“不是在并購(gòu)，就是在并購(gòu)的路上”。隨著樓市調(diào)控的深入，越來越多的房企選擇在并購(gòu)的道路上疾馳。

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至今的三年時(shí)間內(nèi)，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案發(fā)生972宗，涉及并購(gòu)金額高達(dá)11679.95億元，接近1.2萬億元。

　　隨著地產(chǎn)“黃金十年”的過去以及土地成本的不斷抬高，“收并購(gòu)交易”正逐步成為部分房企增加土地儲(chǔ)備的主要渠道。一些大型房企通過并購(gòu)以及合作方式拿地增多，而部分中小型房企已經(jīng)走在轉(zhuǎn)型或者退出的路上。

　　然而，瘋狂的并購(gòu)也給房企帶來了前所未有的資金壓力。據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)分析，2015年~2016年房企新增有息債務(wù)8520億元，2010年~2014年5年內(nèi)的新增有息債務(wù)8200億元。房企明年大概有3300多億元債務(wù)要還，后年有4000多億元債務(wù)到期，未來三年，房企到期債務(wù)約達(dá)萬億元。

　　一面是高歌猛進(jìn)的各類并購(gòu)，一面是激增的債務(wù)，調(diào)控至深處，房地產(chǎn)企業(yè)的加速越來越形象地描述著中國(guó)房企多年來的套路：看面子都是土豪，看里子全是負(fù)債。

　　調(diào)控至深處房企并購(gòu)忙

　　7月19日18時(shí)，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)、富力地產(chǎn)的簽約儀式雖然劇情百轉(zhuǎn)千回，結(jié)局終歸以637.5億元塵埃落定。這場(chǎng)從最初的“雙雄會(huì)”變成“三國(guó)殺”的簽約，創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)史上最大規(guī)模的交易紀(jì)錄。

　　這場(chǎng)世紀(jì)大并購(gòu)，雖然令資本市場(chǎng)大吃一驚，但也符合融創(chuàng)董事長(zhǎng)孫宏斌的風(fēng)格，這位“并購(gòu)?fù)?rdquo;一直走在“買買買”路上。

　　2017年年初，融創(chuàng)先是以150億元注資樂視，5月又先后收購(gòu)天津星耀80%的股權(quán)和債權(quán)以及華城富麗60%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)等，總價(jià)合計(jì)超155億元。再到現(xiàn)在以438.44億元接盤萬達(dá)項(xiàng)目，前七個(gè)月融創(chuàng)的并購(gòu)耗資已逼近千億元。

　　熱衷于此的不單是融創(chuàng)。

　　進(jìn)入郁亮?xí)r代的萬科近期也頻現(xiàn)百億收購(gòu)。

　　6月29日，萬科通過下屬子公司接手廣信房產(chǎn)位于廣州市核心區(qū)域16宗可開發(fā)土地，成交價(jià)為人民幣551億元。

　　同時(shí)，萬科還與厚樸投資、高瓴資本、中銀投聯(lián)合組成的財(cái)團(tuán)參與了普洛斯的全面私有化交易，歷時(shí)半年多后，最終在7月14日以790億元收購(gòu)這家全球物流巨頭，成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目及公司的合并重組熱度不比夏季的高溫天差太多。

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，近期從市場(chǎng)上“進(jìn)貨”的還有碧桂園、佳兆業(yè)、遠(yuǎn)洋、富力、中國(guó)海景、香港建投等房企，先后以買入股份、收購(gòu)項(xiàng)目、買資產(chǎn)包等方式，加大了各自在房地產(chǎn)行業(yè)投資組合的力度。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，并購(gòu)事件的日益多發(fā)主要體現(xiàn)在以收并購(gòu)方式獲取項(xiàng)目拿地成本相對(duì)較低，可使企業(yè)避開激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，部分收并購(gòu)獲取的項(xiàng)目，可以快速推出市場(chǎng)，加速企業(yè)資金回流。

　　wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年，房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為343宗，涉及并購(gòu)標(biāo)的物價(jià)值為2815億元，同比增長(zhǎng)11%。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為198宗，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%；2017年至今，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案宗數(shù)為154宗，涉資2177億元。其中，7月份才過去25天，并購(gòu)案就達(dá)到27宗，涉資約908億元。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型期，并購(gòu)不再僅僅是中小房企甩賣資產(chǎn)求生的手段，行業(yè)整合已經(jīng)進(jìn)入龍頭房企密集推動(dòng)大規(guī)模并購(gòu)重組的時(shí)代。除萬達(dá)、萬科、融創(chuàng)外，近兩年的大額并購(gòu)交易多是涉及地產(chǎn)企業(yè)之間的并購(gòu)重組，包括中信地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等并購(gòu)重組交易。

　　北京某房企高管表示，有人買公司股權(quán)，有人買資產(chǎn)包，有人買項(xiàng)目。方式不同，但目標(biāo)卻相似：擴(kuò)大公司規(guī)模、擴(kuò)充所涉及領(lǐng)域。今年以來，龍頭房企之間的并購(gòu)動(dòng)作開始加劇。

