中指院:中國房地產(chǎn)市場2016總結(jié)與2017趨勢展望

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  2017年1月4日,首屆中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會在上海崇明島召開。會議中,中國指數(shù)研究院發(fā)布《中國房地產(chǎn)市場2016總結(jié)與2017趨勢展望》,基于全面的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)體系,對2016年的市場形勢進(jìn)行了總結(jié),并對2017年的行業(yè)發(fā)展做出預(yù)判,為社會各界提供借鑒和參考。1.2016年中國房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

  2016年,房地產(chǎn)市場迎來本輪周期的高點(diǎn),全年成交規(guī)模創(chuàng)歷史新高,城市分化態(tài)勢延續(xù)。國慶節(jié)前后,各地政府密集出臺調(diào)控政策,四季度市場走勢漸趨平穩(wěn)。

  政策方面,政策環(huán)境由松趨緊,因城施策嚴(yán)控市場風(fēng)險(xiǎn)。2016年房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過程:“兩會”提出因城施策去庫存,但隨著熱點(diǎn)城市房價(jià)地價(jià)快速上漲,政策分化進(jìn)一步顯現(xiàn)。一方面,熱點(diǎn)城市調(diào)控政策不斷收緊,限購限貸力度及各項(xiàng)監(jiān)管措施頻頻加碼,遏制投資投機(jī)性需求,防范市場風(fēng)險(xiǎn);另一方面,三四線城市仍堅(jiān)持去庫存策略,從供需兩端改善市場環(huán)境。同時(shí),中央加強(qiáng)房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè),區(qū)域一體化、新型城鎮(zhèn)化等繼續(xù)突破前行,為行業(yè)長期發(fā)展積極構(gòu)建良好環(huán)境。

  價(jià)格方面,熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅顯著,調(diào)控收緊后價(jià)格趨穩(wěn)。受寬松貨幣環(huán)境、階段性供求緊張及地價(jià)上漲影響,熱點(diǎn)城市房價(jià)快速攀升,1~11月百城住宅價(jià)格累計(jì)上漲17.83%。在四季度多城調(diào)控政策密集出臺后,熱點(diǎn)城市的新房及二手房價(jià)格漲幅均出現(xiàn)回落。

  成交方面,市場成交全年高位運(yùn)行,成交結(jié)構(gòu)明顯上移。2016年,各類需求持續(xù)釋放,房地產(chǎn)交易高位運(yùn)行,50個(gè)代表城市商品住宅成交量同比增長超兩成,絕對量創(chuàng)歷史同期新高。國慶節(jié)前后熱點(diǎn)城市調(diào)控政策密集出臺,代表城市市場熱度開始回落,四季度成交量高位下調(diào)。從成交結(jié)構(gòu)來看,核心一二線城市各層級產(chǎn)品總價(jià)提升顯著,熱點(diǎn)城市的改善需求也積極釋放,成交結(jié)構(gòu)上移,大戶型成交占比提升。

  土地方面,一二線土地市場高熱,高價(jià)地開發(fā)蘊(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。2016年,300個(gè)城市土地市場供求仍呈下降趨勢,各類用地推出同比下降11.0%,成交同比下降5.7%。但是,熱點(diǎn)城市土地市場持續(xù)高熱,拉高了全國整體住宅樓面均價(jià)及溢價(jià)率,全國300個(gè)城市各類用地成交樓面價(jià)同比上漲38.7%;平均溢價(jià)率為43.13%,較2015年提高26.91個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是,2016年房企銷售回暖及寬松的資金環(huán)境,企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q,重點(diǎn)一二線城市高價(jià)地塊頻出,尤其是合肥、蘇州、南京、上海等城市,未來市場走勢十分值得關(guān)注。

  企業(yè)方面,百億房企市場份額升至五成,行業(yè)整合加速。2016年,品牌房企銷售業(yè)績再創(chuàng)新高,百億房企擴(kuò)容至131家,市場份額升至50%,且恒大、萬科及碧桂園銷售額超過3000億元,開啟了房企規(guī);l(fā)展的新時(shí)代。在良好銷售業(yè)績支持下,企業(yè)現(xiàn)金流充裕,拿地意愿強(qiáng)烈。2016年行業(yè)格局也在發(fā)生著深刻變化,央企、國企加快整合重組,房企資本融合進(jìn)程加快。2.2017年中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

  2017年,因城施策將在控風(fēng)險(xiǎn)與去庫存基調(diào)下不斷深化,熱點(diǎn)城市面臨量價(jià)回調(diào),而三四線城市有望延續(xù)平穩(wěn)走勢。

  根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”分析,預(yù)計(jì)2017年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價(jià)回調(diào),新開工小幅下降,投資低速增長”的特點(diǎn)。需求方面,2017年是本輪房地產(chǎn)周期的末期,商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響,將出現(xiàn)回調(diào),預(yù)計(jì)全年降幅將達(dá)到12.8% ~14.8%,其中一線及二線城市銷售面積將呈現(xiàn)下降,二線城市降幅較為顯著,三四線城市市場波動平緩。供應(yīng)方面,鑒于一二線城市銷售回落,新開工意愿也不足,而前期土地成交處于低位,將使全國新開工出現(xiàn)小幅下降,預(yù)計(jì)全年降幅在3.0%以內(nèi)。但預(yù)計(jì)2017年企業(yè)補(bǔ)倉意愿加強(qiáng),拿地將有所增加,推動投資增長,我們測算房地產(chǎn)投資增速在2.5%~4.5%之間。價(jià)格方面,需求回調(diào)導(dǎo)致價(jià)格有所下跌,預(yù)計(jì)全年跌幅在1.9%到3.9%之間。

  2017年我們對于一二線城市市場的整體判斷是量價(jià)進(jìn)入調(diào)整階段,但是不同的城市仍存在市場機(jī)會。一線城市步入存量房時(shí)代,新房開發(fā)建設(shè)的市場空間不斷被壓縮,城市產(chǎn)業(yè)升級帶來的存量土地和存量物業(yè)盤活將是未來的主題,租房市場也有望成為行業(yè)新機(jī)遇。二線過熱城市房價(jià)空間被透支,“量價(jià)回調(diào)”成大概率事件,但具備產(chǎn)業(yè)和人口支撐的城市,將成為下一個(gè)發(fā)展的新風(fēng)口,天津、武漢和鄭州受益于城市群發(fā)展,城市潛力逐漸顯現(xiàn),量價(jià)進(jìn)入平穩(wěn)增長周期;西部節(jié)點(diǎn)型城市發(fā)展有望進(jìn)入新階段,房價(jià)尚屬相對洼地,如重慶、成都、西安等城市。此外,位于大城市周邊的小城市或自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三四線城市,房地產(chǎn)市場發(fā)展仍具備潛力。

  1代表城市共50個(gè),一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市;二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、?、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個(gè)城市,主要是各省會城市和計(jì)劃單列市;三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、宿州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市,主要指地級市。 

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