一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)在經(jīng)歷10個(gè)月強(qiáng)力調(diào)控后，同比漲幅連續(xù)回落，限購、限貸、限價(jià)在不斷促使房子回歸居住屬性，游資驚慌抽離。
不同的另一面是，龐大的資金一個(gè)又一個(gè)席卷一些未限購的三四城市，房價(jià)坐地跳漲，庫存也幾無。如此態(tài)勢(shì)，一切又似乎是如此符合邏輯，又不那么符合邏輯。如何管控廣大三線城市的房價(jià)，也到了考驗(yàn)時(shí)刻。
臨沂，魯東南的一個(gè)三線城市，自2016年下半年以來，房價(jià)開始進(jìn)入上升通道，漲幅達(dá)到30%以上，洋房一層價(jià)格在2.2萬~2.3萬元之間，近期開盤的多個(gè)項(xiàng)目均當(dāng)天售罄。在臨沂從業(yè)十年以上的房地產(chǎn)人士眼中，這是臨沂房地產(chǎn)市場從未有過的景象。
臨沂并非孤例，濰坊、淄博、棗莊、威海均出現(xiàn)了房價(jià)上漲和房源供不應(yīng)求的現(xiàn)象，三線城市仍處于去庫存階段的論斷開始需要去重新審視。
十年未有的行情
本地開發(fā)商臨沂匯金置業(yè)有限公司（以下簡稱“匯金置業(yè)”）開發(fā)的環(huán)球·掌舵是臨沂北城新區(qū)的七個(gè)樓盤之一，盡管交通尚不便利，銷售中心附近仍停滿了車輛，現(xiàn)場人聲鼎沸。環(huán)球·掌舵的銷售均價(jià)在1.1萬元，項(xiàng)目一期在6月17日開盤，由于房源所剩無多，目前正在二期認(rèn)籌。288套房源，認(rèn)籌的人數(shù)現(xiàn)在接近400人。
匯金置業(yè)的策劃經(jīng)理侯天磊在臨沂從事房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)間已經(jīng)超過十年，從代理商到開發(fā)商，從業(yè)期間他從未預(yù)想到臨沂房地產(chǎn)會(huì)迎來如此的火爆。他對(duì)2013年至2014年臨沂市場艱難時(shí)期的印象過于深刻，那是他作為一個(gè)策劃經(jīng)理壓力巨大卻又體現(xiàn)價(jià)值的一段時(shí)期，他調(diào)侃在如今的繁榮行情下，策劃經(jīng)理的工作價(jià)值不如置業(yè)顧問。
環(huán)球·掌舵項(xiàng)目往西不遠(yuǎn)處就是外來開發(fā)商重慶新鷗鵬集團(tuán)開發(fā)的拉菲公館。售樓處看起來人數(shù)不多，休息區(qū)的幾張玻璃桌上均放著印泥，現(xiàn)場的購房者主要是來辦理購房手續(xù)，因?yàn)樵?月17日開盤的當(dāng)天，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)售罄。拉菲公館類型為高層，銷售均價(jià)為7000元。在侯天磊看來，這樣的銷售價(jià)格偏低。
在老城區(qū)蘭山區(qū)，御龍府項(xiàng)目的售樓處在周一上午就迎來了一批又一批的看房者。面對(duì)來來往往的購房者，銷售主管張麗娜說項(xiàng)目位置這么好，不少人仍會(huì)最終搖頭，4月8日開盤到現(xiàn)在，御龍府的去化率約1/3。因?yàn)轫?xiàng)目是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，會(huì)讓相當(dāng)一部分購房者心存顧慮。但即使是公寓項(xiàng)目，張麗娜認(rèn)為7500~9000元的售價(jià)并不高，“御龍府的位置很好，周邊配套完善，關(guān)鍵是現(xiàn)在行情太好了”。
今年5月，臨沂市普通住宅市場整體成交均價(jià)為6252元/平方米，同比、環(huán)比分別增長16.29%、1.38%。其中北城新區(qū)成交均價(jià)為9620元/平方米，同比增長57.11%。
