調(diào)控當(dāng)前，樓市正日趨冷靜，但與上半年火爆的銷售數(shù)字相比，多數(shù)房企銷售數(shù)據(jù)的萎縮已是不爭的事實(shí)；與此同時，融資的門檻在海內(nèi)外各種因素的綜合作用下，無形被筑高；“內(nèi)憂外患”之間，賣股、賣地似乎成了一些企業(yè)求生的必然選擇。
暗潮涌動的股權(quán)市場
12月以來，五礦、金科、萬科等收購多個項(xiàng)目；12月首周，京滬房企公告的股權(quán)變動交易超百億
此前灼熱的樓市之“火”正在向著股權(quán)市場悄然轉(zhuǎn)移。
12月6日，備受關(guān)注的保利地產(chǎn)與中航國際并購案正式落下帷幕。與“前戲”情節(jié)一致，保利地產(chǎn)以20.3億元注入中航國際控股9個項(xiàng)目。
同一天，五礦地產(chǎn)也宣布以22.38億元收購華潤深國投信托有限公司持有的南京河西項(xiàng)目33.33%的股權(quán)。
這距離金科發(fā)布收購項(xiàng)目公告僅相隔一天。12月5日金科公告稱，其子公司將以23.51億元收購青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司旗下位于山東的海爾·瀾山公館項(xiàng)目、青島羅蘭公館項(xiàng)目以及泰安桃花源項(xiàng)目，項(xiàng)目面積合計(jì)57.16萬平方米。
如果時間再往前追溯，12月2日，萬科在披露今年前11月的銷售額達(dá)到3413.6億元的同時，也透露了以53.95億元的代價入股融信在上海靜安地王項(xiàng)目的消息，在這個項(xiàng)目中，萬科持有49%的權(quán)益；12月1日，天鴻商場則17.25億元收購萊蒙國際南昌商業(yè)項(xiàng)目，將用于開設(shè)購物中心。
如此頻繁密集的交易在各大股權(quán)市場頻頻亮相。記者根據(jù)北京、上海兩大產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站公開信息的不完全統(tǒng)計(jì)，僅僅在12月首周，房地產(chǎn)企業(yè)因股權(quán)變動發(fā)布公告的交易已經(jīng)突破百億規(guī)模。
事實(shí)上，這只是自“9·30新政”調(diào)控后的兩個月以來，房企股權(quán)變化的冰山一角。
在剛剛過去的11月，包括融創(chuàng)、恒大、陽光城、遠(yuǎn)洋、碧桂園、招商、保利等等在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，共同創(chuàng)造了超過300億元的股權(quán)變動。而根據(jù)分析師統(tǒng)計(jì)后介紹，目前北京、上海、天津三大產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)業(yè)股權(quán)項(xiàng)目掛牌數(shù)量大約50個，較今年1-9月的數(shù)目出現(xiàn)顯著增長。“上海產(chǎn)權(quán)交易所合計(jì)涉房資產(chǎn)82宗；北京產(chǎn)權(quán)交易所涉房標(biāo)的物高達(dá)66個，其中涉及股權(quán)類的達(dá)到了26條。值得注意的是，11月以來的掛牌股權(quán)房地產(chǎn)公司就達(dá)到了24宗。”
曲線拿地
“搶地”白熱化的同時，在二級市場拿股份不僅可以賺取差價收益，如果股份達(dá)到一定程度還可以并表，改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)
伴隨著調(diào)控的深度發(fā)酵，各地樓市正在迅速降溫。“不排除已經(jīng)有資金壓力而被迫出售項(xiàng)目的案例。在資金壓力逐漸增加的情況下，出于資金周轉(zhuǎn)需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多，這就使得并購案例逐漸增加。”某資深業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，近期股權(quán)變動在房地產(chǎn)企業(yè)之間非常頻繁，但隨著市場的進(jìn)一步下行，這一趨勢在接下來會更加明顯。
面對越來越少的優(yōu)質(zhì)地塊，房地產(chǎn)企業(yè)“搶地”早已進(jìn)入白熱化階段。2016年以來，北上廣深四個一線城市及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市的高價地頻出。因此在業(yè)內(nèi)人士看來，對于主流房企來說，較之于資金流的緊張，更為嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)是無地可拿，因此，收購、兼并成為很多房企青睞的曲線拿地方式。
被業(yè)內(nèi)稱為“并購?fù)?rdquo;的融創(chuàng)中國深諳此道。11月30日，金科股份被融創(chuàng)中國舉牌，融創(chuàng)持股金科股份的比例升至20%。值得一提的是，金科股份目前擁有在建地產(chǎn)項(xiàng)目75個,土地儲備可建面積超過1700萬平方米，重點(diǎn)布局重慶、成都、北京、西安、青島、濟(jì)南等核心二線城市。再加之自去年收購的萊蒙國際、融科智地等一系列項(xiàng)目公司股權(quán)與上市公司股份，融創(chuàng)中國背后蘊(yùn)藏的是巨大的待開發(fā)資源。
同樣在今年并購市場異軍突起的中國恒大（以下簡稱“恒大”），在并購嘉凱城和廊坊建設(shè)之初，一位接近恒大的人士就對記者直言：“這兩家企業(yè)背后都有豐富的土儲資源，以及其他潛在的資源優(yōu)勢。”
同策研究中心總監(jiān)張宏偉指出，目前在北上廣深一線城市拿地的成本太高了，如果不是拿地，而是直接在二級市場拿股份，不僅可以賺取差價收益，如果拿到的股份達(dá)到一定程度還可以并表，改善公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)；另外，通過股權(quán)合作的方式開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也是目前房企更熱衷的方式。
退市、轉(zhuǎn)型加速
樓市深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，而大型品牌房企會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”
按照中航國際的公告，與保利的交易完成后，中航地產(chǎn)將剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理，這意味著又一家上市企業(yè)正式退出房地產(chǎn)市場。此外，潛在退出房地產(chǎn)市場的品牌房企仍然不在少數(shù)，比如因?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)務(wù)大整合中，被中海打包整合的中建地產(chǎn)、中信地產(chǎn)（住宅板塊）等。
據(jù)各種平臺的公開資料統(tǒng)計(jì)，自2014年以來，包括上市房企在內(nèi)，至少有30家品牌房企已明確退出房地產(chǎn)或房地產(chǎn)主營收入占比已經(jīng)低于50%；其中，至少16家品牌房企計(jì)劃或已經(jīng)實(shí)現(xiàn)徹底轉(zhuǎn)型，脫離房地產(chǎn)主業(yè)，比如浙江廣廈轉(zhuǎn)型體育影視文化，萊茵置業(yè)轉(zhuǎn)型體育產(chǎn)業(yè)，宜華地產(chǎn)更名宜華健康之后主攻醫(yī)療健康服務(wù)等等。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前行業(yè)競爭格局來看，千億房企的競爭更加白熱化，中海系、招商系、保利系、綠地等房企試圖通過重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，爭奪未來行業(yè)龍頭的地位，而民營企業(yè)對目前行業(yè)內(nèi)的收購機(jī)會也不會錯過，比如恒大通過各種股權(quán)并購、業(yè)務(wù)重組、財(cái)務(wù)投資等，正在持續(xù)加碼自己的身價，以鞏固目前領(lǐng)跑的地位。
對此，張宏偉指出，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，而這對于綜合競爭實(shí)力較強(qiáng)的房企來講，則是一個逆勢發(fā)展的機(jī)會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)�；瘍�(yōu)勢。
