中新網(wǎng)3月18日電 受累于房?jī)r(jià)增幅放緩，剛需類(lèi)產(chǎn)品占比擴(kuò)大等影響，毛利率下滑似乎已成為各房企2012年年報(bào)的共同特點(diǎn)。根據(jù)已公布的年報(bào)，萬(wàn)科、華潤(rùn)、龍湖、世茂等領(lǐng)頭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商均報(bào)毛利率下滑。而萬(wàn)科總裁郁亮則在業(yè)績(jī)發(fā)布媒體見(jiàn)面會(huì)上表示，房企毛利率回到制造業(yè)的水平是大勢(shì)所趨。

　　不少業(yè)內(nèi)人士則更認(rèn)為，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)下半場(chǎng)即將開(kāi)始。而對(duì)于許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，2012年是一個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整年。持續(xù)加強(qiáng)的樓市調(diào)控使得大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)急劇發(fā)生變化，這也迫使不少開(kāi)發(fā)商從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域布局乃至發(fā)展策略上進(jìn)行徹底調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)的變化。

　　但由于對(duì)迅速變化的市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，在調(diào)整年中，能夠順利推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整計(jì)劃，并保持穩(wěn)健發(fā)展步驟的企業(yè)并不多見(jiàn)，而龍湖地產(chǎn)則是這少數(shù)幾家中的佼佼者。

　　其2012年年報(bào)及管理層披露的信息顯示，在未來(lái)幾年經(jīng)過(guò)調(diào)整之后，龍湖有望企穩(wěn)回升，在保持規(guī)模穩(wěn)定的基礎(chǔ)上重新迎來(lái)利潤(rùn)率的上漲。

　　3月15日公布年報(bào)的龍湖地產(chǎn)順利完成了2012年的計(jì)劃，全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額401.3億元，同比增長(zhǎng)4.9%。毛利率也同樣出現(xiàn)下滑至39.6%，但仍處于較高水平。

　　德銀日前發(fā)布報(bào)告，指龍湖地產(chǎn)2012年全年收入按年增16%，主要由于竣工總面積上升42%，但收入低于該行預(yù)期13%，主要由于部份銷(xiāo)售要推遲到今年入帳，毛利率有驚喜，達(dá)39.7%，高於該行預(yù)期的37%，核心溢利按年升20%，凈利潤(rùn)率為19%，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)16元。

　　該行表示，公司的資產(chǎn)負(fù)債比率在私人發(fā)展商中最低的水平，即使包括多個(gè)買(mǎi)地項(xiàng)目之后，有關(guān)比率仍為48%，低于70%的平均水平，而公司買(mǎi)地項(xiàng)目可以有助擴(kuò)大市占率。而且公司在投資物業(yè)上的進(jìn)程較穩(wěn)健，2013-2015年間將有4個(gè)商場(chǎng)投入營(yíng)運(yùn)，其中2.67萬(wàn)平方米會(huì)在今年投入營(yíng)運(yùn)，該行料有關(guān)商場(chǎng)可以有助公司的租金收入增長(zhǎng)。

　　同時(shí)，龍湖管理層在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)透露，2013年銷(xiāo)售目標(biāo)審慎提升至460億，較龍湖2012年實(shí)際合同銷(xiāo)售額401.4億元，增長(zhǎng)15%。

　　年報(bào)中透露出來(lái)的信息顯示，在2012年，為應(yīng)對(duì)樓市調(diào)控的深入及限購(gòu)政策的持續(xù)，龍湖也相應(yīng)地增大了剛需及首次改善產(chǎn)品所占的比重，這一戰(zhàn)術(shù)調(diào)整也使得龍湖在2012全年銷(xiāo)售總建筑面積同比增長(zhǎng)27.2%，同時(shí)也累及毛利率下滑。

　　龍湖地產(chǎn)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)稱(chēng)，自2011年起的行業(yè)調(diào)整及下行的態(tài)勢(shì)，注定了2013-2014年行業(yè)整體利潤(rùn)率的走低，龍湖自身地域布局與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整亦進(jìn)一步影響溢價(jià)水平。但從策略上來(lái)講，龍湖始終是在現(xiàn)金流和盈利之間取得一個(gè)平衡，不可能只看一個(gè)方面的事情，為了追求盈利而無(wú)視公司現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)。

