德國(guó)樓市罕見上漲 中國(guó)投資者身影隱現(xiàn)

/ by 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 瀏覽次數(shù):

  一向以平穩(wěn)著稱的德國(guó),房產(chǎn)價(jià)格也罕見上漲,來(lái)自歐盟和中國(guó)的買家成為德國(guó)樓市的主要投資者,上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)引起德國(guó)政府警惕,構(gòu)想著針對(duì)外國(guó)購(gòu)房者的稅收機(jī)制。

  房?jī)r(jià)上漲似乎已經(jīng)席卷全球,中國(guó)人的投資身影也出現(xiàn)在世界上任何一個(gè)角落。連一向平穩(wěn)的德國(guó)也不例外。

  在全世界的發(fā)達(dá)國(guó)家,房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和房?jī)r(jià)低廉的幾乎僅有德國(guó)一個(gè)。作為社會(huì)福利的關(guān)鍵一環(huán),德國(guó)政府鼓勵(lì)租房而非買房,數(shù)十年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以平穩(wěn)著稱,被譽(yù)為“德國(guó)模式”。

  但是近年來(lái),德國(guó)房?jī)r(jià)總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),租金也明顯上漲,根據(jù)海外房地產(chǎn)投資平臺(tái)居外網(wǎng)數(shù)據(jù),2016年二季度,德國(guó)房市漲幅排全球第三,同比增長(zhǎng)10.1%。

  來(lái)自歐盟和中國(guó)的買家成為德國(guó)樓市的主要投資者,低廉的房?jī)r(jià)被認(rèn)為是資金避風(fēng)港,但德國(guó)政府對(duì)于炒樓盈利有嚴(yán)格的限制和懲罰措施,炒樓并不能明顯獲利;投資者更看重的是保值增值或租金收益。

  目前,上漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)引起德國(guó)政府警惕。比如柏林市政府正密切關(guān)注溫哥華政府采取的針對(duì)外國(guó)購(gòu)房者的稅收實(shí)施情況,也在構(gòu)想針對(duì)外國(guó)購(gòu)房者的稅收機(jī)制。

  持續(xù)升溫的德國(guó)樓市

  二季度漲幅10%,全球第三,令人對(duì)德國(guó)樓市產(chǎn)生好奇:這里究竟發(fā)生了什么?

  畢竟,在1977年至2010年期間,德國(guó)平均房?jī)r(jià)僅上漲60%,其中2000年之后的10年里,德國(guó)物價(jià)平均每年漲幅2%,房?jī)r(jià)漲幅僅有1%。

  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道多方采訪發(fā)現(xiàn),德國(guó)房地產(chǎn)的平穩(wěn)局面被打破,始自2008年金融危機(jī)后,德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升的步伐開始加快。

  根據(jù)德國(guó)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站statista發(fā)布的報(bào)告,到2013年,德國(guó)大中城市的平均房?jī)r(jià)相較2007年幾乎翻倍。以西部城市杜塞爾多夫?yàn)槔?007年每平方米房?jī)r(jià)平均為1775歐元(約1.51萬(wàn)元人民幣),而到了2013年四季度已上漲至3760歐元(約3.20萬(wàn)元人民幣)。

  2015年,德國(guó)中央房地產(chǎn)委員會(huì)以一套高配、約六七十平米的單元房為例,調(diào)查7大城市2015年1至9月與2014年同期房?jī)r(jià)增減情況,結(jié)果顯示,斯圖加特的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最高,達(dá)18.8%,其次是柏林(14.4%)、慕尼黑(12.9%)、科。12.5%)、法蘭克福(11.7%)、漢堡(9.4%)及杜塞爾多夫(8.7%)。