在侯天磊、張麗娜的從業(yè)經(jīng)歷中，臨沂的房地產(chǎn)市場達(dá)到了十幾年來前所未有的高度。在侯天磊的記憶中，2013年至2014年市場低迷時(shí)期，臨沂庫存量巨大，在北城新區(qū)有30余個(gè)樓盤同時(shí)銷售，即使采用 “零首付”的變相營銷手段，也鮮有成交量。
接手金泰·舒格蘭項(xiàng)目的山東泰盛恒房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“泰盛恒公司”），即是在這場低迷與火爆轉(zhuǎn)換中的幸運(yùn)兒。在2014年，由于供應(yīng)量大幅增長，臨沂市供需結(jié)構(gòu)改變，市場成交量迅速下滑，當(dāng)時(shí)開發(fā)舒格蘭項(xiàng)目的臨沂長裕置業(yè)有限公司（以下簡稱“長裕置業(yè)”）資金鏈遭遇考驗(yàn)，無奈之下，幾名自然人股東將長裕置業(yè)的股權(quán)在2014年12月29日轉(zhuǎn)讓給泰盛恒公司。2015年的很長一段時(shí)間，泰盛恒公司未采取任何明顯動(dòng)作，而是著力于改善綠化景觀。當(dāng)市場在2016年下半年回暖之后，做好充分準(zhǔn)備、房源充足的舒格蘭項(xiàng)目在當(dāng)年斬獲十幾億元銷售額，讓同行為之震驚。
本地人、改善房
臨沂規(guī)劃中的高鐵尚在建設(shè)中，從北京到臨沂需要在棗莊高鐵站轉(zhuǎn)坐汽車，交通并非便利。臨沂并沒有足夠吸引外來投資客的理由，這是一個(gè)典型的地緣性市場。
拉菲公館銷售部經(jīng)理張中仁分析客戶構(gòu)成時(shí)發(fā)現(xiàn)，拉菲公館的購房者幾乎全部來自臨沂市，少數(shù)外地戶籍購房者也在臨沂市擁有工作。當(dāng)?shù)匦∑髽I(yè)主和公務(wù)員是客戶的主要職業(yè)結(jié)構(gòu)。這種情況同樣出現(xiàn)在環(huán)球·掌舵和御龍府。
臨沂是個(gè)革命老區(qū)，臨近曲阜，深受儒家思想影響，在這片山水之間，誕生過王羲之、諸葛亮、顏真卿這樣的文人名士，夜晚的祊河河邊，會(huì)有老人用粗獷豪邁的嗓音唱起《沂蒙山小調(diào)》，但臨沂自古卻并無商業(yè)思想的積淀。
臨沂市政府顧問、臨沂大學(xué)商學(xué)院教授朱建成回憶稱，臨沂市為了改變以往的革命老區(qū)的落后面貌，加上受到南方商人的影響，臨沂市積極發(fā)展了商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，成為了可以與義烏媲美的物流之都。
朱建成告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，目前臨沂市擁有134個(gè)專業(yè)批發(fā)市場，39個(gè)物流園，個(gè)體戶78900戶，物流企業(yè)2700家，僅物流行業(yè)提供的就業(yè)人口就超過30萬，整個(gè)民營經(jīng)濟(jì)對(duì)臨沂市稅收的貢獻(xiàn)比例高達(dá)78.7%，“78900個(gè)個(gè)體戶就是78900個(gè)老板，再加上總經(jīng)理這樣的高管層，臨沂市形成了一個(gè)龐大的企業(yè)家群體，對(duì)優(yōu)質(zhì)住房、汽車會(huì)形成強(qiáng)大的需求。”
