雖然樓市已進(jìn)入下行周期，但這個(gè)行業(yè)向來不缺少激進(jìn)的將士，他們憑借與生俱來的勇氣，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，快馬加鞭，運(yùn)籌帷幄。
據(jù)業(yè)內(nèi)近日發(fā)布的2016年1-6月權(quán)益銷售榜單，恒大以4472.9億元繼續(xù)穩(wěn)列榜首，碧桂園3851.3億元，萬科3373.6億元居第三，融創(chuàng)以2089.0億元，同時(shí)，碧桂園、中國(guó)恒大、萬科、融創(chuàng)的流量金額分別為5347.7億元，4703.4億元，4685.6億元，2973.1億元。
也就是說，碧桂園需要將1496.4億分給項(xiàng)目合作開發(fā)對(duì)象，融創(chuàng)則需要分出884.1億，而恒大則需要給出230.5億元。
靠并購(gòu)發(fā)展為行業(yè)快馬
而在2016年1-6月權(quán)益銷售榜單，恒大便以2291.6億居榜首。分析認(rèn)為，在業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)、贖回永續(xù)債等多重利好的推動(dòng)下，恒大有望擴(kuò)大行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)盈利大漲。
融創(chuàng)、碧桂園、恒大都偏向于“買買買”，并購(gòu)拿地的方式一定程度上降低了企業(yè)成本。三家企業(yè)中，僅碧桂園的結(jié)算方式能夠立竿見影地體現(xiàn)出并購(gòu)獲得的業(yè)績(jī)。融創(chuàng)和恒大的結(jié)算方式使得成果較晚顯現(xiàn)。
截至10月末，碧桂園的銷售額近5000億，而此前，碧桂園總裁莫斌透露，公司已將全年銷售目標(biāo)上調(diào)至5000億元，較去年實(shí)際銷售額高出62%。銷售業(yè)績(jī)方面，碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約2889.1億元，合同銷售面積約3226萬平方米，同比分別增長(zhǎng)131%和106%。
2017年8月22日，碧桂園發(fā)布了其2017年中期財(cái)報(bào)。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年前6個(gè)月，碧桂園實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入777.4億元，同比增長(zhǎng)35.5%，毛利171億元，同比增長(zhǎng)42.1%，股東核心凈利潤(rùn)71.9億元，同比增長(zhǎng)34.9%。
一位熟悉碧桂園的業(yè)內(nèi)人士表示，“碧桂園此前在業(yè)內(nèi)的排名并不那么靠前，但是，近一兩年完全是行業(yè)黑馬的狀態(tài)，發(fā)展如此之快和并購(gòu)發(fā)展的戰(zhàn)略有著極大關(guān)系。”
而以4472.9億元繼續(xù)穩(wěn)列榜首的恒大讓人詫異，而恒大僅需從流量金額中剔除230.5億元。而就在此前，中國(guó)恒大發(fā)布公告，其間接附屬公司恒大地產(chǎn)與6家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，合共引入600億。同時(shí)，恒大地產(chǎn)承諾2018年至2020年三年合計(jì)凈利潤(rùn)為1650億。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，“相對(duì)于其他依靠并購(gòu)戰(zhàn)略發(fā)展的企業(yè)，恒大的資金實(shí)力較強(qiáng)，相應(yīng)地，其議價(jià)能力也強(qiáng)。”
是否全額收購(gòu)取決于企業(yè)實(shí)力
因具體情況不同，融創(chuàng)、碧桂園、恒大的收購(gòu)情況不一，分全額收購(gòu)和部分收購(gòu)，企業(yè)的綜合能力和議價(jià)能力決定了合作方式是前者還是后者。
某房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)和訊房產(chǎn)表示，全額收購(gòu)的價(jià)格肯定更高，這對(duì)企業(yè)造成一定資金壓力，不過全額收購(gòu)，公司的自主性會(huì)更高一些。此外，公司收購(gòu)的目的，是為了更好增加規(guī)模、融資，收購(gòu)50%與收購(gòu)100%，合并報(bào)表的收入都是一樣的，只是歸屬于母公司的利潤(rùn)會(huì)少一點(diǎn)。
根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，截至11月底，碧桂園、恒大、融創(chuàng)三家房企在全國(guó)一二級(jí)市場(chǎng)拿地面積已經(jīng)超過1.7億平方米，其中碧桂園拿地5736萬平方米、恒大拿地4858萬平方米、融創(chuàng)拿地6659萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他房企。拿地金額上，則是碧桂園、萬科、保利穩(wěn)坐前三甲，融創(chuàng)僅排第六位。
從這方面看，一向抓住并購(gòu)機(jī)會(huì)低成本獲取土地資源的融創(chuàng)的確有其獨(dú)到的策略。此外，融創(chuàng)的發(fā)展之快令人咋舌。
據(jù)公開資料，融創(chuàng)2014年年報(bào)表述當(dāng)年獲取12幅土地，土地儲(chǔ)備共計(jì)2162萬平方米。據(jù)融創(chuàng)2016年年報(bào)的表述，截至2016年底，融創(chuàng)中國(guó)的布局已達(dá)44個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約為7291萬平方米。而今年以來，融創(chuàng)除收購(gòu)樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)、樂視致新部分股權(quán)外，融創(chuàng)還收購(gòu)了萬達(dá)文旅、金科股份、北京鏈家、北京融智瑞峰、天津星耀、重慶華城富麗等多個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。
目前，融創(chuàng)1—10月的銷售金額累計(jì)則高達(dá)2483.7億，排名已經(jīng)進(jìn)入行業(yè)第四。
業(yè)內(nèi)人士對(duì)和訊房產(chǎn)表示，從此類企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)來看，實(shí)際上都可以看出并購(gòu)帶來了較好的業(yè)績(jī)成長(zhǎng)，這也是此類企業(yè)當(dāng)前銷售業(yè)績(jī)持續(xù)攀升的可能。但是，從另一方面來看，類似合作開發(fā)也會(huì)使得權(quán)益資金減少，即剔除掉合作的成分，這個(gè)時(shí)候此類企業(yè)的銷售資金可能要小于公布的數(shù)據(jù)，這也是需要投資者客觀看待企業(yè)公布的業(yè)績(jī)和數(shù)據(jù)。
