2016年，地產(chǎn)行業(yè)融資盛宴淋漓盡致。某研究中心數(shù)據(jù)顯示，去年全年房企通過私募債、公司債、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到11376.7億元，同比同口徑上漲26%。這是房企該口徑全年融資額首次突破萬億元。
值得注意的是，自去年10月開始，隨著調(diào)控日漸收緊，房企融資渠道也急劇萎縮，加上美元走強(qiáng)，其在境內(nèi)外的融資渠道均被“封鎖”，導(dǎo)致房企融資成本大增。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著調(diào)控不斷深入與前期資金消耗殆盡，房企資金鏈日趨緊張。隨著2017年下半年和2018年借貸償還高峰來臨，房企或面臨“錢荒”窘境。
收緊 房企融資額年末驟降
隨著樓市調(diào)控趨緊，房企融資規(guī)模大幅下降。某研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度，房企債券融資僅為1100億元，相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。
具體來看，2016年12月，房企合計(jì)債券融資僅126.7億元，僅占全年融資總額11376.7億元的1.11%，是近一年來的最低點(diǎn)。較11月融資額288.3億元減少56%，較10月的684.88億元減少81.5%，較第三季度的9月的1160.44億元、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元，更是分別下調(diào)了89.08%、88.39%和89.64%。房企的債券融資難度明顯加大。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，對于房企來說，債券融資是成本最低廉的一種融資方式，其對2016年市場爆發(fā)提供了有力支撐。但自9月底，一系列樓市緊縮政策措施接連出臺，上交所、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排，明確房企債券募集資金禁用于購置土地，房企發(fā)債融資得到了遏制。
除了發(fā)債渠道被堵，房企資金的另一個(gè)重要來源信托也明顯收緊。根據(jù)用益信托工作室月度數(shù)據(jù)計(jì)算，房地產(chǎn)集合信托去年第四季度共發(fā)布132只產(chǎn)品，融資總額為360.41億元，較第三季度的186只產(chǎn)品、538.35億元融資額分別下降了29%和33%。
具體來看，2016年12月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模繼續(xù)下調(diào)，單月產(chǎn)品融資規(guī)模僅為81.3億元，占信托融資總規(guī)模的5.38%，較11月、10月的10.71%、12.8%有明顯下調(diào)。與8月最高時(shí)的15.02%更是下降近10個(gè)百分點(diǎn)。36只項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量占比也僅為4.99%，較此前11月、10月的6.65%、10.64%有了明顯下降。此外，從項(xiàng)目平均規(guī)模來看，12月項(xiàng)目成立平均規(guī)模也是2016年下半年以來最少的一次，僅為2.54億元。
提升 資金成本大幅增加
房企融資資金價(jià)格上行已經(jīng)成為趨勢。數(shù)據(jù)顯示，房企發(fā)債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%。就在10月，張江高科五年期公司債發(fā)行利率僅為2.89%，天�；�3.18%。除最低利率大幅上調(diào)外，12月，僅南京安居、新盛建設(shè)兩家融資利率低于4.5%，其余均在5%上下，較此前8月上市房企公司債發(fā)行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升。
以首開股份為例，2016年12月29日，首開發(fā)行面值20億元的債券，發(fā)行利率為4.8%，其10月發(fā)行的10億元融資額的第三期債券發(fā)行利率僅為3.57%。
業(yè)內(nèi)人士表示，去年“十一”之后，房地產(chǎn)調(diào)控同時(shí)對銷售端與融資端均有所限制，甚至此前房企融資來源大戶影子銀行也收緊了口袋。“政策收緊，融資渠道變窄，房企融資成本上升是必然趨勢。”一位業(yè)內(nèi)人士說。
此外，近期美元匯率大幅提升，發(fā)行美債成本大幅增加，受此影響，2016年絕大多數(shù)房企發(fā)債轉(zhuǎn)向國內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic的統(tǒng)計(jì)，2016年前11個(gè)月，21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場上總計(jì)發(fā)行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元，不論是數(shù)量還是金額均出現(xiàn)大幅下滑。
記者了解到，房企提前贖回美債現(xiàn)象明顯。某研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅2016年11月，房企提前贖回美元債務(wù)額度已經(jīng)超過10億美元。不過，值得注意的是，12月以來，在國內(nèi)融資難度加大的背景下，部分房企再度轉(zhuǎn)向資金成本更高的境外債券市場：12月2日，在香港上市的融信中國發(fā)行年息高達(dá)6.95%、期限兩年的1.75億美元債券；12月7日，碧桂園公告其發(fā)行10年期優(yōu)先票據(jù)，融資額度為3.5億美元，票息為5.625%。盡管這一利率是碧桂園美元10年期優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的歷史最低成本，但與碧桂園2015年至2016年在國內(nèi)發(fā)行的公司債相比，發(fā)債成本大幅提升，其境內(nèi)利率僅為3.2%至4.75%。
風(fēng)險(xiǎn) 償債高峰將至或催生“錢荒”
在“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”的調(diào)控基調(diào)下，2017年房企融資環(huán)境將趨于收緊。
自2016年10月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動以來，上交所、深交所出臺文件明確公司債發(fā)行門檻，發(fā)行要求等，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會、銀監(jiān)會提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
同時(shí)，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會明確叫停券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品資金投向16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅市場，指出證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，直接或間接投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅項(xiàng)目的，暫不予備案。且熱點(diǎn)城市范圍將根據(jù)市場適時(shí)調(diào)整。
北京大學(xué)國家發(fā)展研究院研究員馮乾表示，2016年國內(nèi)房地產(chǎn)市場火爆的原因，很大程度上與政策寬松、公司債等各類融資渠道成本低廉有關(guān)。不久前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定房子的住宅屬性，這意味著，房地產(chǎn)政策會朝著防止熱炒和防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的方向推進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)融資政策趨嚴(yán)也是大勢所趨。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，未來六至九個(gè)月，房企可能會面臨越來越大的資金問題。CRIC研究中心楊科偉表示，房企近兩年的銀行借款、發(fā)行的短期票據(jù)和債券以及2015年之前的中長期債務(wù)，將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰，房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應(yīng)對債務(wù)償還的壓力。
“在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場銷售不如預(yù)期，銷售回款不能滿足企業(yè)償還債務(wù)和新增開發(fā)投資的需求，那么房企的資金鏈將會面臨較大的壓力。”楊科偉說。
張大偉也指出，在最近超過兩個(gè)月的調(diào)控周期內(nèi)，超過20個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開始影響房企銷售，巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張。同時(shí)，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國市場，疊加內(nèi)地債券市場融資難，這會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境。“如果調(diào)控持續(xù)收緊甚至有出現(xiàn)違約的可能性。”張大偉說。
新城控股高級副總裁歐陽捷也指出，大水漫灌的龍頭早已經(jīng)收緊，流向房地產(chǎn)的資金也已經(jīng)降速，開發(fā)貸款和房企自有資金都已經(jīng)趨近零增長，按揭貸款增速也在下降，債券剛兌已經(jīng)打破，房企資金隱性成本也在上升。對于房企來說，2017年必須備好“干糧”，做好“入冬”準(zhǔn)備。
