有人說，樓市回暖，房價(jià)要漲；
有人說，股市低迷，樓市必火；
也有人說，銀行“錢荒”，樓市必定受挫……
當(dāng)此種種現(xiàn)象都在市場上出現(xiàn)時(shí)，昆明樓市2013年的下半場尤其讓人捉摸不定。
房價(jià)顯現(xiàn)“蹺蹺板效應(yīng)”？
近日，某研究機(jī)構(gòu)公布了百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告，根據(jù)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)。6月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10258元/平方米，環(huán)比5月上漲0.77%，自2012年6月以來連續(xù)第13個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)，其中71個(gè)城市環(huán)比上漲，29個(gè)城市環(huán)比下跌。與5月份昆明（樓盤）房價(jià)環(huán)比下跌0.01%相比，上月昆明房價(jià)環(huán)比跌幅為0.32%，環(huán)比下跌幅度有所擴(kuò)大。
數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，6月昆明房價(jià)繼續(xù)延續(xù)今年以來的下降趨勢，環(huán)比降幅為0.32%，樣本均價(jià)為8215元/平方米，相比5月每平方米下降26元。而2013年6月的樣本均價(jià)相比2012年6月每平方米上漲了794元，漲幅達(dá)10.7%。
6月，股市跌幅創(chuàng)歷年新高，有人歡喜有人愁。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，股市的下跌將導(dǎo)致部分資金撤離，在普通百姓投資渠道有限的情況下，部分資金很有可能重新回到樓市，房價(jià)也似乎又將迎來一輪上漲的預(yù)期。
市場的反應(yīng)是最迅速最真實(shí)的。
記者從昆明部分房產(chǎn)中介處了解到，最近看房人數(shù)的確有所增加。作為樓市潛在的需求者，這些人當(dāng)中有相當(dāng)部分是從股市中撤離的投資者。在現(xiàn)場采訪中一些投資者表示，由于股市迅速下跌，資金已被套牢，不可能讓套牢的股票在嚴(yán)重虧損時(shí)退出股市而進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
紅塔證劵資深業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，近年股市持續(xù)低迷，大量資金的轉(zhuǎn)進(jìn)轉(zhuǎn)出現(xiàn)在并不多見。而房地產(chǎn)企業(yè)上市受挫，將減少房地產(chǎn)公司融資渠道，進(jìn)而降低開發(fā)速度，勢必導(dǎo)致房屋供應(yīng)量減少，房價(jià)或?qū)⒁虼说玫街味蠞q。
未來，上漲或下跌？
報(bào)告顯示，上月昆明樓市各類商品房日均交易301套，低于5月份的341套成交數(shù)據(jù)，可見，隨著新“國五條”、限價(jià)、限貸等調(diào)控政策的進(jìn)一步落實(shí)，購房者觀望情緒逐漸上漲已成為不爭的事實(shí)。
一位近期考慮買房結(jié)婚的楊先生在跑遍了昆明各大樓盤之后，屢屢下定決心又屢屢放棄，楊先生說：“現(xiàn)在很多人都有車，買哪個(gè)區(qū)位的房子其實(shí)對(duì)我來說不是那么重要，可是，動(dòng)輒上百萬元的消費(fèi)，對(duì)每一個(gè)工薪階層、剛需而言絕對(duì)都是頭等大事，所以，不讓錢、資產(chǎn)貶值是我現(xiàn)在考慮的關(guān)鍵，遲遲拿不下主意，就是擔(dān)心下半年樓市還會(huì)降，買了降價(jià)是貸款買房的剛需難以接受的，抄底，是很多人現(xiàn)在觀望等待的原因。”
據(jù)至祥置業(yè)（中國）有限公司的市場分析，5月，昆明樓市共發(fā)放了19張預(yù)售證，獲批準(zhǔn)預(yù)售面積116萬余平方米。加上4月的12張預(yù)售許可證、獲批預(yù)售面積94萬余平方米，及3月的14張預(yù)售許可證、獲批預(yù)售面積近87萬平方米，僅二季度獲批預(yù)售面積就達(dá)到近300萬平方米。而到了6月，這一數(shù)字明顯放緩，獲批預(yù)售證的項(xiàng)目僅有7個(gè)，新增預(yù)售面積70余萬平方米。由此，在供應(yīng)量激增的市場環(huán)境下，部分開發(fā)企業(yè)只能“以價(jià)換量”爭取市場，房價(jià)有所下降成為必然。