  進(jìn)入2016年,德國(guó)房?jī)r(jià)上漲加快。根據(jù)全球最大中文海外房地產(chǎn)平臺(tái)居外網(wǎng)報(bào)告,2016年2季度,全球房市漲幅排名前五位的市場(chǎng)分別為:新西蘭(10.43%),羅馬尼亞(12.1%),德國(guó)(10.1%),土耳其(9.67%)與加拿大(8.40%)。

  房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)在大城市更為明顯,據(jù)居外網(wǎng)英國(guó)歐洲及中東地區(qū)負(fù)責(zé)人Bernie Morris介紹,柏林房?jī)r(jià)一直處于領(lǐng)先地位,自2007年以來(lái)公寓價(jià)格上漲了97.7%,房租上漲了51.1%。

  其他一些中小城市房?jī)r(jià)也在上漲。德國(guó)中央房地產(chǎn)委員會(huì)發(fā)布的報(bào)告顯示,2016年,在德國(guó)縣一級(jí)和非縣轄城市,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)6%。

  值得關(guān)注的是,除了房屋售價(jià)高漲,德國(guó)的租房?jī)r(jià)格也在不斷上漲。

  在擁有比較成熟發(fā)達(dá)的住房租賃市場(chǎng)和完善的住房租賃政策的德國(guó),半數(shù)德國(guó)人選擇租房。據(jù)德國(guó)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),只有約50.4%的德國(guó)家庭居住在自有住房中,49.6%的家庭租房居住,年輕人中超過(guò)70%都是“租房族”。

  德國(guó)城建研究所調(diào)查顯示,2015至2016年,德國(guó)全國(guó)平均房租上漲了3.3%。

  一些大城市如柏林、慕尼黑、漢堡等房租上漲幅度更大,德國(guó)南部的一些大學(xué)城的漲幅也超過(guò)了50%,巴伐利亞州首府慕尼黑更是高達(dá)69%。

  同樣以前述7大城市一套高配、約六七十平米的單元房為例,2015年1至9月與2014年同期相比,慕尼黑的租金增長(zhǎng)高達(dá)7.4%。其次是斯圖加特(6.8%)、柏林(4.4%)、法蘭克福(3.8%)、杜塞爾多夫(3%)、科。3%)和漢堡(1%)。

  生活在杜塞爾多夫的中國(guó)留學(xué)生林樺對(duì)于租金上漲的感受明顯。她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道,其租住的杜塞周邊米爾海姆片區(qū),近一年來(lái)房租上漲約20%。

  “房?jī)r(jià)避風(fēng)港”背后

  德國(guó)樓市的平靜局面是被什么打破的?中國(guó)社科院歐洲研究所博士秦愛華指出,全球金融危機(jī)爆發(fā)后,歐洲部分國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊,歐元區(qū)國(guó)家房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下,房地產(chǎn)泡沫破裂,從2008年開始一直處于下降狀態(tài)。特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國(guó)家房?jī)r(jià)跌幅更大。

  而價(jià)格穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低的德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成了國(guó)際投資的避風(fēng)港,部分歐洲國(guó)家的房地產(chǎn)投資方將資金轉(zhuǎn)向了德國(guó),從而推高了德國(guó)房?jī)r(jià)。

  據(jù)居外網(wǎng)數(shù)據(jù),2009年柏林房地產(chǎn)15%為外國(guó)買家所購(gòu),這一數(shù)字在去年增加到68%。

  除了法國(guó)、意大利、西班牙等周邊國(guó)家,據(jù)Bernie Morris介紹,中國(guó)買家對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)的熱情也在攀升。2016年第2季度中國(guó)人詢盤量(網(wǎng)上訪問(wèn)量與線上線下咨詢量總和)達(dá)到有記錄以來(lái)最高值,比2015年明顯增多,其中投資買房的比例占39.9%;柏林、法蘭克福、杜塞爾多夫成為最受中國(guó)買家歡迎的德國(guó)城市。

