精裝房貸款 誰(shuí)設(shè)了高門檻?

/ by 成都商報(bào) 瀏覽次數(shù):

  精裝房貸款難,兩年前的老話題,現(xiàn)在是否已經(jīng)解決?

  同樣的購(gòu)房條件,精裝房貸款首付為何多出一大截?

  成都商報(bào)記者展開深度調(diào)查,揭開精裝房貸款迷霧

  核心提示

  從事媒體行業(yè)的柯小姐,最近遇到了購(gòu)房難題。5月份,她在城東某項(xiàng)目看中了一套精裝房,總價(jià)60萬(wàn)元,在打算交首付款時(shí),置業(yè)顧問說(shuō)要支付25萬(wàn)元,而不是她理解的18萬(wàn)元(注:柯小姐為首套房,按照銀行政策首付為總房款的3成)。突然之間,首付款多了7萬(wàn)元,這讓柯小姐很是不解。

  那么,柯小姐遇到的情況是否是普遍現(xiàn)象?精裝房在備案時(shí)是否必須分開備案?相關(guān)部門是如何認(rèn)定精裝房裝修部分的金額?……帶著這些問題,成都商報(bào)記者采訪了開發(fā)商、購(gòu)房者、房管局、銀行和成都公積金管理中心,試圖揭開精裝房貸款的團(tuán)團(tuán)迷霧。

  事實(shí)上,早在2011年,成都商報(bào)曾對(duì)精裝房裝修部分貸款難的現(xiàn)象進(jìn)行過報(bào)道,《成都精裝房的精裝部分難貸款?》一文顯示:城西某精裝房項(xiàng)目在網(wǎng)簽備案時(shí)多了兩個(gè)選項(xiàng):裝修價(jià)格和申報(bào)裝修價(jià)格。這就意味著,精裝房要分成清水房房款和裝修款分別備案。據(jù)報(bào)道顯示,2011年6月15日前,拿到預(yù)售許可證的精裝房不用分開備案,但15日后拿到預(yù)售許可證的項(xiàng)目“執(zhí)行”分開備案的政策。

  分開備案,意味著購(gòu)房者首付款肯定會(huì)有增加。譬如前文中提到的柯小姐,就要比原計(jì)劃多支付7萬(wàn)元首付。經(jīng)了解,柯小姐遇到的情況是這樣的:60萬(wàn)元房款分為50萬(wàn)元房款和10萬(wàn)元裝修款兩部分。由于分開備案,首付款按照50萬(wàn)元的三成計(jì)算為15萬(wàn)元,10萬(wàn)元裝修款需要在簽訂合同時(shí)一次性支付。所以,需要支付首付款實(shí)際為25萬(wàn)元。

  【記者調(diào)查】

  并無(wú)裝修款

  不能貸款的明文規(guī)定

  1

  分開備案,是政策規(guī)定還是開發(fā)商所為?

  實(shí)際操作確需如此

  分開備案,到底是開發(fā)商的自行做法還是相關(guān)部門確有此規(guī)定?

  經(jīng)成都商報(bào)記者從多家企業(yè)證實(shí),目前,在實(shí)際操作過程中精裝房網(wǎng)簽必須分開備案。那么,相關(guān)部門是否出臺(tái)過這方面的政策?8日上午,成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人告訴成都商報(bào)記者,“我們沒有出臺(tái)過這方面的政策。”

  成都市房管局部門另一位負(fù)責(zé)人解釋首付增加的現(xiàn)象說(shuō),“買清水房一樣要裝修,只是,購(gòu)房者提前支付了裝修款而已。”而對(duì)于裝修款的認(rèn)定,該負(fù)責(zé)人解釋稱,“我們只負(fù)責(zé)審核(清水房)房?jī)r(jià)。目前執(zhí)行的審核標(biāo)準(zhǔn)是:同區(qū)域、同地段、同物業(yè)類型,新增房源備案價(jià)格不得超過均價(jià)的10%。裝修款,不在我們的審核范圍。”

  2

  明明一套房子的總價(jià),為什么要分開備案?

  數(shù)字游戲是在鉆空子

  “如果不分開備案,很多高端項(xiàng)目肯定辦不了預(yù)售許可證。因?yàn),售價(jià)明顯高出成交均價(jià)10%。”行業(yè)人士魏浩告訴成都商報(bào)記者,該方式還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)———滿足了開發(fā)商調(diào)價(jià)的空間。他舉例說(shuō),如果開發(fā)商想將房?jī)r(jià)從1萬(wàn)元/平米調(diào)整到1.3萬(wàn)元/平米的話,開發(fā)商就可通過調(diào)高裝修款來(lái)調(diào)房?jī)r(jià)。

  成都商報(bào)記者了解到,開發(fā)商玩的這種數(shù)字游戲其實(shí)是鉆了政策的空子。“在購(gòu)房合同上,開發(fā)商只會(huì)注明裝修工藝和用材用料,不會(huì)注明裝修成本是多少。但是,當(dāng)購(gòu)房者獲知無(wú)法辦理全額房款進(jìn)而增加首付款時(shí),這個(gè)問題就暴露了。業(yè)內(nèi)人士告訴成都商報(bào)記者,“其實(shí)大開發(fā)商與銀行談判時(shí),一般會(huì)要求對(duì)方提供裝修部分的貸款服務(wù)。”但成都商報(bào)記者實(shí)地調(diào)查顯示,并非每一家銀行都愿意接受這部分貸款。

  3

  精裝房的裝修部分

  能否申請(qǐng)貸款?

