在當(dāng)前房企多元化大潮中，央企在產(chǎn)業(yè)鏈上的布局更為明顯，這與其金融、平臺(tái)資源方面的優(yōu)勢密不可分。

　　某智庫研究部總監(jiān)指出，地產(chǎn)央企多元化一般都會(huì)基于自身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)布局，更多依從于企業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征，比如中鐵集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)公司傾向于PPP項(xiàng)目布局。張化東認(rèn)為，16家地產(chǎn)央企各有其產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，因此在這一輪轉(zhuǎn)型大潮中，或許能實(shí)現(xiàn)“二次創(chuàng)業(yè)”。

　　“目前地產(chǎn)央企還處于轉(zhuǎn)型期，更多依賴于資金投入，而金融資源方面的優(yōu)勢，或許為這類房企多元布局提供了更多機(jī)會(huì)。”一名地產(chǎn)央企管理層人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，央企在過去相對(duì)保守，出于近年來房地產(chǎn)行業(yè)利潤下降，不得不主動(dòng)求變的心理，地產(chǎn)央企的產(chǎn)業(yè)鏈布局雛形初現(xiàn)。

　　比如，保利地產(chǎn)已在商業(yè)、消費(fèi)、養(yǎng)老等領(lǐng)域都有進(jìn)一步的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作；中國金茂在2015年完成更名、品牌升級(jí)、向城市運(yùn)營商發(fā)展；葛洲壩集團(tuán)尋求PPP項(xiàng)目布局等。

　　當(dāng)新的調(diào)控周期來臨，房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生變化，高增長、高利潤優(yōu)勢不復(fù)存在時(shí)，轉(zhuǎn)型是必然趨勢。

　　結(jié)合集團(tuán)業(yè)務(wù)

　　一個(gè)事實(shí)是，房地產(chǎn)行業(yè)原有的利潤優(yōu)勢已經(jīng)不再。在申萬行業(yè)分類的28個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)2015年銷售毛利率、凈利率以及凈資產(chǎn)收益率分別排名第6、7、8位，較2014年2、3、4位有大幅下降。地產(chǎn)央企也不例外，比如中國金茂2015年凈利潤下滑28%。

　　而中國金茂早在幾年前即開始多元化布局。今年前三季度，中國金茂已取得322.38億銷售業(yè)績，可以說是城市運(yùn)營商與“雙輪兩翼”的戰(zhàn)略部署取得初步成效。

　　中國金茂的多元化進(jìn)展順利，正是由于其轉(zhuǎn)型建立在中化集團(tuán)自身的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢上。張化東分析道，中化集團(tuán)在各地的土地儲(chǔ)備盤活，需要一個(gè)城市運(yùn)營商的角度切入。葛洲壩地產(chǎn)近來頻頻涉入PPP項(xiàng)目，也與葛洲壩集團(tuán)的工程基建項(xiàng)目密不可分。

　　不難想見，在轉(zhuǎn)型與尋求新的利潤增長空間過程中，央企與民企仿佛開始了一場新的洗牌游戲。從轉(zhuǎn)型方向上看，大多地產(chǎn)央企還會(huì)向熱門行業(yè)轉(zhuǎn)型，例如大健康、金融、互聯(lián)網(wǎng)等。比如保利地產(chǎn)不僅開拓海外市場，還打造三位一體養(yǎng)老模式、積極參與城中村改造。

　　總體來看，地產(chǎn)央企多元化布局包括養(yǎng)老、旅游、物流等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)；向金融行業(yè)轉(zhuǎn)型；向新興行業(yè)如轉(zhuǎn)型大健康、互聯(lián)網(wǎng)、能源等。

　　此外，地產(chǎn)央企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局上有較大優(yōu)勢。目前除華夏幸福外，綠地、招商蛇口也加大了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的比例。比如綠地此前與南航合作布局產(chǎn)業(yè)新城，在全國各地均有布局，打破了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域化的限制。招商蛇口則與母公司旗下招商局資本合作產(chǎn)融結(jié)合，明確提出城市運(yùn)營商的定位。分析認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更適合國企、央企背景的房企，或有資源優(yōu)勢的房企。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在券商與第三方機(jī)構(gòu)列舉的100家樣本企業(yè)中，有58家企業(yè)明確發(fā)布了轉(zhuǎn)型公告，占比58%，超過一半；從房企轉(zhuǎn)型的規(guī)模分布來看，總體趨勢是，規(guī)模越大的房企轉(zhuǎn)型越積極。

　　金融優(yōu)勢

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過梳理公開信息發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)央企的金融優(yōu)勢，是其迅速進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈布局的重要原因。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2015年以來，A股有融資數(shù)據(jù)的房企接近80家，其中，32家私營企業(yè)平均融資成本6.3%，超過40家國有性質(zhì)企業(yè)平均融資成本4.75%。這也顯示出，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，地產(chǎn)央企無疑具有更大優(yōu)勢。

　　2015年以來，房地產(chǎn)境內(nèi)融資環(huán)境寬松，政策尤其傾向于地產(chǎn)央企。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年房企融資能力排行榜中，保利、華潤、招商蛇口名列前茅。

　　地產(chǎn)央企在2015年也的確抓住了這一輪融資大環(huán)境的利好。如保利地產(chǎn)在2015年就曾獲批百億定增，用于深耕重點(diǎn)城市。此外，地產(chǎn)央企在轉(zhuǎn)型布局過程中，同時(shí)也在進(jìn)行自身資產(chǎn)的優(yōu)化與整合。

　　投入期所需要的大量資金，導(dǎo)致地產(chǎn)央企在這一輪融資潮中優(yōu)勢明顯，從而也能加快新業(yè)務(wù)的盈利速度。比如招商蛇口，據(jù)統(tǒng)計(jì)2015年全年，其游輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營的毛利率已經(jīng)達(dá)到55.91%，同比增長5.63%，且高于房地產(chǎn)23.57%的毛利率。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，從行業(yè)當(dāng)前格局來看，市場仍處于盤整期，越來越多的房企將會(huì)通過跨界轉(zhuǎn)型培育新的業(yè)務(wù)方向，甚至部分公司選擇逐漸退出房地產(chǎn)行業(yè)。因此，多元化是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的主要特征；隨著主流房企包括地產(chǎn)央企優(yōu)勢更加明顯，房企專業(yè)化程度將會(huì)越來越高，并推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)告別粗放式的傳統(tǒng)開發(fā)模式，向精細(xì)化經(jīng)營方向轉(zhuǎn)型。從長期來看，在國內(nèi)金融體制健全的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型資本運(yùn)作將是必然趨勢。