3月20日，旭輝地產(chǎn)發(fā)布2016年年報(bào)，年報(bào)中旭輝董事局主席林中在主席報(bào)告書(shū)中表示，相比2016年，2017年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)放緩和階段性調(diào)整。其中熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，受政策調(diào)控及市況較弱影響，供地大幅增加的熱點(diǎn)二線城市地價(jià)可能會(huì)領(lǐng)跌。

　　政策與資金面從緊

　　林中認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)的短期波動(dòng)于政府政策市緊密相關(guān)的。目前，房地產(chǎn)政策的基調(diào)是在熱點(diǎn)一二線城市竭力控制房?jī)r(jià)；在其他房地產(chǎn)行情較弱勢(shì)的城市，特別是三四線城市，政策還是以去庫(kù)存。預(yù)計(jì)2017年熱點(diǎn)城市的政策再度放松的可能性不大。

　　流動(dòng)性方面，國(guó)內(nèi)最寬松的貨幣政策期已經(jīng)過(guò)去，隨著美國(guó)加息導(dǎo)致的人民幣貶值于資本外流壓力，預(yù)計(jì)資金面會(huì)趨向收緊。

　　在政策調(diào)控下，整體房地產(chǎn)需求會(huì)受到影響。預(yù)計(jì)2017年的整體房地產(chǎn)成交量將有所調(diào)整。

　　在過(guò)去兩年的行業(yè)整體成交放量和寬松房貸政策下，首置剛需已充分釋放或透支。隨著房?jī)r(jià)大幅攀升和貨幣政策從緊，預(yù)計(jì)2017年的剛需較去年減弱。至于改善性需求則取決于對(duì)非戶(hù)籍外地買(mǎi)家的買(mǎi)房資格與二套房的房貸政策。

　　經(jīng)歷2016年第四季度起新一輪的政策調(diào)控，一線城市與熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)提高這類(lèi)非戶(hù)籍與二套房的房貸門(mén)檻，預(yù)計(jì)2017年改善性需求也會(huì)受壓。三四線城市依然面臨著很高的庫(kù)存量，繼續(xù)有去庫(kù)存政策支持，但去庫(kù)存壓力仍然很大。

　　不過(guò)，林中認(rèn)為，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面并無(wú)變化。主要是因?yàn)椋�一線城市由于持續(xù)人口導(dǎo)入和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，資源聚集優(yōu)勢(shì)明顯，加上庫(kù)存低、土地供應(yīng)少，房地產(chǎn)強(qiáng)勁需求會(huì)長(zhǎng)期存在，預(yù)計(jì)2017年成交量受調(diào)控影響會(huì)萎縮，但房?jī)r(jià)與地價(jià)只會(huì)在高位盤(pán)整，不太可能大跌。

　　二線城市整體成交面積不會(huì)大幅收縮，但在政策收緊市場(chǎng)情緒走弱，一旦遇上地方政府恢復(fù)土地供應(yīng)力度，房?jī)r(jià)與地價(jià)很大機(jī)會(huì)出現(xiàn)回調(diào)。特別是熱點(diǎn)二線城市和受益于一線城市外溢的三線城市，將依靠產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的優(yōu)勢(shì)，加上受益于相鄰大型城市融合的“都市化”趨勢(shì)，將成2017年市場(chǎng)調(diào)整期中最值得關(guān)注的城市板塊。

　　熱點(diǎn)二線城市地價(jià)或領(lǐng)跌

　　林中表示，2017年，旭輝密切關(guān)注熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)與地價(jià)走勢(shì)。這類(lèi)城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，受政策調(diào)控及市場(chǎng)情況影響較弱，供地大幅增加的熱點(diǎn)二線城市地價(jià)可能會(huì)領(lǐng)跌，屆時(shí)土地投資機(jī)會(huì)開(kāi)始到來(lái)。另外，旭輝同樣看好一線城市收租物業(yè)特別是寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　林中介紹，去年旭輝堅(jiān)持強(qiáng)銷(xiāo)售、控買(mǎi)地，保留強(qiáng)大的資金實(shí)力，避免以激進(jìn)的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)盈利能力偏低的“地王”。林中預(yù)計(jì)，今年投資機(jī)會(huì)由于去年，一旦土地市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，旭輝會(huì)加大土地收購(gòu)的力度。

　　林中認(rèn)為，長(zhǎng)期來(lái)看，城市化是影響地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最重要因素。中國(guó)城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的發(fā)展期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)飽和。目前的中國(guó)一線和大型二線城市，又正經(jīng)歷“區(qū)域都市化”的趨勢(shì)，為房地行業(yè)帶來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　年報(bào)顯示，2017年上半年，旭輝將加速銷(xiāo)售去化，全力趕開(kāi)工供貨，上半年以高去化率積極推盤(pán)銷(xiāo)售，將可售資源在可觀利潤(rùn)下套現(xiàn)，減輕下半年可能增加的市場(chǎng)壓力。

　　林中透露，2017年，旭輝將密切關(guān)注熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)與地價(jià)走勢(shì)。這類(lèi)城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，受政策調(diào)控及市況較弱影響，供地大幅增加的熱點(diǎn)二線城市地價(jià)可能會(huì)領(lǐng)跌，屆時(shí)土地投資機(jī)會(huì)開(kāi)始到來(lái)。另外，我們亦看好一線城市收租物業(yè)特別是寫(xiě)字樓項(xiàng)目。

　　林中稱(chēng)，雖然預(yù)計(jì)今年行業(yè)出現(xiàn)階段性的調(diào)整，但未來(lái)一段長(zhǎng)時(shí)期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處在高位平臺(tái)、行業(yè)整固。我們預(yù)計(jì)在未來(lái)五年內(nèi)，Top20開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)占有率會(huì)翻倍。

　　林中預(yù)計(jì)，未來(lái)十年，中國(guó)房地產(chǎn)仍是一個(gè)強(qiáng)政策干預(yù)的行業(yè)，市場(chǎng)還是短周期波動(dòng)為特征。每一輪短周期的波動(dòng)都帶來(lái)新的拓展機(jī)會(huì)。