  要看銀行信貸政策

  陽(yáng)光100總經(jīng)理助理李則林透露,目前精裝房精裝部分能否貸款,主要看各家銀行的信貸政策。首創(chuàng)置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)鄢睿進(jìn)一步解釋說(shuō),“每家銀行的政策都不一樣,甚至同一家銀行不同分行的政策都不一樣。”

  真實(shí)情況是這樣的嗎?成都商報(bào)記者采訪了解到,交通銀行、匯豐銀行等多家銀行均可以辦理精裝房精裝部分貸款。對(duì)此,華潤(rùn)金悅灣項(xiàng)目經(jīng)理陳圓表示,“一般來(lái)說(shuō),精裝房辦理按揭貸款沒有問題。只不過,如果遇到貸款金額大的客戶,銀行會(huì)要求客戶附帶購(gòu)買金融產(chǎn)品,或者是辦理大額定期存款。”綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,銀行也要評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),理財(cái)產(chǎn)品和定期存款都是資產(chǎn)證明,有了這些能夠讓信貸評(píng)審更容易通過。

  盡管如此,但并非每家銀行都能辦理裝修房貸款業(yè)務(wù)。中信地產(chǎn)信貸部人士倪樹勇表示,“能否辦理裝修部分貸款,主要看房?jī)r(jià)是否分開備案。”他說(shuō),裝修屬于消費(fèi)貸款,信貸政策完全不同。

  兩種備案方式

  首付款金額差別明顯

  如下圖所示,首套房面積50平米、總價(jià)50萬(wàn)元、裝修價(jià)格按1000元/平米、單價(jià)10000元/平米的精裝房,分開備案會(huì)比集中備案多出3.5萬(wàn)元首付款。集中備案方式下,首套房的首付是房屋總價(jià)×0.3。而在分開備案的方式下,首套房的首付與物業(yè)總價(jià)的關(guān)系是:(房屋總價(jià)-裝修款)×0.3+裝修款。公式簡(jiǎn)單變形后,首付=房屋總價(jià)×0.3+裝修款×0.7,也就是說(shuō),無(wú)論房?jī)r(jià)怎么變化,兩種備案方式的首付差就是裝修款的70%,差額還是比較明顯。

  【給您提醒】

  買精裝房

  先問清楚備案方式和銀行政策

  針對(duì)開發(fā)商采取不同的房?jī)r(jià)備案方式,綠地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人支招,購(gòu)房者在買精裝房前,一定要問清楚備案方式,了解貸款金額。因?yàn),兩種不同的備案方式,直接決定首付金額的差異。

  成都商報(bào)記者還了解到,一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)與多家銀行合作,其中,不同銀行執(zhí)行的貸款細(xì)則也不一樣,因此,購(gòu)房者在買房前應(yīng)咨詢合作銀行,看其是否辦理裝修款的貸款服務(wù)。不過,目前有些精裝房項(xiàng)目針對(duì)裝修款推出了“分期付款”以及與小額貸款公司合作的方式,以其降低購(gòu)房者的首付金額。

  精裝部分不能辦公積金貸款

  柯小姐被告知無(wú)法辦理裝修部分的貸款,是因?yàn)樗x擇的貸款方式是公積金。隨后,成都商報(bào)記者向公積金管理中心求證后獲知,按照有關(guān)規(guī)定,公積金本來(lái)就是不向裝修部分發(fā)放貸款的。此前,精裝房在申請(qǐng)住房公積金貸款時(shí),如果裝修部分是可以分開的,那么他們只向清水房部分發(fā)放貸款,精裝修部分是不發(fā)放貸款的。如果裝修部分不能分開,那么精裝房的貸款,一般需要提高一成首付。

  “公積金的目的是解決購(gòu)房者的基本需求,讓居者有其屋。因此,裝修款部分我們不提供貸款服務(wù)。”該人士表示,長(zhǎng)期以來(lái),公積金管理中心都是執(zhí)行該政策。成都商報(bào)記者從公積金管理中心官網(wǎng)了解到,公積金貸款是定向向購(gòu)買自住住房的職工發(fā)放的個(gè)人住房貸款,不做其他用途。

  嘉進(jìn)地產(chǎn)總經(jīng)理李昕說(shuō),住房貸款只針對(duì)個(gè)人住房,不含消費(fèi)品。其中,裝修貸款屬于消費(fèi)貸,原則上不在住房貸款之列。譬如,如果開發(fā)商賣房子送車位,那車位就屬于消費(fèi)品貸款,需要單獨(dú)簽訂貸款合同。

  【新聞背景】

  力爭(zhēng)5年內(nèi),全省新建商品住房中成品住宅占比6成

  日前,四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)成品住宅開發(fā)建設(shè)的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》),明確提出:“我省力爭(zhēng)通過5年的努力,使全省新建商品住房中成品住宅開發(fā)建設(shè)比例達(dá)到60%以上。”

  對(duì)于“成品住宅”的定義,《意見》中規(guī)定,“成品住宅要求在房屋竣工驗(yàn)收前,所有功能空間的固定面和管線全部粉刷或鋪裝完成,廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位,達(dá)到入住條件。”

  省住建廳房地產(chǎn)處處長(zhǎng)程剛在之前接受成都商報(bào)記者采訪時(shí)曾表示,成品住宅與現(xiàn)在市場(chǎng)上的精裝房是不同的,成品住宅可以說(shuō)是簡(jiǎn)單裝修,注重的是使用功能,以普通購(gòu)房者作為購(gòu)買對(duì)象。而目前市面上的精裝房,基本是高端住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn),是豪華住宅的標(biāo)準(zhǔn),并不適合大多數(shù)普通購(gòu)房者。

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