11月28日晚9點(diǎn)，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》。
《通知》稱：自明天（2016年11月29日）起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
這意味著，上海樓市正式開啟了“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式。
《通知》發(fā)布9分鐘之后，網(wǎng)簽宣布關(guān)閉。此時，距離10月8日發(fā)布針對樓市調(diào)控的“滬六條”，僅僅過去50余天—上海再一次刷新了“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”的定義。
“一瞬間，所有的人都在討論這件事。我們在晚上第一時間接到了《通知》，看到內(nèi)容，大家都在說，可以提前回家過年了。” 門店的中介劉創(chuàng)（化名）說。她還是想得太簡單了。
12月3日，上海樓市新政發(fā)布后的第一個周末，位于上海寶山區(qū)的招商花園城開盤，推出200余套公寓及部分疊加別墅戶型，公寓面積在73-110平方米，總價約300萬元。一大早就有購房者在場外排隊等待開盤，僅僅一上午，所推房源已剩不多。
失落的換房者：一夜之間多付135萬元
對上海白領(lǐng)王佳（化名）而言，這個冬天寒風(fēng)刺骨，冰冷異常：“我們只是普普通通的人，想換套房子給孩子讀書而已。”
多年前，王佳使用商業(yè)貸款，在江蘇的昆山（樓盤）花橋投資買了第一套房。目前，王佳和老公雖沒有上海戶口，但兩人均已繳滿五年社保，符合上海的購房條件。年后，兩人的孩子將入讀小托班，下半年準(zhǔn)備上幼兒園�？紤]到上海的教學(xué)質(zhì)量和教育環(huán)境比昆山優(yōu)質(zhì)，王佳和老公看中了嘉定新城某學(xué)校附近的一套房，單價4萬多一平方米，總售價450萬元人民幣。
王佳隨即開始了換房行動。
王佳先將花橋的舊房賣給了同事，售價208萬元，還掉幾十萬貸款后，剩余160萬元。按照之前的貸款政策，王佳將花橋的房子賣掉再在上海買房屬首套，即便超出了上海對“外環(huán)以外230萬元以下為普通型住宅”的認(rèn)定，也只需付三成首付。加上跟親戚借的錢，王佳一共準(zhǔn)備了四成首付—180萬元，剩余的近300萬元，她預(yù)計用公積金和商貸組合貸款支付。
新政出臺的當(dāng)天，王佳交給嘉定賣家20萬元定金。
一夜之間，形勢大變。新政要查全國的貸款記錄，王佳購買嘉定新城的房子，成了二套房，同時按照對非普通型住宅的認(rèn)定，需要支付七成首付，即315萬元—王佳還差135萬。再加上各種稅費(fèi)，王佳坦言已是不能承受之重。“20萬元甚至50萬元我都可以再去借，但是還差近200萬元啊，我可能借得到嗎？不可能的啊。”
除去置換突然失敗的挫敗感，王佳還擔(dān)心自己20萬元定金不能退還。所簽合同約定：如果政策導(dǎo)致購房者不能夠買，可以退還定金。但現(xiàn)在，不是政策導(dǎo)致王佳不能買房，而是她在能買的情況下付不起七成首付。目前，中介也未能給王佳以明確回復(fù)。
對于接下來的打算，王佳還是無奈：“這次買不了，只能暫時先不買。現(xiàn)在政策壓住了，房價也不會漲，我租個半年到一年的房子，再等一等，等個半年吧。到時候再籌些錢，再找滿意的房子。”
上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰在接受時代周報記者采訪時注重提醒說，此次上海樓市調(diào)控新政的最大亮點(diǎn)，除了從開啟“認(rèn)房又認(rèn)貸”模式，還在于“參考人民銀行征信系統(tǒng)中全國各地商業(yè)性住房貸款記錄或公積金貸款的記錄”，“這表明全國性的銀行范圍之內(nèi)的貸款數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)完成了，在全國各大城市調(diào)控政策中，這還是第一次提出”。
同時，此次新政在公積金層面，也有比較嚴(yán)厲的收緊�！锻ㄖ繁硎�，要嚴(yán)格執(zhí)行公積金差別化的信貸政策。對于第二套住房的公積金貸款，要實現(xiàn)四個目標(biāo)。第一是提高首付比例，第二是上浮貸款利率，第三是降低貸款最高額度，第四是限制貸款次數(shù)。這樣的規(guī)定，使得近期公積金貸款方面的門檻將提高，進(jìn)而使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外，政策也對公積金繳存賬戶余額等內(nèi)容進(jìn)行了固定，減少了后續(xù)盲目提取公積金等做法。
焦慮的房產(chǎn)商：退出江湖或繼續(xù)活著
新政發(fā)布后半小時，位于新閘路的某機(jī)構(gòu)地產(chǎn)新國際麗都分行一片寂靜。對于新政，中介形容為“一片抓瞎”，因此都在低頭忙著補(bǔ)課消化新政。
面對此次出臺的上海樓市新政，中介忙著補(bǔ)課，而焦慮的遠(yuǎn)不止買房人。
