fèi)市場，萬科等房企在深圳發(fā)展長租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模時，除了其自持存量物業(yè)，開始緊盯龐大體量的城中村物業(yè)，而綜合整治的模式是提升長租公寓規(guī)模的可行方式。除了玉田村之外，萬科還在龍華區(qū)新圍仔村設(shè)立了“綜合經(jīng)營辦公室”，同時介入了龍華區(qū)景樂新村的綜合整治業(yè)務(wù)。
探索“只租不售”土地模式
11月10日下午3時，深圳市土地交易中心拍賣大廳。
深圳今年首個招拍掛土地項目、也是首個只租不售地塊，30分鐘，舉牌達(dá)27次。8家企業(yè)參與競拍，經(jīng)過佳兆業(yè)與深圳市人才安居集團(tuán)膠著競爭，最終后者競得，作價10.1億元+配建37860平方米人才住房。
相比以往出讓的居住用地，深圳此次推出的居住用地在住房用途、人才住房占比及競價方式等多個方面都有新變化。其中，項目建成后宗地內(nèi)租賃住房和商業(yè)用房在出讓年期內(nèi)須全年期（70年）自持，限整體登記，不得分戶登記、不得轉(zhuǎn)讓，這也是此次出讓居住用地最突出的特點。據(jù)悉，項目竣工驗收后方可租賃，租賃須符合市、區(qū)政府關(guān)于租賃住房的相關(guān)規(guī)定，每次簽訂房產(chǎn)租賃合同的租期最長不得超過20年。
在業(yè)內(nèi)人士看來，此次出讓位于龍華民治街道的宗地，嚴(yán)格來說是深圳市今年出讓的首宗居住用地，更大的意義是，深圳正式拉開了“只租不售”方式招拍掛出讓居住用地的序幕。
成為焦點的深圳市人才安居集團(tuán)2016年6月底才成立，為市屬國有獨(dú)資企業(yè)，注冊資本金1000億元。該集團(tuán)成立的一個目的是在“十三五”期間為深圳籌集建設(shè)40萬套人才住房和保障性住房，這一數(shù)目相當(dāng)于特區(qū)成立以來政策性住房的總和。
戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端接受媒體采訪時表示，可以看出深圳市人才安居集團(tuán)勢在必得，其拿下這塊地顯然是響應(yīng)國家號召的一步；另外，在當(dāng)前租賃住房盈利模式尚不明朗的情況下，8家房企積極參與競拍，也是在未來租賃住房市場大發(fā)展的預(yù)期下做出的戰(zhàn)略部署，相信未來會有更多的房企積極地涉足租賃住房市場。
最后落敗的佳兆業(yè)也一直對于租賃市場雄心勃勃，其希望未來3年內(nèi)打造長租公寓10萬間，聯(lián)合辦公卡位5萬個，以助推其多元化發(fā)展戰(zhàn)略。
去年11月，首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體以總價57.6億元拿下北京市海淀永豐20號商業(yè)和住宅自持地塊，開創(chuàng)住宅全自持地塊先河。杭州、廣州、天津、上海等城市也先后推出相關(guān)地塊，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月，全國共計推出與成交近80宗相關(guān)地塊。開發(fā)商競相參與自持物業(yè)，也有分析是有資產(chǎn)考慮，自持物業(yè)可以加大房企融資的籌碼，畢竟以資產(chǎn)抵押去融資成本會低很多。
金融機(jī)構(gòu)發(fā)力長租公寓市場
相比城中村綜合整治與只租不售地塊拍賣，對深圳市民而言，影響最為貼近的是租賃市場變化。
11月17日，星河控股公布與建設(shè)銀行深圳分行簽訂住房租賃戰(zhàn)略合作的項目，位于寶安區(qū)沙井街道的全新樓盤星河榮御2687套面積從40—180平方米的全精裝修戶型用作長租公寓。長租社區(qū)可以向深圳建行申請“按居貸”個人住房租賃貸款，用于支付其本人的長租租金，租金一次性進(jìn)入開發(fā)商賬戶，租戶分期向建行還貸，利率在3.63%－3.96%之間，低于目前的個人住房按揭貸款基準(zhǔn)利率。
實際上，開發(fā)商現(xiàn)在拿租賃地塊開發(fā)租賃物業(yè)，很難算出投資回報率，對其商業(yè)模式也不夠清晰。“現(xiàn)在很多開發(fā)商都在嘗試，我認(rèn)為現(xiàn)在沒有人能把這種商業(yè)模式想明白，只是說深圳的土地太稀缺，如果不做這個，可能你就沒有前途，可能就要離開深圳了。”星河控股集團(tuán)總裁姚惠瓊說。
招商證券一份研究報告認(rèn)為，目前租賃市場發(fā)展格局中，房地產(chǎn)服務(wù)商和率先布局長租公寓的地產(chǎn)開發(fā)商最為受益。據(jù)統(tǒng)計，我國排名前30位的房地產(chǎn)商中，已有1/3以上涉足長租公寓。
相比初步涉足租賃市場的星河，萬科的長租公寓市場布局早在2014年就開始，2016年成為集團(tuán)戰(zhàn)略。
談及涉足長租公寓的初衷，袁軍介紹，萬科吸取美國房地美、房利美以及香港樓市的經(jīng)驗教訓(xùn)，很多年前就明確做經(jīng)營性物業(yè)。“萬科做經(jīng)營性物業(yè)是為了自己做百年老店，為自己基業(yè)常青，不是頭腦發(fā)熱。”
袁軍強(qiáng)調(diào)，萬科未來規(guī)劃三個產(chǎn)品線：泊寓、家庭式公寓、高端服務(wù)式公寓，但他認(rèn)為，長租公寓薄利多銷，資金回籠時間很長。
深圳長租品牌公寓市場是從2014年開始的，2015年和2016年是爆發(fā)期。據(jù)統(tǒng)計，目前全市的公寓運(yùn)營商已突破100家，自如、YOU+、微家公寓、Warm+公寓、窩巢夢公寓、貓寧公寓、V客、樂豆公寓、鑫海公寓、泊寓、冠寓等。
建行等金融機(jī)構(gòu)對深圳租賃市場投入較大熱情和關(guān)注度，但其租房貸款方案效果還有待觀察。
“金融解決方案要是全方位的，包括前期投入、綜合整治均需要金融支持，目前各大銀行做不到。如果銀行能通過資金渠道把低成本的資金給到企業(yè)，企業(yè)不會把租金成本嫁接于租客。”深圳一名長租公寓品牌方負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
目前問題是，公寓運(yùn)營管理方只有少部分自持物業(yè)，大部分系租賃物業(yè)，沒有房屋產(chǎn)權(quán)，在融資時沒法用房屋產(chǎn)權(quán)做抵押，銀行難以授信。當(dāng)然資金實力強(qiáng)的運(yùn)營商融資也會相對有優(yōu)勢。