  在德國(guó)西部北威州首府杜塞爾多夫,專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人Ruediger Holey向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示,“越來(lái)越多的投資者到來(lái),他們傾向于購(gòu)買10萬(wàn)歐元到50萬(wàn)歐元的房產(chǎn)。”

  記者實(shí)地走訪了解到,杜塞擁有大量中國(guó)留學(xué)生及來(lái)此做生意的華人,許多中國(guó)買家在杜塞購(gòu)置整棟舊樓,然后改建成公寓出租,收益不菲;由于單純的海外投資者買房不能貸款,許多中國(guó)投資者是一次性付款。一些總價(jià)幾十萬(wàn)人民幣的小公寓很搶手。

  此外,為了刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,歐洲央行實(shí)行低利率政策,也推動(dòng)了德國(guó)樓市的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)。金融危機(jī)后基準(zhǔn)利率不斷下降,截至2016年8月8日,歐央行的基準(zhǔn)利率已降至-0.4%。

  Ruediger Holey說(shuō),低利率是造成價(jià)格上漲最主要的因素,這使更多人負(fù)擔(dān)得起房產(chǎn),推動(dòng)價(jià)格升高。“近5年來(lái)德國(guó)7大城市及他們周邊地區(qū)的樓價(jià)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率甚至達(dá)到30%。”Ruediger Holey表示。

  總體而言,近年來(lái)德國(guó)經(jīng)濟(jì)呈積極態(tài)勢(shì),據(jù)德國(guó)聯(lián)邦銀行預(yù)計(jì),2016年德國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)將超過(guò)3.0%,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使得房地產(chǎn)需求也一定程度上升。不少投資者認(rèn)為,德國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)是由宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)決定的。

  經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)人口的吸引力也在增強(qiáng),僅德國(guó)首都柏林,每年就有4萬(wàn)人搬遷到這里。Bernie Morris預(yù)計(jì),柏林近年來(lái)新增居民約100萬(wàn),但人口數(shù)仍低于二戰(zhàn)前,仍有很大增長(zhǎng)空間。

  除此以外,難民不斷涌入德國(guó),在2015年一年,柏林就接收了5.4萬(wàn)名難民。

  德國(guó)郵政銀行報(bào)告認(rèn)為,僅1%的人口增長(zhǎng)就將使城市公寓價(jià)格平均提高3.5%,獨(dú)棟房屋提高1.9%。報(bào)告分析,難民人數(shù)上升本身不會(huì)直接影響房地產(chǎn)成本,但會(huì)造成價(jià)格上出現(xiàn)“多米諾現(xiàn)象”。住房補(bǔ)貼會(huì)增加需求量,這反過(guò)來(lái)會(huì)推高需求和高端租賃成本,最終提高收購(gòu)價(jià)格。

  政府管控抑制房?jī)r(jià)

  多年來(lái),德國(guó)房地產(chǎn)一直處于政府的強(qiáng)硬干預(yù)之下,調(diào)控重點(diǎn)始終放在抑制房?jī)r(jià)上漲、打擊投機(jī)炒作房?jī)r(jià)、有效保障住房民生上。

  面對(duì)火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng),德國(guó)政府延續(xù)了其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)一貫強(qiáng)硬的做法,從增加房屋供給與抑制房產(chǎn)炒作方面出臺(tái)了一系列措施。

  德國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,德國(guó)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量在1994年達(dá)到峰值后逐年下降。

  但從2009年開始,德國(guó)政府批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量穩(wěn)步上升。其中,2014年批準(zhǔn)建設(shè)的住宅數(shù)量同比增長(zhǎng)近5%。2015年1-9月德國(guó)政府批準(zhǔn)建設(shè)住宅數(shù)量同比上升4.8%,增加了10300套新住房建設(shè)。

  以柏林為例,柏林政府決定,截至2026年,將實(shí)現(xiàn)公寓數(shù)量從8萬(wàn)套提高到40萬(wàn)套的目標(biāo)。為此,柏林城市內(nèi)的六大國(guó)有房地產(chǎn)公司,將從市場(chǎng)上購(gòu)買26600套公寓,并建造53400套新住房來(lái)滿足市場(chǎng)需要。

