前5月7房企銷售規(guī)模破千億 土地資源將集中于頭部

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  6月下旬,各大房企陸續(xù)公布前5個(gè)月的銷售“成績單”。注意到,1-5月,標(biāo)桿房企業(yè)績亮眼,千億銷售額陣營有所增加。監(jiān)管趨嚴(yán)背景下,大型房企資金優(yōu)勢凸顯,土地資源將進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。

  標(biāo)桿房企業(yè)績亮眼

資料圖: 樓盤 中新經(jīng)緯 攝

  “小陽春”過后,全國樓市5月份出現(xiàn)明顯分化,除個(gè)別新興城市外,多數(shù)地區(qū)房價(jià)上漲動(dòng)力不足。但標(biāo)桿房企業(yè)績?nèi)耘f亮眼,前5月已有7家房企銷售規(guī)模破千億元。另外,中國指數(shù)研究院近日公布數(shù)據(jù)顯示,銷售規(guī)模破百億元的房企也增至95家。

  記者統(tǒng)計(jì)上市房企銷售業(yè)績發(fā)現(xiàn),截至5月底,碧桂園、萬科A、中國恒大、融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)等房企銷售額突破千億元人民幣(單位下同)。

  碧桂園業(yè)績數(shù)據(jù)顯示,今年前5月共實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額2215.6億元,全口徑銷售額3114.9億元,領(lǐng)先萬科、恒大,穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅。但即便如此,碧桂園權(quán)益銷售額增速卻呈逐月下降態(tài)勢。

  6月4日晚,萬科A公布2019年5月銷售簡報(bào)顯示,前5月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額2676億元。同日,中國恒大公布5月銷售簡報(bào),按此計(jì)算,2019年1-5月,中國恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約達(dá)2315.4億元。

  另外,融創(chuàng)中國銷售簡報(bào)顯示,今年前5月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1633.7億元,同比增長12%;保利地產(chǎn)前5月實(shí)現(xiàn)簽約金額1889.61億元,同比增長21.82%。

  從銷售面積看,碧桂園、中國恒大、萬科A居前三,保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國位列其后,銷售面積分別為1226.84萬平方米、1124.5萬平方米。

  另據(jù)長城證券統(tǒng)計(jì),在除頭部企業(yè)外的A股房企中,招商蛇口、新城控股、陽光城、金地集團(tuán)表現(xiàn)靠前,銷售金額分別同比增長41%、38%、34%及33%。累計(jì)來看,碧桂園、中國恒大、中國金茂1-5月銷售額分別同比下降8.11%、8.89%和4.06%,其余公司銷售同比均有上漲。

  長城證券分析稱,地產(chǎn)政策將繼續(xù)以平穩(wěn)為主基調(diào),因城施策,有保有壓,未來政策面可能產(chǎn)生一定不確定性。

  土地資源將集中于頭部

  據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),今年1-5月份土地購置面積同比跌幅為33.2%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶端稱,這說明房企在購地方面相對保守,部分城市去年土地流拍規(guī)模較大,今年供地節(jié)奏明顯放緩會(huì)牽制房企拿地?cái)?shù)據(jù)。同時(shí),5月份部分房企融資壓力明顯增加,資金面略有收緊。

  同策研究院數(shù)據(jù)顯示,2019年5月,40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)367.99億元,相較于4月,融資總額下降52.07%。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示,在4月創(chuàng)造單月融資2600億年內(nèi)高峰后,5月前2周,房企融資額繼續(xù)高位運(yùn)行,融資接近800億,但下半月逐漸開始有減少現(xiàn)象,近半個(gè)月合計(jì)融資僅600億左右。

資料圖:人民幣 中新經(jīng)緯 常濤 攝

  業(yè)內(nèi)認(rèn)為,5月份房企融資情況的轉(zhuǎn)向,與近期部分城市出現(xiàn)搶地潮或有關(guān)系。同策集團(tuán)首席分析師張宏偉稱,3、4月份土地市場太火,如果沒有監(jiān)管,市場會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。

  群益證券分析,一季度融資環(huán)境相對改善后,部分開發(fā)商出現(xiàn)了高溢價(jià)拿地行為。針對部分城市土地市場趨熱現(xiàn)象,銀保監(jiān)會(huì)5月發(fā)文重申了表內(nèi)外資金不得參與房地產(chǎn)前端融資,資金不得通過影子銀行違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,監(jiān)管強(qiáng)度增加。在此趨勢下,大型房企資金優(yōu)勢凸顯,土地資源將進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)。

  中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,2019年以來,搶地過百億的房企多達(dá)40家,2018年同期僅32家。其中,碧桂園拿地金額高達(dá)805億元,融創(chuàng)為673億元,萬科525億元。中國指數(shù)研究院稱,龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減,行業(yè)集中度明顯,《2019年1-5月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》TOP10企業(yè)的拿地門檻為281億元。

  嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì),類似收緊的趨勢還會(huì)延續(xù),今年第四季度或改善。

  多地加強(qiáng)調(diào)控

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2019年1-5月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元,同比增長11.2%,增速比1-4月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

  嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)投資額數(shù)據(jù)和預(yù)期一致,即幅度開始有所收窄。主要是由于三個(gè)因素:一是房企購地積極性略有受限制,尤其是部分城市近期土地市場管控比較嚴(yán)厲,影響房企拿地;二是部分房企新開工等節(jié)奏略有放緩,往往在資金面收緊時(shí)更容易出現(xiàn)放緩新開工的做法;三是金融大環(huán)境略有收緊,影響房企未來投資預(yù)期。

  張大偉介紹,從2018年11月開始,各地收緊樓市調(diào)控政策明顯減少,而最近樓市波動(dòng),市場炒作氛圍再啟,部分城市多次發(fā)布調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年前5個(gè)月,累計(jì)調(diào)控次數(shù)達(dá)205次,同比增長近30%。最近2個(gè)月,多地政策再次出現(xiàn)明顯收緊,特別是海南、廣州、蘇州、合肥、西安等繼續(xù)針對房地產(chǎn)加碼調(diào)控。

  此外,5月以來,針對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)警、約談、問責(zé)機(jī)制再次出現(xiàn)。住建部再次強(qiáng)烈發(fā)聲,連續(xù)2個(gè)月針對多城市房價(jià)上漲提示預(yù)警,也傳遞出樓市調(diào)控政策不會(huì)松綁的信號(hào)。

  對于未來樓市發(fā)展,張大偉認(rèn)為,將依然以平穩(wěn)為主,市場過熱肯定會(huì)加碼調(diào)控,政策力度沒有超過市場預(yù)期,但一定程度能緩解上漲幅度,市場在6-8月或進(jìn)入新一輪調(diào)整期。

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