經(jīng)商風(fēng)氣的形成也在影響普通居民。周女士來自河?xùn)|區(qū)東嶺村，在臨沂從事出租車職業(yè)，家里尚有幾畝田地。她能準(zhǔn)確熟練地說出臨沂市在售樓盤的名稱、開盤時(shí)間和銷售均價(jià)，她笑言自己有個(gè)習(xí)慣，開出租車的過程中聽說哪里有樓盤開盤，她就會(huì)打電話詢問價(jià)格。之所以不去售樓現(xiàn)場親自去看，是因?yàn)樽约捍┲婆f，不好意思去售樓處。說這句話時(shí)，四十多歲的周女士露出羞澀樸實(shí)的笑容。她家在2006年和2010年各購置了一套房產(chǎn)，價(jià)格只有2600元左右。看到周女士買房之后，幾個(gè)鄰居也跟著買房，后來又有鄰居說，現(xiàn)在貨幣貶值快，只有投資買房才能讓掙來的錢保值增值。周女士的同村村民大多在2015年至2016年買了第二套甚至第三套房子。“我們村是塑料顆粒生產(chǎn)基地，村民都比較富裕，只有700多戶人口，現(xiàn)在基本上每家都有兩三套房子。”
本地人支撐了整個(gè)市場，住房需求也已經(jīng)發(fā)生改變，由剛需型購房轉(zhuǎn)換成了改善型購房。為了加快城市化進(jìn)程，提升城區(qū)城市功能，臨沂市規(guī)劃建設(shè)了北城新區(qū)，并在1999獲得山東省政府批準(zhǔn)，一期規(guī)劃面積23.7平方公里，在2009年開始供地，2013年開啟二期開發(fā)規(guī)劃。一期開發(fā)過程中，90平方米左右的剛需房占據(jù)了絕大部分，侯天磊也是這個(gè)階段購買了第一套住房。經(jīng)歷了去庫存階段后，剛性需求已基本被滿足。拉菲公館、環(huán)球·掌舵的主打產(chǎn)品都是110平方米以上的大戶型。
張中仁所在的重慶新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)在2016年進(jìn)入臨沂，第一次亮相臨沂土拍市場就創(chuàng)造了“地王”，每畝土地的價(jià)格達(dá)到了380萬元。經(jīng)過調(diào)研分析，新鷗鵬集團(tuán)發(fā)現(xiàn)，臨沂市場不僅對(duì)改善型住房需求強(qiáng)烈，對(duì)洋房更是極為推崇。拉菲公館主要以高層為主。侯天磊也對(duì)這樣的判斷表示認(rèn)同，一層洋房的售價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.2萬元~2.3萬元，但一旦面世，仍然被搶購一空。
三線城市升溫效應(yīng)
7月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布今年6月份房價(jià)數(shù)據(jù)。70個(gè)大中城市中一二線城市房價(jià)同比漲幅連續(xù)回落，一線城市房價(jià)環(huán)比下降。初步測(cè)算，6月份一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前城市分類來看，一二線城市相對(duì)穩(wěn)定，即增幅數(shù)據(jù)總體持平，而對(duì)于三線城市來說，雖然環(huán)比增幅有所收窄，但同比增幅依然偏大。偏大的含義在于兩點(diǎn)。第一是對(duì)比歷史數(shù)據(jù)，三線城市房價(jià)同比增幅較大；第二是對(duì)比一二線城市，也不斷和此類城市數(shù)據(jù)接近。所以管控三線城市的房價(jià)同比數(shù)據(jù)很關(guān)鍵。
與此呼應(yīng)，山東省三線城市除了臨沂之外，淄博、濰坊、棗莊以及德州齊河、濟(jì)寧鄒城的房價(jià)都出現(xiàn)了漲價(jià)和“供不應(yīng)求”。濱州濱城區(qū)的房價(jià)已超過了6000元，比去年同期增長了1000元每平方米。濱州市某股份制銀行員工向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，濱州市房價(jià)長期以來較為穩(wěn)定，但其所居住小區(qū)附近的房源，今年1月份的價(jià)格只有4500元，如今已經(jīng)漲到7500元。