  與此同時(shí),柏林市政府劃定了33個(gè)社區(qū)作為“城市保留區(qū)”,并在保留區(qū)內(nèi)禁止再開發(fā)項(xiàng)目;社區(qū)的房東也不能將房屋變賣為托管公寓,以防止房產(chǎn)投資商哄抬房?jī)r(jià)。

  事實(shí)上,在德國(guó)嚴(yán)厲的稅收環(huán)境下,炒房盈利空間不大。在德國(guó),用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅,房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買賣獲得盈利,還要交15%的差價(jià)盈利稅。如果新購(gòu)住房未滿7年轉(zhuǎn)讓,其綜合稅率更高達(dá)50%。如果五年內(nèi)賣出3套及以上還要加收盈利額25%的資本利得稅。

  Ruediger Holey告訴記者,盡管現(xiàn)在新建公寓中投資比例占很大部分,但想通過(guò)投資房地產(chǎn)賺取差價(jià)的人很少,大部分買房都是自用房或者在低利率政策、廉租房短缺的雙重壓力下尋求的避風(fēng)港。

  德國(guó)還通過(guò)嚴(yán)格的房?jī)r(jià)定價(jià)機(jī)制穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格,德國(guó)的房?jī)r(jià)、地價(jià)和房租都實(shí)行指導(dǎo)價(jià)制度。德國(guó)法律還規(guī)定,如果地產(chǎn)商制訂的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的20%,即為“超高房?jī)r(jià)”,構(gòu)成違法行為。如果地產(chǎn)商制定的房?jī)r(jià)超過(guò)“合理房?jī)r(jià)”的50%,則為“房?jī)r(jià)暴利”,便構(gòu)成犯罪。

  Ruediger Holey談到了德國(guó)最新規(guī)定:20%至30%的新房地產(chǎn)項(xiàng)目中,如果有超過(guò)100個(gè)公寓的項(xiàng)目,那么它必須是低價(jià)公寓。

  在租房方面,德國(guó)有嚴(yán)格的《租房法》,并出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)修建租住房屋、保護(hù)房客權(quán)益的政策。德國(guó)政府修建了大量商品房,其標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)商對(duì)外銷售的房子沒(méi)有任何區(qū)別,幾乎可以滿足所有低收入家庭的住房租賃需求。

  德國(guó)不允許政府或物業(yè)擁有者隨意調(diào)高租金,德國(guó)法律對(duì)房租的上限進(jìn)行限制:與“指導(dǎo)價(jià)”制度類似,如果房租超出政府規(guī)定“合理租價(jià)”的20%,就構(gòu)成違法行為。如果超過(guò)50%,就構(gòu)成犯罪,將有可能面臨三年徒刑。

  在租房客占據(jù)了城市人口85%的柏林,政府近期出臺(tái)了一項(xiàng)新規(guī)定,要求新簽訂的租賃契約中,房?jī)r(jià)不能高于城市平均水平的10%。為推進(jìn)該項(xiàng)規(guī)定,柏林政府正在通過(guò)要求房東公開前次租賃價(jià)格的方式,從而監(jiān)測(cè)新收取的房租是否符合政府規(guī)定。

  盡管房?jī)r(jià)持續(xù)攀高、政府出臺(tái)抑制措施,仍有投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持信心,Bernie Morris說(shuō):“柏林房產(chǎn)是全球中價(jià)格最合理的城市,這里的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于西方其他各國(guó)首都, 這里每平米2500英鎊的價(jià)錢與倫敦的5000英鎊和巴黎的6000英鎊比起來(lái)還很便宜。柏林房市要達(dá)到與那些城市一樣的高價(jià)還需要一段時(shí)間。” 

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