最近的住房租賃市場大動作頗多。7月17日，《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》公布，該新政因提到“租購?fù)瑱?quán)”引發(fā)持續(xù)關(guān)注；7月20日，住建部等9部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取了12個城市作為試點(diǎn)，佛山位列其中。而后僅隔一天，佛山也宣布了自己的住房租賃新政，推出加快培育和發(fā)展住房租賃市場實(shí)施方案。

　　在筆者看來，政府這一系列的舉措正從導(dǎo)向上讓房子回歸其真正價值。事實(shí)上，就算房屋價值再高，如果使用率不高，亦無法真正體現(xiàn)房屋使用價值，對整個房地產(chǎn)行業(yè)來說也是一種不健康的現(xiàn)象。

　　不過，租賃市場的培育亦是一個漫長的過程。首先，這次廣州新政備受關(guān)注的一個焦點(diǎn)是“租購?fù)瑱?quán)”，即規(guī)定“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女。其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，可以由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀”。

　　但是否真能通過租賃獲得同樣的教育資源呢？筆者認(rèn)為還有待觀察�，F(xiàn)今廣州優(yōu)質(zhì)教育資源緊張，即使購房也未必能保證順利入讀優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)校，“租購?fù)瑱?quán)”則必將使該類學(xué)區(qū)住房租金水漲船高，拉高了整個租金門檻；另一方面，“租購?fù)瑱?quán)”這一概念實(shí)質(zhì)上是外界的總結(jié)，但并不新鮮，在此前，廣州和佛山其實(shí)都有類似政策：即租房者在滿足一定條件下即可就近入讀小學(xué)，但相對來說條件較高。因此，筆者認(rèn)為短期內(nèi)真正實(shí)現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”還是有較大的難度。

　　此外，培育租賃市場還需引導(dǎo)整個社會觀念的改變。舉個例子，我們常說“丈母娘經(jīng)濟(jì)”是推動房價上升的一個重要因素，在當(dāng)下觀念中，有多少女孩子愿意嫁給租房的男人？因此，只有人們對于“租”及“買”的觀念能趨同時，租賃市場才能得到更快更好的發(fā)展。

　　因此，筆者建議，在推動租賃市場發(fā)展的過程中，政府應(yīng)首先進(jìn)行細(xì)則的落地。例如對于業(yè)主來說，將房子用于租賃的業(yè)主在征收個人所得稅上能獲得相應(yīng)優(yōu)惠，否則難以避免租金一路走高；對于租房者來說，在租購?fù)瑱?quán)的基礎(chǔ)上，能以相對較低的門檻享受更多的城市公共服務(wù)，使其真正能享受到租房的好處。

　　另一方面，佛山可借鑒新加坡等國家的做法，提供足夠的公屋以滿足市場需求，通過補(bǔ)貼來培育市場，從而讓市民去接受和習(xí)慣租房這一做法。在加大供給量的過程中，由于佛山市面上的住房以私人擁有居多，政府可以通過平臺的建設(shè)，鼓勵私人業(yè)主將住房放在租賃平臺上，由政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，通過盤活存量加大公租房的供給量。

　　回到行業(yè)來看，這一租賃新政的推出，對于房屋中介行業(yè)來說也會造成一定影響，買賣方面的業(yè)務(wù)量可能有所下滑，但或許也可通過代理公租房業(yè)務(wù)來平衡業(yè)績。不過，由于具體細(xì)則還未落地，目前無論是房屋中介商抑或是此前自持拿地的開發(fā)商都處在一個探索階段，也難以進(jìn)行具體的判斷并做出相應(yīng)的應(yīng)對措施。

　　而且，與這次的租賃新政相比，此前限購政策的推出所帶來的影響更直接。根據(jù)合富輝煌的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在近兩個月時間內(nèi)，佛山中心限購城區(qū)二手房交易量急劇下跌，這一下跌范圍遠(yuǎn)比我們預(yù)測要大。

　　因此，目前房屋中介的業(yè)務(wù)方向多數(shù)調(diào)整為為一手樓盤做代理，其中公寓是重要業(yè)務(wù)方向。根據(jù)我們此前經(jīng)驗(yàn)，住宅限購以后會迎來公寓價格的拉升，其價格提高幅度可能不小。

　　如今，在新一輪限購下，同一區(qū)域同面積的住宅項(xiàng)目及公寓項(xiàng)目所收租金相同，但公寓的價格僅為住宅一半，也使得投資客戶更青睞公寓項(xiàng)目。同時，隨著租賃市場的開發(fā)，在政府加大租房供給量的過程中，具有出租性的公寓很可能成為政府購買服務(wù)的新標(biāo)的，或許使公寓項(xiàng)目迎來春天。