三四線城市地產(chǎn)銷售接棒一二線城市正在如火如荼進(jìn)行中。近日，穆迪發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)》報(bào)告稱，三四線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)第7個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，銷量占全國(guó)市場(chǎng)比重目前已保持在77%～90%之間。

　　正是三四線樓市的熱銷，使得上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷量并未因樓市調(diào)控收緊而萎靡。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年商品房銷售面積74662萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1～5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額59152億元，增長(zhǎng)21.5%，增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　上半年商品住宅去庫(kù)存效果較為明顯。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月末,商品房待售面積64577萬(wàn)平方米,比5月末減少1441萬(wàn)平方米。其中,住宅待售面積減少1305萬(wàn)平方米。

　　不過(guò)，對(duì)于三四線城市樓市熱銷能持續(xù)多久，是否會(huì)招致樓市調(diào)控政策的收緊，市場(chǎng)存在疑慮。

　　上半年樓市地市仍生猛 三四線房地產(chǎn)托底

　　上半年，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎略有降溫。但部分城市房地產(chǎn)銷售還是很猛，甚至繼續(xù)生猛中。同時(shí)，三四線城市樓市地市的風(fēng)生水起成為最熱鬧的風(fēng)景線。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)了16.1%,銷售額同比增長(zhǎng)了21.5%。

　　分地區(qū)來(lái)看，呈現(xiàn)中西地區(qū)房子大賣，而東北地區(qū)房地產(chǎn)銷售繼續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。比如，上半年?yáng)|部地區(qū)商品房銷售面積33401萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.7%，增速比1～5月份提高2.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額34695億元，增長(zhǎng)14.4%，增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積19140萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.9%，增速提高2.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額11398億元，增長(zhǎng)31.4%，增速提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積18746萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.2%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額10930億元，增長(zhǎng)37.7%，增速提高1個(gè)百分點(diǎn)。

　　而東北地區(qū)商品房銷售面積3375萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.3%，增速回落5.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額2128億元，增長(zhǎng)21.7%，增速回落3.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　“商品房銷售保持在15%的同比增幅，沒(méi)有明顯下滑，這和三四線城市的托底效應(yīng)有關(guān)。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在很多三四線城市市場(chǎng)交易較為活躍，有部分人也不愿意繼續(xù)觀望，無(wú)論是剛需還是改善，都有較為明顯的交易上升態(tài)勢(shì)，這也使得商品房銷售金額等數(shù)據(jù)的同比增幅曲線有所反彈。

　　穆迪分析師黃哲表示，受調(diào)控收緊影響，2017年前5個(gè)月中國(guó)一線和二線城市的房地產(chǎn)合約銷售額同比分別下滑30.1%和12.9%。與之相反，受一二線城市溢出效應(yīng)以及投資需求支撐，同期國(guó)內(nèi)三四線城市的合約銷售額較去年同期增長(zhǎng)36%，但該增長(zhǎng)勢(shì)頭的可持續(xù)性并不確定。

　　而土地市場(chǎng)方面，房企積極性仍在。

　　1～6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積10341萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增速比1～5月份提高3.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款4376億元，增長(zhǎng)38.5%，增速提高6.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　從今年開始，碧桂園、恒大、保利、萬(wàn)科等大型開發(fā)商進(jìn)入三四線拿地越發(fā)大膽了。

　　中原地產(chǎn)研究中心一份數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國(guó)200多個(gè)三四線城市合計(jì)土地出讓收入8111.4億元，與2016年同期相比上漲42.6%。這些城市土地溢價(jià)率達(dá)到了40%，相比往年顯著上升。

　　“當(dāng)前從拿地的資金面看，其實(shí)已經(jīng)收緊。但從供地節(jié)奏看，依然是在增加的。到了第三季度要警惕出現(xiàn)一個(gè)新的矛盾，即供地規(guī)模的增加和房企拿地預(yù)算的減少。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)放緩

　　全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍在持續(xù)回落。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資50610億元，同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1～5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資34318億元，增長(zhǎng)10.2%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.8%。

　　1～6月份，房屋新開工面積85720萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)10.6%，增速提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積61399萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.9%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)邢志宏解讀稱，從去年以來(lái)，中國(guó)開始了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控，有兩個(gè)重點(diǎn)，一是抓一線和二線熱點(diǎn)城市的控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)的工作，第二是抓三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存工作。這一輪調(diào)控跟以往的調(diào)控在方式上是不同的，采取了分類指導(dǎo)、因城施策的方針，在這種情況之下，房地產(chǎn)投資增速雖然有所回落，但是回落的幅度并不大。

　　他指出，一線和熱點(diǎn)二線城市在調(diào)控方式上也不僅僅是在限買、限貸、限售，為了解決供求矛盾，還加大了土地和房屋的供應(yīng)，這就使得房地產(chǎn)投資的變動(dòng)幅度沒(méi)有以往那么大。“總的來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速可能會(huì)是一種緩中趨穩(wěn)的走勢(shì)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響需要隨著房地產(chǎn)形勢(shì)的進(jìn)一步發(fā)展來(lái)進(jìn)行測(cè)算。”

　　下半年去杠桿防泡沫難放松

　　去杠桿防泡沫仍是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控主旋律，這意味著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售恐怕很難保持上半年的熱鬧行情。

　　近日召開的全國(guó)金融工作會(huì)議上，有關(guān)防控金融風(fēng)險(xiǎn)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)去杠桿的觀點(diǎn)被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。而銀監(jiān)會(huì)方面亦多次指出，防控金融風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面就是防控房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。亦因此，今年以來(lái)，房地產(chǎn)信貸被明顯收緊。

　　央行數(shù)據(jù)亦顯示，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落。2017年上半年房地產(chǎn)貸款增加3.04萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)貸款余額增速也在回落。6月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額29.72萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)24.2%，增速比上年末回落2.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.76萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%，比上年末高1.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額20.10萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)30.8%，比上年末回落5.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策難有明顯松動(dòng)，對(duì)熱點(diǎn)城市維持嚴(yán)厲，市場(chǎng)需求在政策高壓下將趨于觀望，成交同比回落態(tài)勢(shì)延續(xù)；政策驅(qū)動(dòng)下的三四線樓市還能維持階段性穩(wěn)增，對(duì)總體銷售形成一定支撐。

　　連平還預(yù)計(jì)，房企各主要融資渠道的限制或收緊，將使到位資金增速繼續(xù)縮窄；其中按揭貸款規(guī)模和占比將雙雙下降，重點(diǎn)地區(qū)首套、二套房貸平均利率明顯上調(diào)。在銷售端的拖累和資金端的約束下，房地產(chǎn)投資增速將呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”局面，自二季度見頂回落步入下行階段；但在土地購(gòu)置和去庫(kù)存政策的對(duì)沖下，開發(fā)投資增速下降將減緩，預(yù)計(jì)全年增速約5%左右。

　　樓市下半場(chǎng)，房企還需要防范資金成本上升所帶來(lái)的利空效應(yīng)。