　　帶著高負(fù)債的鐐銬跳舞

　　然而，并購(gòu)是把雙刃劍，瘋狂的并購(gòu)如同戴著鐐銬賽跑也順勢(shì)拉高了房企的債務(wù)。

　　克而瑞統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2016年55家房企總有息負(fù)債（不含永續(xù)債）為31037.27億元，同比增長(zhǎng)28%，凈增加約6786億元。從總有息負(fù)債排名來看，債務(wù)規(guī)模與銷售規(guī)模呈現(xiàn)正相關(guān)，企業(yè)規(guī)模越大，其總有息負(fù)債也相對(duì)越高。

　　高企的債務(wù)壓力以及調(diào)控導(dǎo)致銷售遲滯的風(fēng)險(xiǎn)，都給這些激進(jìn)擴(kuò)張的企業(yè)蒙上了一層陰影。

　　廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分析師樂加棟表示，2017年第一季度房企凈負(fù)債率由2016年的96%上升至106%。

　　“看面子都是土豪，看里子全是負(fù)債”。負(fù)債比率如能控制在合理范圍內(nèi)，倒也不會(huì)出現(xiàn)大問題，但是近兩年，房企這種“表里不一”的趨勢(shì)愈發(fā)加劇，不斷增多的負(fù)債也逐漸引發(fā)了市場(chǎng)擔(dān)憂。

　　6月25日，商務(wù)部研究院與中國(guó)財(cái)富研究院公布了《中國(guó)非金融類上市公司財(cái)務(wù)安全評(píng)估報(bào)告（2017春季）》，2017年中國(guó)25個(gè)一類行業(yè)中，財(cái)務(wù)安全狀況最差的是房地產(chǎn)業(yè)，在財(cái)務(wù)安全最差100家公司中，房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)量最多且達(dá)到23家。在138家房地產(chǎn)上市公司中，71%的企業(yè)存在“不同程度的報(bào)表粉飾嫌疑”。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，以行業(yè)內(nèi)最為耀眼的兩大“并購(gòu)?fù)?rdquo;陽光城和融創(chuàng)中國(guó)為例，高負(fù)債下的規(guī)�；瘮U(kuò)張與尋求高質(zhì)量轉(zhuǎn)型之間存在很大的矛盾。對(duì)于未來的房地產(chǎn)行業(yè)來講，房企的銷售規(guī)模再大，貌似沒有太多意義，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率一直在降低，今年的年報(bào)出來估計(jì)行業(yè)的平均凈利率可能降低至8％~9％，銷售規(guī)模千億元，凈利潤(rùn)也就幾十億元，這種情況下，還背負(fù)80％以上的資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)模越大其背后隱藏的企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就越大，于是有的企業(yè)開始選擇逐步退出房地產(chǎn)。

　　截至2016年末，中國(guó)恒大的凈負(fù)債率達(dá)119%，總負(fù)債5350.7億元，同比增80.2%。融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率已經(jīng)從2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%，其總有息負(fù)債規(guī)模從2015年末的420億元大幅增長(zhǎng)至2016年末的1130億元。陽光城的凈負(fù)債率高達(dá)256.82%，同比上升了86.18%，其有息負(fù)債總額為674.9億元，同比增加了81.21%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，激進(jìn)房企以較高的債務(wù)杠桿去快速擴(kuò)張，其資金鏈能否承受重壓，關(guān)鍵在于手上的貨值能否順利去化。尤其在一、二線城市普遍進(jìn)入“四限時(shí)代”、“五限時(shí)代”，價(jià)格賣不高、新盤賣不了的情況下，依賴高周轉(zhuǎn)模式的高杠桿擴(kuò)張型房企，資金鏈或?qū)㈦y免承壓。

　　7月23日，孫宏斌在微博上表示：“朋友們不用過度擔(dān)心融創(chuàng)。一是我們因現(xiàn)金流失敗過，知道現(xiàn)金流的重要性，重視現(xiàn)金流，把公司安全放在首位；二是我們知進(jìn)退，在放棄上沒有人比我們更決絕，比如10月份以后不在公開市場(chǎng)買地，等待并購(gòu)機(jī)會(huì)，比如放棄綠城、佳兆業(yè)和雨潤(rùn)；三是我們有戰(zhàn)略更有執(zhí)行，我和團(tuán)隊(duì)一直在一線，聽得見炮聲，敢拼刺刀。”

　　實(shí)際上，目前房地行業(yè)已到償債高峰期，在銷售遇冷和拿地成本上升的雙重打擊下，房企的資金壓力巨大。

　　或如任志強(qiáng)所言，接下來的時(shí)間，有些房企的現(xiàn)金流可能會(huì)因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī)，并且還貸高峰的來臨也會(huì)影響到一些企業(yè)未來的變化。