刷紀(jì)錄!這是12年來賣樓最火的半年

/ by 南方都市報(bào) 瀏覽次數(shù):

  今年上半年,佛山住宅成交面積達(dá)到686.27萬平方米,這一數(shù)字達(dá)到2003年以來佛山住宅成交半年度數(shù)據(jù)紀(jì)錄新的高度,差不多相當(dāng)于以往佛山一整年住宅成交。

  成交均價(jià)約為8400元/平方米,僅次于去年上半年,為半年度均價(jià)數(shù)據(jù)的歷史第二高。其中,解限后5月份賣樓最火,剛剛過去的6月整體成交均價(jià)最貴。

  上半年佛山樓市不僅僅表現(xiàn)在成交火熱,據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,前6個(gè)月新增住宅供應(yīng)僅為517 .86萬平方米,市場(chǎng)整體表現(xiàn)為新增供應(yīng)小于成交。

  此外,值得注意的是,今年上半年佛山五區(qū)無論是住宅成交、新增供應(yīng)還是土地交易都表現(xiàn)出明顯的差異化。南海區(qū)新增供應(yīng)和成交都占全區(qū)主力,占比均達(dá)到44%以上;順德區(qū)成交依舊位居全市第二,但是新增供應(yīng)明顯乏力,賣地也并不積極;三水區(qū)則表現(xiàn)為供應(yīng)小幅放量,同時(shí)成為了上半年土地市場(chǎng)的“最大地主”。

  ●上半年住宅成交量:打敗了2003年以來的半年

  今年上半年,佛山住宅成交面積達(dá)到686.27萬平方米,根據(jù)住建局2009年以來的月度數(shù)據(jù)計(jì)算,今年上半年的成交面積已經(jīng)超越了去年下半年633.17萬平方米的規(guī)模,達(dá)到近年最高。同時(shí),南都記者翻閱了2003年到2008年的年度數(shù)據(jù),這6年的全年住宅成交規(guī)模也僅在500萬平方米至754萬平方米。

  也就是說,今年上半年佛山住宅成交不但刷新歷史紀(jì)錄,而且差不多相當(dāng)于以往佛山一整年住宅成交量。

  成交量表現(xiàn)彪悍的同時(shí),成交均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。約為8400元/平方米,高于去年下半年,僅次于去年上半年,為半年度均價(jià)數(shù)據(jù)的歷史第二高。

  ●月度表現(xiàn):5月最火、6月最貴、4月最多新貨

  盡管上半年整體樓價(jià)相對(duì)穩(wěn)定,但是從月度表現(xiàn)來看,整體均價(jià)水平從3月份就開始“跳躍式”上升。3月至5月份,均價(jià)上漲了約800元/平方米,6月份均價(jià)達(dá)到8817.68元/平方米。

  就在樓價(jià)達(dá)到上半年內(nèi)最高峰的前一個(gè)月,成交量則出現(xiàn)了峰值,達(dá)到171.27萬平方米。這正是佛山解限后的首月,同時(shí)也是上半年的第一個(gè)樓市小高峰五一黃金周期間。

  “5月份的成交中疊加了一部分限購期間被資格‘卡’住的購買力,但更多的確實(shí)是新入市客戶的成交。”有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)。

  有趣的是,在成交量大漲的前一個(gè)月,也是住宅新增供應(yīng)最多的一個(gè)月。今年4月份有137.37萬平方米的住宅獲得預(yù)售證。這一新增貨量規(guī)模幾乎是限購期間2-3個(gè)月的消化量,但是在解限后尚不及5、6月份單月消化量。

  ●五區(qū)對(duì)比:南海賣樓最“兇”順德新增供應(yīng)少 三水略顯供大于求

  往年南海區(qū)和順德區(qū)輪流做“老大”的局面,在近一兩年已經(jīng)徹底被改變,南海區(qū)在成交規(guī)模上穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)了主力。今年上半年成交面積占全市近45%。但與南海區(qū)一區(qū)獨(dú)大的成交份額相比,更值得關(guān)注的是,五區(qū)上半年各自的供需格局也出現(xiàn)一定分化。

  在全市整體表現(xiàn)為上半年新增預(yù)售低于成交規(guī)模的同時(shí),南海區(qū)、禪城區(qū)和高明區(qū)的成交和新增預(yù)售分別占全市的比重基本相同,分別均在近45%、逾12%和約5%的比重。但是順德上半年新增預(yù)售進(jìn)展全區(qū)不到20%,成交額超過30%,新增面積僅為101萬平方米,是成交面積的二分之一,盡管順德區(qū)目前市場(chǎng)存量仍舊不容小覷,但是由此可見新貨入市的步伐在放緩。