　　而除去擴(kuò)大剛需及首次改善類(lèi)產(chǎn)品比例這一幾乎所有開(kāi)發(fā)商都在做的事情之外，龍湖還著重進(jìn)行了兩方面的結(jié)構(gòu)調(diào)整，對(duì)所進(jìn)入的城市及區(qū)域進(jìn)行調(diào)整，并繼續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)商業(yè)增持計(jì)劃。

　　在2012年，龍湖全年拿地總計(jì)17塊，總建筑面積891萬(wàn)平方米，這一數(shù)字比2011年增長(zhǎng)409萬(wàn)平米。但具體的地塊交易信息顯示，這些地塊的平均溢價(jià)水平僅為8.72%，絕大多數(shù)地塊的成交價(jià)格均低于所在城市同質(zhì)地塊的平均水平，且在區(qū)位上更靠近城市中心，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　通過(guò)此輪土地儲(chǔ)備的擴(kuò)張，龍湖地產(chǎn)在重點(diǎn)耕耘的北京、杭州、西安、成都均有新的地塊補(bǔ)充，并新進(jìn)入廈門(mén)、泉州、紹興三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且房地產(chǎn)市場(chǎng)較為健康的城市，基本完成全國(guó)布局的規(guī)劃。目前環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、西部、華南的土地儲(chǔ)備分別占龍湖地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總額的38.6%、19.0%，37.1%及5.3%，布局結(jié)構(gòu)合理均衡。

　　去年8月，龍湖把握拿地窗口期，在杭州主城區(qū)拿下極為優(yōu)質(zhì)的濱江奧體中心地塊，樓面價(jià)9504元/平方米，2個(gè)月之后同屬錢(qián)塘江沿岸的三堡地塊，成交樓面價(jià)即為19216.56元/平米，并配以保障房27600平方米;去年9月，龍湖在北京朝陽(yáng)區(qū)摘得容積率為1.1的孫河地塊，樓面價(jià)為20158元/平方米，溢價(jià)率僅為8.66%，隨后福州泰禾房產(chǎn)于今年1月摘得臨近地塊折合樓面價(jià)29473元/平米，外配建2000平米的公租房，首開(kāi)于2月摘得其余兩宗地成交樓面價(jià)約為2.62萬(wàn)元/平米，容積率為1.4。龍湖對(duì)于拿地節(jié)奏期的把握不可謂不精準(zhǔn)。

　　通過(guò)這一輪擴(kuò)張，除華南版塊尚顯薄弱之外，龍湖全國(guó)布局已接近完成。同時(shí)業(yè)績(jī)會(huì)上也有龍湖高管透露，龍湖近期已在廣州及其周邊地區(qū)尋找進(jìn)入機(jī)會(huì)。

　　而在商業(yè)地產(chǎn)部分，龍湖地產(chǎn)依舊堅(jiān)持著將每年銷(xiāo)售回款10%以?xún)?nèi)的資金投入商業(yè)地產(chǎn)的策略，并計(jì)劃用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升至30%，不斷深化龍湖“增持商業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　以上種種策略可能使龍湖有望擺脫在未來(lái)幾年中展現(xiàn)出較強(qiáng)的發(fā)展后勁。龍湖管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，龍湖地產(chǎn)2013年結(jié)算鎖定率已超70%，預(yù)計(jì)毛利率區(qū)間為25%-30%。不過(guò)龍湖地產(chǎn)認(rèn)為2013年將是集團(tuán)利潤(rùn)率的低點(diǎn)。到2014年龍湖就將實(shí)現(xiàn)毛利率的回穩(wěn)。同時(shí)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整及全國(guó)布局戰(zhàn)略的基本實(shí)現(xiàn)，也將保障龍湖年度利潤(rùn)額的按年穩(wěn)定增長(zhǎng)。