“這次調(diào)控的嚴(yán)厲程度，是很多企業(yè)預(yù)計不足的。這次的宏觀調(diào)控力度超過之前每一次，是自上而下的、目標(biāo)管理的。這次的樓市調(diào)控直接關(guān)系到十九大。”上海樓市調(diào)控新政出臺前6天，融創(chuàng)中國控股董事長孫宏斌在某次金融年會上作出了這樣的預(yù)測。
孫宏斌關(guān)注的，是他的房地產(chǎn)商朋友們，“很多開發(fā)商朋友還沒有認(rèn)識到這次調(diào)控的嚴(yán)峻性。再怎么重視這次的宏觀調(diào)控，都不為過。”他直接表示。
面對日趨苛刻的買房條件，一眾房企是退出地產(chǎn)江湖，還是繼續(xù)活著？有個近似段子的故事頗能視作對這一問題的回答。在一場題為“長三角土地有多貴？”的對話中，新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽捷當(dāng)場詢問：是拿到地更焦慮，還是拿不到地更焦慮？三位開發(fā)商一致回答：拿不到地更焦慮。
據(jù)某機(jī)構(gòu)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至11月23日，出臺調(diào)控政策的22個城市中，拿地金額超過百億元的房企合計達(dá)到37家，合計拿地金額達(dá)9108億元，合計建筑面積為8066.7萬平方米，平均拿地成本11290元/平方米。相比2015年標(biāo)桿房企在這22個城市的拿地平均成本，足足增加了42.8%。無論是拿地金額、數(shù)量，還是高價地的出現(xiàn)頻次，都刷新了歷史紀(jì)錄。
錢從哪里來？中金公司近期發(fā)布的一份研報指出，2016年有約5.5萬億元的外部資金流入地產(chǎn)市場，來自銀行理財產(chǎn)品的資金大幅增長，全年預(yù)計貢獻(xiàn)4萬億元（占比超70%），成為開發(fā)商外部資金的重要來源。
新政同時明確指出，上海市銀監(jiān)局已會同規(guī)土部門深入核查了部分土地拍賣的競得資金來源，正在對查實存在資金違規(guī)進(jìn)入土地交易市場問題的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)采取行政處罰措施。
猛藥去急癥還是溫補(bǔ)拔病根？
自10月8日發(fā)布“滬六條”以來，上海樓市進(jìn)入低位盤整期，成交量大幅下滑，尤其是到了11月，客戶量比10月少了接近一半。
但樓市的成交價仍在上漲。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份，上海新建商品住宅成交均價環(huán)比上漲0.5%，比9月份回落2.7個百分點(diǎn)，是今年以來上海月度新房價格環(huán)比漲幅首次回落到1%以下，但同比漲幅達(dá)到37.4%。從同比漲幅來看，上海還是處于漲幅靠前的城市，調(diào)控壓力仍沒有消除。而某機(jī)構(gòu)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月中旬，上海新房成交面積13萬平方米，環(huán)比上升26.8%；新房成交均價突破5萬元，達(dá)到每平方米53971元，環(huán)比上升17.1%。
這也成為此次“最嚴(yán)樓市新政”出臺的背景之一。
在上海財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所執(zhí)行所長陳杰看來，“滬六條”后的上海樓市雖然降溫了，但總體來看，成交價格依然在上漲，尤其是最近，上海房價出現(xiàn)回暖趨勢，如果繼續(xù)反彈，將導(dǎo)致政府前期政策達(dá)不到調(diào)控目標(biāo)，所以必須加碼。
陳杰認(rèn)為，本次上海樓市新政打擊最廣的人群，是運(yùn)用杠桿較多、到處炒房的投資投機(jī)者：“金融屬性強(qiáng)，杠桿工具多，是本輪上海房價上漲的重要特征，新政希望通過降杠桿、通過金融手段逼迫一部分資金從樓市中撤出。”
這一次，房價真的會降嗎？
“此次調(diào)控政策出臺后，上海樓市成交量會進(jìn)一步收縮。而價格方面，當(dāng)前議價空間已經(jīng)擴(kuò)大到3%-5% ，隨著交易量的收縮，還價余地的擴(kuò)大，價格將出現(xiàn)實質(zhì)性下跌。”上海某機(jī)構(gòu)地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析認(rèn)為。“此次‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，為上海的樓市帶來了‘速凍’效果，但可能不會馬上出現(xiàn)大幅度下跌。這輪調(diào)控措施堅持四五個月，房價就很可能出現(xiàn)松動。”陳杰分析道。
也有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，單純用“限貸限購”的政策屬于“猛藥去急癥”，實質(zhì)上難以改變各方預(yù)期，相反，“溫補(bǔ)拔病根”則有利于逐步深入調(diào)控改革，真正從供給端實現(xiàn)去杠桿。