  相反,三水區(qū)的供應(yīng)小幅放量,略顯供大于求。而且,在后續(xù)關(guān)注土地的同時(shí),仍舊可以看出三水區(qū)未來供應(yīng)還將繼續(xù)膨脹。

  ●南海區(qū):桂城收金超四成 里水供應(yīng)大于成交

  作為全市的成交大區(qū),南海區(qū)的成交量也并不是一片普漲,事實(shí)上,成交比較熱鬧的區(qū)域仍舊集中在東部鎮(zhèn)街。南海房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年全市商品房成交金額中,桂城占了逾四成的比例,里水位居其后,為22.68%,其次是大瀝為15.38%。

  東部三個(gè)鎮(zhèn)街成交占全區(qū)的近八成比例。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在上半年南海區(qū)前20名項(xiàng)目排行中,全部位于東部三個(gè)鎮(zhèn)街。

  南海區(qū)房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,佛山住宅從“松限”到今年“解限”后南海東部樓盤廣泛吸納廣州的購買力導(dǎo)致成交的劇增。此外,還有相當(dāng)部分2014年已經(jīng)銷售但因?yàn)橄拶徴邔?shí)施下要進(jìn)行購買資格認(rèn)定從而未能備案的銷售合同也在2015年實(shí)現(xiàn)備案而體現(xiàn)出來。

  此外,南海區(qū)不同鎮(zhèn)街的新增預(yù)售和成交量,也反映出不同板塊的供求關(guān)系。南海房協(xié)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,各個(gè)鎮(zhèn)街除了里水外,其余各鎮(zhèn)街的實(shí)際銷售數(shù)據(jù)均大大高于預(yù)售數(shù)據(jù),尤其羅村區(qū)域成交達(dá)到1707套,是上半年預(yù)售量的4倍。南海區(qū)房協(xié)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,丹灶區(qū)域由于過去四年都沒有推出過住宅項(xiàng)目用地,整個(gè)區(qū)域的供應(yīng)有可能會(huì)在今年年底或者年初出現(xiàn)斷層,不排除因?yàn)楣┎粦?yīng)求而出現(xiàn)價(jià)格上漲。“個(gè)別鎮(zhèn)街開發(fā)商因?yàn)閾?dān)心庫存量過多所造成的價(jià)格戰(zhàn)有望在下半年結(jié)束,從而進(jìn)入銷售平穩(wěn)階段。”

  綜合成交量、供應(yīng)量和土地成交三個(gè)方面,佛山五區(qū)的市場(chǎng)表現(xiàn)在整體“普漲”下,各自呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)。

  南海區(qū)成交和供應(yīng)都占據(jù)全市絕對(duì)主力,但上半年成交量大于新增預(yù)售量,整體市場(chǎng)消化力度較強(qiáng)。其中細(xì)化到各個(gè)鎮(zhèn)街中,東部三個(gè)鎮(zhèn)街占據(jù)成交主力,但中西部鎮(zhèn)街盡管成交占比較低,新增供應(yīng)也并不算多,從南海房協(xié)數(shù)據(jù)來看,上半年南海區(qū)各鎮(zhèn)街中僅有里水鎮(zhèn)新增供應(yīng)大于成交量。除此之外,南海區(qū)上半年新入市的商住用地也屈指可數(shù)。

  禪城區(qū)的成交量規(guī)模不大,但是供需表現(xiàn)和南海區(qū)較為類似,上半年新增供應(yīng)和成交量占比相當(dāng),土地成交規(guī)模也有限。值得注意的是,三水區(qū)今年上半年成交量穩(wěn)定,但是新增供應(yīng)無論是全區(qū)的占比還是絕對(duì)值都有所放量,同時(shí)還成為土地供應(yīng)最“大戶”,后期供應(yīng)或?qū)㈩I(lǐng)跑于現(xiàn)有成交規(guī)模。

  反之,順德區(qū)上半年成交位居全市第二,但是新增供應(yīng)量出現(xiàn)驟減,土地供應(yīng)也并不積極,在現(xiàn)有市場(chǎng)存量下,后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)有所放緩。

  PART2 二手房成交量水漲船高 占比一般

  與一手房市場(chǎng)表現(xiàn)相類似的是,上半年二手房市場(chǎng)的成交也達(dá)到限購以來的新高,為248.17萬平方米,尤其是今年?duì)I業(yè)稅“5變2”的政策落地,也為限購以來整體低迷的二手市場(chǎng)再添了一把柴。6月份二手住宅成交面積突破50萬平方米。

  不過,盡管二手房成交量已經(jīng)回到限購前水平,但從一二手整體成交規(guī)模中可以看到,二手房在整體市場(chǎng)中的占比仍舊較低,今年上半年二手房成交占一二手房整體的26.56%,遠(yuǎn)低于2011年全年在30%左右的比例。