不斷上漲的房價(jià)已經(jīng)引起臨沂市政府的警覺。5月25日，臨沂市房產(chǎn)和住房保障局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售管理 調(diào)整商品房網(wǎng)簽備案的有關(guān)通知》規(guī)定，開發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，須提供一房一價(jià)申報(bào)。取得預(yù)售許可后，須按申報(bào)的一房一價(jià)公開出售，3個(gè)月內(nèi)不得漲價(jià)，違者不予網(wǎng)簽備案。
朱建成認(rèn)為，臨沂市作為山東省面積最大、人口最多的三線城市，正面臨傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)規(guī)�？偭坎蛔愕碾p重挑戰(zhàn)，政府對(duì)資金、技術(shù)、人才的需求非常迫切，“一個(gè)城市能夠不斷吸引有知識(shí)、懷揣夢(mèng)想的年輕人進(jìn)入才能獲得持續(xù)創(chuàng)新能力，年輕人到來后城市要為其提供能買得起的住房，而人口萎縮的城市不會(huì)有發(fā)展前景，所以房價(jià)增長過快對(duì)臨沂市的發(fā)展不利。”
雖然臨沂市沒有像一二線城市那樣實(shí)行限購，但侯天磊已經(jīng)察覺到調(diào)控正在逼近。“6月17日開盤售出了大部分房源，但銀行貸款至今沒有批復(fù)下來，在以前一般不會(huì)超過一個(gè)星期。金融政策已經(jīng)有收緊跡象。”對(duì)下半年市場形勢(shì)的謹(jǐn)慎判斷已經(jīng)成為開發(fā)商的共識(shí)，大部分開發(fā)商在加緊推售房源，在市場較火爆的上半年快速回籠資金。“幾家外來開發(fā)商的房子開盤價(jià)格都不高，我們認(rèn)為他們也感覺到接下來形勢(shì)不明朗，所以低價(jià)出貨。”
但臨沂這些三線城市不斷彰顯的城市空間仍在為房地產(chǎn)提供充足的發(fā)展機(jī)遇。
朱建成表示，臨沂市近幾年城市化進(jìn)程加快，城區(qū)常住人口達(dá)到220萬，僅次于青島、濟(jì)南。按照山東省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2011年~2030年），臨沂市將和煙臺(tái)一起成為地區(qū)性中心城市，城區(qū)常住人口將達(dá)到300萬~500萬。從2016年的山東省各地級(jí)市商品房銷售面積來看，青島市為1900萬平方米，濟(jì)南市為1440萬平方米，臨沂緊隨其后，為1022萬平方米，其次是濰坊，為1001萬平方米。
2016年，臨沂市人口凈流入6.2萬，加之商貿(mào)物流發(fā)達(dá)，看好潛力的開發(fā)商在繼續(xù)加大對(duì)臨沂的布局。
新鷗鵬集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略被稱為“農(nóng)村包圍城市”，在濟(jì)南之外，新鷗鵬在山東布局了臨沂、濱州、泰安、東營廣饒縣。目前，新鷗鵬正在與政府商談，準(zhǔn)備再次儲(chǔ)備兩個(gè)項(xiàng)目。由于近期政府供地稀少，匯金置業(yè)這樣的本地開發(fā)商的土地儲(chǔ)備也已經(jīng)捉襟見肘，其態(tài)度是只要有機(jī)會(huì)，就會(huì)積極拿地。
新的闖入者也在伺機(jī)而動(dòng)，臨沂房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已經(jīng)紛紛談?wù)摫坦饒@、中梁地產(chǎn)這樣擅長三線城市作戰(zhàn)的開發(fā)商要進(jìn)入的消息。所有開發(fā)商的焦慮是，庫存所剩無幾，土地供應(yīng)不足，正如當(dāng)?shù)亻_發(fā)商人士所說：“在臨沂、濰坊等這樣的三線城市，并不是你想的那樣，十多年了，我們沒有見過市場如此之好。”