然而，進(jìn)入今年來，各地“地王”頻出，未來，大有回暖之勢的土地市場成為了房價(jià)的最大支撐，由此也有業(yè)內(nèi)人士判斷房價(jià)大幅下降的可能性不大。
云南風(fēng)之鈴市場研究機(jī)構(gòu)CEO石遠(yuǎn)認(rèn)為，樓市調(diào)控政策，尤其是限購政策在短期內(nèi)不會(huì)取消，這就使得市場發(fā)展仍處在“剎車”的狀態(tài)之下，縱然股市低迷、市場回暖，以剛需為主的市場也不會(huì)一下沖的太猛而導(dǎo)致房價(jià)大幅上漲。
同時(shí)石遠(yuǎn)也認(rèn)為，房價(jià)不漲也并不意味著就會(huì)下跌，原因是市場有旺盛的需求支撐，尤其是剛需市場，從以前市場占比大概30%，到現(xiàn)在基本占據(jù)了市場的60~70%。
另外，昆明樓市外向型的特點(diǎn)逐漸顯現(xiàn)，需求也因此不斷增大，年輕人買房的力量不容小覷。石遠(yuǎn)說：“在昆明買房的人，50%是昆明人，30~40%來自州市，還有10~20%來自省外。而且，隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，外來客群的占比還在不斷增加，是5000萬云南人口共同支撐起了昆明樓市的繁榮。昆明，這座云南省唯一的中心城市，占據(jù)了全省最好的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、投資等資源，這些都是州市迫切需要的。這樣看來，面對(duì)整個(gè)云南市場的昆明，土地和樓市供應(yīng)量仍顯稀缺。此外，普通百姓的投資渠道問題仍沒得到有效解決，改善性需求、投資性需求又開始躍躍欲試，等到房產(chǎn)稅正式出臺(tái)，或許才會(huì)對(duì)是樓市發(fā)展的真正分水嶺。”
樓市不明朗，當(dāng)局者也迷？
一方面，各種數(shù)據(jù)顯示昆明樓市量價(jià)齊跌，另一方面，昆明樓市房價(jià)仍有上升或支撐的因素。那么，對(duì)于2013年的半年后市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又做何判斷呢？
綠地集團(tuán)云貴房地產(chǎn)事業(yè)部營銷總監(jiān)寧悠迪認(rèn)為，相對(duì)于股市而言，房地產(chǎn)穩(wěn)定性較高，在中國目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，股市投資更多的是一種投機(jī)行為，而房地產(chǎn)投資在當(dāng)下還較為穩(wěn)健。加上現(xiàn)在國家調(diào)控政策一直沒有放松，目的就是為了防止房價(jià)的大起大落。所以，決定房價(jià)的要素關(guān)鍵還是產(chǎn)品本身和供需市場的表現(xiàn)。
“昆明城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，衍生出了龐大的需求量，這成為了房地產(chǎn)市場最大的支撐。所以，在未來的一段時(shí)間內(nèi)，“穩(wěn)”，應(yīng)該仍是昆明樓市發(fā)展的一大趨勢。同時(shí)，銀行資金緊張，則對(duì)開發(fā)企業(yè)提出了更高的要求，如果簡單地將提高的融資成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上或大幅降價(jià)換量銷售，明顯都存在很大風(fēng)險(xiǎn)。”寧悠迪說。
記者欲采訪本土知名企業(yè)俊發(fā)地產(chǎn)CEO趙彬，而趙彬以目前市場發(fā)展趨勢并不明朗，無對(duì)市場起到重要標(biāo)志性作用的事件可對(duì)市場發(fā)展做出預(yù)判為由拒絕了采訪。保利云南置業(yè)有限公司董事總經(jīng)理廖志勇也表示，企業(yè)對(duì)于下半年發(fā)展的計(jì)劃和市場分析，將在集團(tuán)半年會(huì)議之后才能確定，現(xiàn)在暫時(shí)不便作出判斷。
2013年樓市調(diào)控政策不斷：3月，國五條及細(xì)則的頒布，卻使成交空前；4月，地方版調(diào)控措施相繼出臺(tái)，然而新政再一次被鉆空子，效果差強(qiáng)人意；5月房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容逼近，試點(diǎn)“第三地”呼之欲出，房產(chǎn)稅擴(kuò)容范圍是增量房還是存量房仍是迷局。種種信息釋放出的，反而是昆明樓市下半年走向的不明朗。
從6月底至今，雖然市場開盤項(xiàng)目不在少數(shù)，但據(jù)悉銷售情況非常好的也并不多。每年的下半年，都是開發(fā)商和購房者的狂歡季。而剩下的5個(gè)多月時(shí)間的昆明樓市，將會(huì)如何發(fā)展？我們拭目以待。