  合富置業(yè)市場(chǎng)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,中心區(qū)一手房供應(yīng)量增加,以及價(jià)格優(yōu)惠頻出,也是不少二手準(zhǔn)買家流入一手市場(chǎng)的原因。根據(jù)二手中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前二手房市場(chǎng)中有七八成為首次置業(yè)的剛需買家。

  PART3 土地成交量相當(dāng)于賣樓面積的一半

  ●月度賣地?cái)?shù)量2月最火●各區(qū)賣地?cái)?shù)量 三水最多

  和住宅成交表現(xiàn)相反的是,今年上半年住宅賣得越火的月份,土地市場(chǎng)越冷。反而住宅成交較低迷的月份,土地成交十分活躍。

  今年上半年全市商住用地成交僅為116.82萬平方米,即使以普遍在2.0至3.0的最高容積率折算,面積仍舊僅相當(dāng)于甚至住宅成交的一半。尤其是5月份土地成交面積僅為1.5萬平方米。反而上半年的土地成交小高峰在2月份,商住用地成交面積超過50萬平方米。

  此外,同樣與住宅表現(xiàn)相反的是,上半年的賣地大戶是三水區(qū),土地成交面積達(dá)到68.34萬平方米,占全市的近六成比例,在這一土地成交規(guī)模下,三水區(qū)商住地成交金額也達(dá)到全市最高,為27.11億元。

  上半年商住用地市場(chǎng)最冷清的是順德區(qū)和高明區(qū),分別賣地不到10萬平方米,順德區(qū)在新增供應(yīng)減少的同時(shí),土地供應(yīng)也在放緩。而住宅成交大區(qū)南海區(qū),在上半年的土地市場(chǎng)中表現(xiàn)也比較低調(diào),成交不到12萬平方米商住用地。

  從房企表現(xiàn)來看,目前在佛山在售項(xiàng)目最多的房企保利華南公司仍舊在不斷地?cái)U(kuò)張項(xiàng)目規(guī)模,上半年無論是從拿地規(guī)模還是投入金額都位居房企之首。拿地面積超過38萬平方米,投入逾21億元,3次拿下的5宗地塊分別位于禪城、南海桂城和三水,其中禪城地塊則是保利首進(jìn)綠島湖片區(qū)。

  其中,3月份保利在三水拿下的3宗地塊,以單宗占地面積超過15萬平方米,合計(jì)25萬平方米成為上半年成交的商住用地中最具規(guī)模的地塊。

 

 

  而去年以來在土地市場(chǎng)上出手就十分頻繁的時(shí)代地產(chǎn),在今年上半年也拿下了雙料地王,今年3月份時(shí)代地產(chǎn)以總價(jià)超過18.55億元的價(jià)格拿下大瀝一宗商住用地,成交樓面地價(jià)達(dá)到7548元/平方米。這塊地也是今年上半年的總價(jià)、單價(jià)地王。

  廣東西南投資控股有限公司也是今年上半年的“大地主”之一,先后5次拿下三水7宗商住用地,總規(guī)模達(dá)到32.33萬平方米,總金額15.76億元,從拿地規(guī)模和拿地金額表現(xiàn)上,僅次于保利華南公司。

  越秀地產(chǎn)、碧桂園、招商地產(chǎn)和長(zhǎng)信地產(chǎn)在今年上半年也均有土地?cái)孬@,但是總規(guī)模都并不算大。其中,碧桂園首進(jìn)三水,招商則再度進(jìn)軍禪城城南板塊,長(zhǎng)信地產(chǎn)則繼續(xù)在里水拿地。

  半年政策大事記

  2月5日:下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

  3月1日:下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%,同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革,將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍。

  3月30日:央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》個(gè)人住房貸款政策和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整,其中二套房貸首付比例降至四成,二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由五年改成兩年。

  4月20日:對(duì)農(nóng)信社、村鎮(zhèn)銀行等農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn),并統(tǒng)一下調(diào)農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率至農(nóng)信社水平;對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行額外降低人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)等。

  5月1日:不再對(duì)在佛山行政區(qū)域內(nèi)購買住房(含新建商品住房、存量住房)的佛山戶籍居民和非佛山戶籍居民進(jìn)行購房資格審查。至此,佛山全面取消住房限購政策。

  5月11日:下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.1%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.25%,同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革,將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.3倍調(diào)整為1.5倍。

  6月1日:佛山市發(fā)展和改革局發(fā)布公告稱:擬暫停暫降包括新建商品房銷售在內(nèi)的價(jià)格調(diào)節(jié)基金,新建商品房銷售,向銷售商按銷售額0.2%征收暫降為按0.1%征收。

  6月28日:有針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn),以進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。

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